先に結論
- 親や祖父母からの住宅資金は、省エネ等住宅で1,000万円、それ以外で500万円まで贈与税が非課税
- 適用期限は2026年（令和8年）12月31日。 ここまでに受けた贈与が対象です
- 2027年以降どうなるかは、まだ決まっていません。 国土交通省が要望を出しており、12月の税制改正大綱で決まります
- 最大の落とし穴は「贈与を受けた年の翌年3月15日までに家を新築等して住む」という条件。工期の長い注文住宅は、もらう年を間違えると使えません
- 非課税の範囲に収まっていても、申告が必要です
家を建てるとき、親や祖父母から資金を出してもらう方は少なくありません。そのお金には贈与税がかかります。 ただし住宅資金に限っては、一定額まで非課税にする制度があります。
金額の大きい制度ですが、時期の条件がきびしく、そこで落とす人がいます。 順に見ていきます。
いくらまで非課税になるのか
非課税限度額（令和6年1月1日〜令和8年12月31日の贈与）
| 住宅の種類 | 非課税限度額 |
|---|---|
| 省エネ等住宅 | 1,000万円 |
| それ以外の住宅 | 500万円 |
この金額は、贈与税の基礎控除（年110万円）とは別枠です。両方を使えます。
誰がもらう場合に使えるのか
受贈者（もらう人）の要件
- 贈与者は直系尊属（父母・祖父母など）であること
- 贈与を受けた年の1月1日において18歳以上であること
- その年の合計所得金額が2,000万円以下であること
（床面積40平方メートル以上50平方メートル未満の家屋の場合は1,000万円以下）
家屋の床面積は40平方メートル以上240平方メートル以下で、かつ床面積の2分の1以上が受贈者の居住用である必要があります。
配偶者の親からの贈与は、原則として対象外です
直系尊属に限られるためです。国税庁は、こう補足しています。
配偶者の父母（または祖父母）は直系尊属には該当しませんが、養子縁組をしている場合は直系尊属に該当します。
夫の親から妻へ、妻の親から夫へ、という贈与には使えません。 資金を出す側と、家の名義・ローンの名義を、あらかじめ揃えて考える必要があります。
「省エネ等住宅」とは何か
限度額が倍になるかどうかの分かれ目です。国税庁は次のように定義しています。
「省エネ等住宅」とは家屋の区分に応じ、次の表の省エネルギー性能、耐震性能またはバリアフリー性能のいずれかの基準（省エネ等基準）に適合する住宅用の家屋であることにつき、住宅性能証明書など一定の書類を贈与税の申告書に添付することにより証明されたものをいいます。
満たすべき基準は、3つのうちどれか1つです。省エネだけの話ではありません。
| 家屋の区分 | 省エネルギー性能 | 耐震性能 | バリアフリー性能 |
|---|---|---|---|
| 新築をした家屋<br>建築後使用されたことのない家屋 | 断熱等性能等級5以上かつ<br>一次エネルギー消費量等級6以上 | 耐震等級〔構造躯体の倒壊等防止〕2以上<br>または免震建築物 | 高齢者等配慮対策等級〔専用部分〕3以上 |
| 建築後使用されたことのある家屋<br>増改築等をした家屋 | 断熱等性能等級4以上または<br>一次エネルギー消費量等級4以上 | 同上 | 同上 |
耐震等級2以上、またはバリアフリーの等級3以上でも該当します。 省エネ性能が届かなくても、他の2つで満たせる場合があります。
2つの注意書きがあります
- 断熱等性能等級の評価基準のうち、結露の発生を防止する対策に関する基準は除かれます
- 経過措置があります。 令和5年12月31日までに建築確認を受けた家屋、または令和6年6月30日までに建築された家屋は、断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上のいずれかに適合していれば、省エネ等住宅とみなされます（追加の書類が必要な場合があります）
証明書は自分では作れません
住宅性能証明書などの書類を申告書に添付して、はじめて証明されます。 建築会社や検査機関に発行を依頼することになるので、引渡しの前に段取りしておく必要があります。
「うちの家は等級5だから大丈夫」では通りません。書類が要ります。
いちばんの落とし穴は「翌年3月15日」
ここで落とす人がいます。お金をもらった時点では終わりません。
期限は3段階あります
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、住宅取得等資金の全額を充てて家を新築等すること
- 同じ3月15日までにその家屋に居住するか、同日後遅滞なく居住することが確実と見込まれること
- 贈与を受けた年の翌年12月31日までに居住していないときは、原則としてこの特例を受けられず、修正申告が必要になります
親が「今年中にあげる」と言っているんだけど、それでいいの？
家がいつ建つかによります。 もらう年を間違えると、非課税は使えません。順番を逆にして、引渡しの時期から逆算してください。
注文住宅は、ここで詰まります
建売住宅やマンションなら、契約から引渡しまでが短いので問題になりにくい条件です。注文住宅は違います。
土地を探し、間取りを決め、契約し、着工して、完成まで。契約から引渡しまで1年前後かかることは珍しくありません。
たとえば2026年12月に贈与を受けたなら、2027年3月15日までに家が完成していなければなりません。 12月に着工したばかりの家では、まず間に合いません。
逆算のしかた
- 引渡しが2027年秋の予定 → 贈与を受けるのは2027年中にする
- 引渡しが2027年2月の予定 → 贈与は2026年中でよい
先に決めるのは、贈与の時期ではなく引渡しの時期です。
ただし2027年の贈与が非課税になるかは決まっていません
この制度の適用期限は2026年12月31日です。2027年に贈与を受けても、この非課税措置が続いていなければ使えません。
後述しますが、12月の税制改正大綱を待つことになります。
非課税でも申告が要ります
ここも落としやすい点です。
非課税限度額に収まっていても、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告書を提出しなければ、この特例は受けられません。
