「借りられる額」と「返せる額」は違う｜フラット35利用者調査で見る実勢

住宅ローンを検討し始めると、最初に出てくる質問はたいてい「いくら借りられますか」です。 ただ、審査で通る額と、家計が無理なく返せる額は別のものです。

ここでは住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」（集計対象35,553件）と、 フラット35の利用条件をもとに、その差がどれくらいあるのかを数字で確認します。

「借りられる額」の上限は、制度で決まっている

フラット35の申込要件には、返済負担率の基準が明記されています。

注意したいのは「すべての借入れ」という部分です。 住宅ローンだけでなく、 自動車ローンやカードローン、奨学金の返済も合算して判定されます。

借入額そのものの範囲は「100万円以上1億2,000万円以下（1万円単位）で、建設費または購入価額以内」、 借入期間は「15年以上」で、上限は「80歳」－「申込時の年齢」と35年のうち短いほうです。

つまり「年収の35%まで」が制度上の天井です。 年収600万円なら、年間210万円・ 月17.5万円までの返済が、計算上は認められることになります。

実際にみんなが返済に充てている割合

では、実際の利用者はどうしているのか。同じ調査の集計表から見ます。

基準の上限35%に対して、実際の中央値は23.3%です。 多くの人は、 借りられる上限まで借りてはいません。

返済負担率の分布を見ると、幅がある

平均だけを見ると「だいたい2割強」で終わってしまいますが、分布を見ると事情が変わります。

総返済負担率	件数	割合
5%未満	265	0.7%
5〜10%未満	1,597	4.5%
10〜15%未満	4,098	11.5%
15〜20%未満	6,662	18.7%
20〜25%未満	7,876	22.2%
25〜30%未満	8,748	24.6%
30.0%以上	6,307	17.7%

（住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」集計表から作成。割合は当方で算出）

返済負担率30%以上で借りている人が、17.7%います。 およそ6人に1人です。 25%以上まで広げると、42.3%が該当します。

住宅の種類で、実勢はかなり違う

同じ「住宅ローン」でも、何を買うかで数字が変わります。

住宅の種類	件数	価額の平均	世帯年収の平均	年収倍率（中央値）	返済負担率（中央値）
注文住宅	3,889	4,259万円	719万円	6.5倍	23.5%
土地付注文住宅	7,733	5,313万円	742万円	7.6倍	27.1%
建売住宅	8,345	4,215万円	680万円	6.6倍	24.3%
マンション	2,823	5,882万円	1,041万円	6.5倍	21.3%
中古戸建	7,296	2,783万円	580万円	5.1倍	20.6%
中古マンション	5,467	3,602万円	745万円	5.1倍	19.5%

土地付注文住宅が、年収倍率・返済負担率ともにいちばん高くなっています。 土地と建物を同時に取得するため総額が大きくなりやすく、世帯年収（742万円）に対して 価額（5,313万円）の比率が上がるためです。

一方、マンションは価額の平均が最も高い（5,882万円）にもかかわらず、 返済負担率は21.3%と低めです。世帯年収の平均が1,041万円と、他の区分より 大きく高いことが影響しています。価格が高い＝返済が重い、とは限りません。

「返せる額」を考えるときに抜けやすいもの

制度上の上限と実勢の差を見たうえで、自分の「返せる額」を考えることになります。 このとき、住宅ローンの返済額だけで判断すると足りません。

また、返済負担率の判定に自動車ローンや奨学金も含まれる点は、 借入可能額そのものに効いてきます。

この記事の数字は「借入時点」のものです。 借りた後に何が起きるかまでは含まれていません。 返済期間が30年を超えるなら、その間に収入も支出も変わります。

私が「返せる額」をどう決めたか

年収から借入可能額を出すのは簡単です。ただしそれは貸す側の基準であって、自分の家計の話ではありません。最初にやったのは、家計簿をつけて、出せる額を実績から確かめることでした。

そのあとの順番はこうです。

0を飛ばすと、3の「妥当な金額」を判断する物差しがありません。 相場が分かっても、自分の家計がそこに届くかどうかは別の話です。

5は、設備を本体価格で判断しないということです。太陽光を載せるかどうかは、載せる費用と、載せたあと毎月変わる光熱費を並べてはじめて決まります。設備は買い物ではなく、生活費の増減として見ます。

6が最後に来るのにも意図があります。ライフプランは最初に作って終わりではなく、条件が固まるたびに作り直すものでした。子どもの進学、車の買い替え、屋根や外壁の修繕、退職。いつ、いくら出ていくのかを年ごとに置いていきます。

並べてみると、住宅ローンの返済額は、その表の中の1行にすぎません。

安心して建てられたのは、この表があったからです。「たぶん大丈夫だろう」ではなく、「この年がいちばん苦しい。そこを越えれば楽になる」と分かった状態で契約できました。

この表は、建てたあとも使えます。私はのちに1年間の育児休業を夫婦そろって取ることになりましたが、そのときも同じやり方で、先に減る額を計算してから決めました。 経緯は夫婦で同時に1年育休を取った話に書いています。

住宅ローンは、返し終わるまで続きます。 その間に何が起きるかを一度も並べないまま「借りられる額」で決めると、あとから来る支出を、そのつど場当たりで受け止めることになります。 並べるのは契約の前しかありません。

まとめ

• フラット35の基準は、年収400万円以上で総返済負担率35%以下。これが「借りられる額」の天井
• 実際の利用者の中央値は23.3%。上限とは10ポイント以上の開きがある
• 全国の年収倍率は中央値6.3倍。土地付注文住宅は7.6倍と高く、中古は5.1倍と低い
• 返済負担率30%以上で借りている人は17.7%いるが、それが無理のない水準という意味ではない
• 住宅ローン以外に、固定資産税・修繕費・保険料が継続的にかかる

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よくある質問

返済負担率は何%までに抑えるべきですか？

一律の正解はありません。フラット35の申込基準は年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下ですが、これは「審査に通る上限」であって「無理なく返せる目安」ではありません。実際の利用者の中央値は23.3%です。教育費や修繕費など、住宅ローン以外に必要になるお金は家庭ごとに違うため、個別に試算する必要があります。

年収倍率はどのくらいが普通ですか？

2025年度フラット35利用者調査では、全国の中央値が6.3倍、平均が6.6倍でした。ただし住宅の種類によって差があり、土地付注文住宅では中央値7.6倍、中古戸建では5.1倍です。

この調査の数字は、住宅を買う人全体の平均ですか？

いいえ。フラット35（買取型・保証型）の利用者を集計したものなので、民間の変動金利ローンを使った人は含まれていません。全体の傾向をつかむ材料として見てください。

借入可能額いっぱいまで借りると、何が起きますか？

返済そのものは可能でも、教育費が増える時期や、修繕・固定資産税といった住宅の維持費が重なったときに、家計の余裕がなくなります。返済負担率30%以上で借りている人は実際に17.7%いますが、それが安全という意味ではありません。