注文住宅と建売・マンションで、お金の流れはどう違うか｜つなぎ融資が要る理由

結論（4行）

住宅ローンの資金は、建物が完成した後に受け取るのが原則
建売住宅・マンションは「手付金 → 引渡し時に残金」で、ローン実行と支払いのタイミングが合いやすい
注文住宅は土地代金・着工金・中間金と、完成前に支払いが先に来る
フラット35に中間資金はない。その差を埋める手段が、金融機関が用意するつなぎ融資

住宅の予算を考えるとき、「総額でいくらか」は誰でも確認します。見落とされやすいのは、そのお金を「いつ」払うのかという順番のほうです。

とくに注文住宅は、住宅ローンの資金が出るより先に支払いが始まります。 ここを知らないまま進めると、資金計画が途中で行き詰まります。

フラット35の資金は、いつ出るのか
「中間資金はありません」
注文住宅は、完成前に支払いが発生する
実際に、どのくらい自己資金を用意しているか
つなぎ融資を検討するときに確認すること
まとめ
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よくある質問

フラット35の資金は、いつ出るのか

住宅金融支援機構の公式Q&Aに、はっきり書かれています。

適合証明書を取扱金融機関に提出した後、お客さまと取扱金融機関で借入れの契約（金銭消費貸借契約）を締結した日となります。

適合証明書は、竣工現場検査に合格してから交付されるものです。つまり資金を受け取れるのは、建物ができあがった後ということになります。

住宅を建設する場合の手続きは、公式サイトで次の順番と説明されています。

【フラット35】住宅を建設する場合の流れ

借入れのお申込み・団信加入のお申込み
審査結果のお知らせ（お申込みから1〜2週間程度）
設計検査の申請・合格
着工
中間現場検査の申請・合格
竣工
竣工現場検査の申請・合格（適合証明申請・適合証明書の交付）
借入れのご契約・資金のお受取り・登記・抵当権の設定・火災保険への加入
ご入居

資金の受取りは、9ステップのうち8番目です。 着工（4番目）より、かなり後ろにあります。

「中間資金はありません」

では、着工から竣工までの間に必要になるお金はどうするのか。これも公式Q&Aに答えがあります。

フラット３５には、中間資金はありません。もし、フラット３５の資金実行時期までに資金が必要な場合は、つなぎ融資を用意している金融機関もありますので、金融機関にご相談ください。

つなぎ融資はフラット35の一部ではありません

つなぎ融資は、取扱金融機関が独自に用意している商品です。公式Q&Aも「用意している金融機関もあります」という書き方をしています。すべての金融機関が扱っているとは限りません。 金利・手数料・利用できる期間は商品ごとに違うため、フラット35を申し込む金融機関に個別に確認する必要があります。

注文住宅は、完成前に支払いが発生する

注文住宅で完成前に支払いが生じるのは、おおむね次のような場面です。

完成前に発生しうる支払い

土地の代金（土地から購入する場合。建物の着工より前）
着工金（工事の開始時）
中間金（上棟時など、工事の途中）
建築確認申請や地盤調査などの費用

支払いの回数と金額の配分は、建築会社との工事請負契約で決まります。 「必ず3回」「必ず3分の1ずつ」といった決まりがあるわけではないので、契約前にスケジュールを確認してください。

一方、建売住宅や完成済みのマンションは、契約時の手付金と、引渡し時の残金という形が基本です。引渡しとローン実行のタイミングを合わせられるため、完成前の大きな支払いが発生しにくくなります。

新築マンションで注意する場合

未完成の新築マンションを契約する場合は、引渡しまでの間に手付金以外の支払いが発生することがあります。売買契約書の支払い条件を確認してください。

実際に、どのくらい自己資金を用意しているか

住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」から、手持金（自己資金）を見ます。

住宅の種類	手持金の中央値	手持金の平均	融資金の平均
注文住宅	463万円	840万円	3,248万円
土地付注文住宅	119万円	481万円	4,379万円
建売住宅	14万円	429万円	3,486万円
マンション	804万円	1,379万円	4,011万円
中古戸建	4万円	261万円	2,402万円
中古マンション	201万円	591万円	2,730万円

（同調査の集計表から作成。融資金はフラット35（買取型）または（保証型）の融資金額）

中央値を見ると、手持金はかなり少額です。 建売住宅は14万円、中古戸建は4万円で、半数の人はほとんど自己資金を出していないことになります。

ここで注意したいのが、土地付注文住宅の手持金中央値が119万円である点です。土地代金や着工金が完成前に発生する住宅区分でありながら、手持ちの現金は多くありません。 その差をつなぎ融資などで埋めている、という構図が見えます。

平均と中央値が大きく違います

たとえば注文住宅は中央値463万円に対して平均840万円です。一部の自己資金が多い人が平均を押し上げているので、「平均くらいは用意しないといけない」と考える必要はありません。逆に、中央値が低いことを「少なくて大丈夫」と読むのも危険です。自分の返済計画で判断してください。

つなぎ融資を検討するときに確認すること

金融機関に確認したい点

そもそも取り扱いがあるか（フラット35の申込先で扱っているとは限らない）
金利と事務手数料（つなぎ融資の期間中は利息が発生する）
利用できる回数・タイミング（土地・着工・中間で複数回必要になる場合がある）
フラット35の資金実行日に、どう精算されるか

つなぎ融資の利息や手数料は、住宅の総額とは別に発生する費用です。資金計画を立てるときは、この分も見込んでおく必要があります。

まとめ

住宅ローンの資金は建物の完成後。フラット35では適合証明書提出後、契約締結日に受け取る
建売・マンションは「手付金 → 引渡し時に残金」でタイミングが合いやすい
注文住宅は土地代金・着工金・中間金が完成前に発生する
フラット35に中間資金はなく、つなぎ融資は金融機関が個別に用意している商品
支払いの回数と配分は工事請負契約で決まる。契約前にスケジュールを確認する

出典

本記事は2026年9月7日時点で公表されている内容に基づいています。つなぎ融資の取扱いや条件は金融機関によって異なります。個別の資金計画・支払いスケジュールは、金融機関の窓口および契約先の建築会社・売主にご確認ください。

よくある質問

なぜ注文住宅だけ、つなぎ融資が必要になるのですか？

住宅ローンの資金は建物の完成後に受け取るのが原則ですが、注文住宅では土地代金や着工金など、完成前に支払いが発生するためです。その期間の資金を埋める手段としてつなぎ融資があります。

つなぎ融資はフラット35の一部ですか？

いいえ。フラット35には中間資金の仕組みがありません。つなぎ融資は取扱金融機関が独自に用意しているもので、扱いの有無や条件は金融機関によって異なります。

建売住宅やマンションでも、つなぎ融資は必要ですか？

完成済みの住宅を購入し、引渡しと同時にローンが実行される場合は、必要にならないことが一般的です。ただし手付金は契約時に自己資金で用意します。未完成の物件を契約する場合は、支払い条件を個別に確認してください。

支払いのスケジュールは誰が決めるのですか？

建築会社との工事請負契約や、売主との売買契約で決まります。回数や金額の配分は契約によって異なるため、契約前に必ず確認してください。