「非課税だから何もしなくていい」と考えて申告せず、あとから贈与税を課された、ということが起こりえます。申告して、はじめて非課税になります。
相続時精算課税にも特例があります
住宅取得等資金の贈与では、もう1つ特例が用意されています。
国土交通省の資料には、こう書かれています。
直系尊属である贈与者の年齢が60歳未満であっても、相続時精算課税制度を選択することができる。
相続時精算課税は通常、贈与者が60歳以上でないと選べません。住宅取得等資金の場合だけ、この年齢制限が外れます。
どちらを使うかは別の判断です
相続時精算課税を選ぶと、その贈与者からの贈与について、暦年課税（年110万円の基礎控除）には戻れません。 相続のときに精算される仕組みでもあります。
この記事では非課税措置を中心に扱っています。相続時精算課税を選ぶかどうかは、相続全体の見通しを含めた判断になるので、税理士か税務署にご相談ください。
2027年以降は、まだ決まっていません
国土交通省は、令和9年度の税制改正要望にこの措置を挙げています。要望の本文はこうです。
住宅取得環境が悪化する中、高齢者からの資産の早期移転によって、住宅取得に係る負担を軽減し、住宅需要を喚起・創出するとともに、良質な住宅ストックの形成を図るため、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置等について、必要な検討を行い、所要の措置を講じる。
出典：国土交通省「令和９年度国土交通省税制改正要望事項」
「延長する」とは書いていません
「必要な検討を行い、所要の措置を講じる」という書き方です。延長なのか、金額や要件の見直しなのか、要望の段階では特定されていません。
決まるのは、12月に公表される税制改正大綱です。
国土交通省が要望の背景として挙げているのは、次の2点です。
- 住宅価格の上昇により、住宅取得環境は厳しくなっている
- 資産は高齢者にとどまっており、支出ニーズが高い者への移転が進んでいない
2つ目については、世帯主の年齢階級別の資産保有割合が示されています（内閣府「令和6年度年次経済財政報告」より）。
| 世帯主の年齢 | 資産保有割合 |
|---|---|
| 70歳以上 | 37.0% |
| 55〜69歳 | 36.0% |
| 40〜54歳 | 20.7% |
| 40歳未満 | 6.2% |
家を買う年代に、資産がありません。 この制度が置かれている理由が、ここに出ています。
制度が続く前提で計画を立てないでください。 期限のある措置は、期限のあるものとして扱うのが安全です。
いま確認しておくこと
家づくりの段階ごとに
これから契約する方
- 引渡しの時期を確認する。贈与を受ける年は、そこから逆算して決める
- 2027年以降の引渡しなら、12月の税制改正大綱を見てから贈与の時期を決められる
すでに契約済みで、2027年3月15日までに引渡しの方
- 2026年中の贈与が対象になります。年内に手続きを済ませてください
- 省エネ等住宅として1,000万円を使うなら、証明書の発行を建築会社に依頼しておく
共通
- 翌年2月1日〜3月15日の申告を忘れない
- 贈与は直系尊属から。配偶者の親は原則として対象外（養子縁組をしている場合は該当）
まとめ
- 非課税限度額は省エネ等住宅1,000万円、それ以外500万円。基礎控除110万円とは別枠
- 適用期限は2026年12月31日。2027年以降は決まっていない
- 受贈者は18歳以上・合計所得2,000万円以下、床面積40〜240平方メートル
- 贈与の翌年3月15日までに新築等をして住む必要がある。注文住宅は工期から逆算する
- 非課税でも申告が必要。翌年2月1日〜3月15日
- 国土交通省は令和9年度税制改正要望で措置を求めている。結論は12月の税制改正大綱
家の資金計画は、借りる額だけでは決まりません。 親からの援助をどう受けるかも、時期を含めて計画の一部です。
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出典
- 国税庁 タックスアンサー No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
- 国土交通省「令和９年度国土交通省税制改正要望事項」
- 国土交通省「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」
- 国土交通省「令和９年度税制改正」
本記事は2026年9月9日時点で公表されている内容に基づいています。適用期限は令和8年12月31日で、令和9年以降の取扱いは決まっていません。 個別の適用可否・必要書類は、所轄の税務署または税理士にご確認ください。
よくある質問
親からの住宅資金はいくらまで非課税ですか？
省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外の住宅なら500万円までです。令和6年1月1日から令和8年12月31日までの贈与が対象で、受贈者は贈与を受けた年の1月1日において18歳以上、合計所得金額2,000万円以下であることが必要です。
いつまでの贈与が対象ですか？
令和8年（2026年）12月31日までです。令和9年以降の取扱いは決まっていません。国土交通省が令和9年度税制改正要望で措置を求めており、12月に公表される税制改正大綱で結論が出ます。
注文住宅でも使えますか？
使えますが、時期に注意が必要です。贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その資金の全額を充てて家を新築等し、同日までに居住するか、同日後遅滞なく居住することが確実と見込まれる必要があります。工期が長い注文住宅では、贈与を受ける年を引渡し時期から逆算して決めてください。
非課税の範囲内なら申告は不要ですか？
必要です。非課税限度額以下であっても、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告書を提出しなければ、この特例は受けられません。
期限までに住めなかったらどうなりますか？
贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していないときは、原則としてこの特例の適用を受けられず、修正申告が必要になります。
