住宅展示場に行く前の晩に｜家の予算を書き出したら、足りなかった

金曜の夜、食卓で

住宅展示場の予約を入れたのは、こがらしの妻だった。あしたの十時、郊外の展示場。

夕飯のあと、上の子が「二階にぼくの部屋ある？」と聞いた。下の子は、チラシの間取り図に色鉛筆で丸をつけている。

妻が麦茶を置いて言った。「で、いくらの家なら建てられるの？」

「三千五百万円くらいかな」とこがらしは答えた。「ネットの計算機に年収を入れたら、四千万円ちょっと借りられるって出た。少し控えめにして、三千五百万」

「それ、建物の値段？　土地も入ってる？」

こがらしは答えられなかった。

この三千五百万円は、建てたい家の値段を調べる前に出た数字です。 借りられる額から少し引いただけで、どんな家が建つかとはつながっていません。希望予算がどこから出てくるかは、家づくりの予算は、希望から決めると足りなくなるで整理しています。

紙に、四つの行を書いた

妻がメモ用紙を出した。「足していこうよ。何が要るの」

こがらしは、昼休みにふぶきから言われたことを思い出していた。会社の先輩のふぶきは、四十歳のときに家を建てている。

「展示場で見るのは、建物の値段だけだぞ。うちは外構を後回しにして、駐車場が三年、砂利のままだった。見積りに何が入ってるか、先に聞いとけ」

紙には、四つの行ができた。

項目	金額	どこから出した数字か
建物	2,500万円	ネット広告の「〜万円から」
土地	1,500万円	学区内で妻が見つけた土地
外構	？	分からない
諸費用	？	分からない

「建物と土地だけで、もう四千万円」と妻が言った。

外構と諸費用の行は、空いたままだった。空欄は、ゼロ円ではありません。

土地を買って注文住宅を建てる場合は、もうひとつ費用が増えることがあります。フラット35では、資金を受け取るのが建物の完成後になるためです。

フラット３５には、中間資金はありません。もし、フラット３５の資金実行時期までに資金が必要な場合は、つなぎ融資を用意している金融機関もありますので、金融機関にご相談ください。

出典：住宅金融支援機構【フラット35】よくある質問

土地の代金や着工金は、完成より前に払います。その間をつなぐ借入れの利息や手数料も、諸費用の行に足すことになります。支払いの順番は注文住宅と建売・マンションで、お金の流れはどう違うかに書いています。

土地から建てた人は、いくらかけているか

住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」に、土地を買って注文住宅を建てた人の平均が載っています。調査の区分では「土地付注文住宅」です。

こがらしの紙の「建物 2,500万円」は、この建設費の平均より1,200万円以上低い数字でした。 土地の値段は地域で大きく違います。一方で建設費は、首都圏・近畿圏・東海圏・その他地域のどれも3,600万〜3,900万円の間に収まっています。

計算機の数字に、車のローンが入っていなかった

妻が聞いた。「計算機の四千万円って、車のローンも入れた？」

こがらしの家には、車のローンがあと四年残っている。入れていなかった。

フラット35の申込みの条件には、こう書かれています。

すべての借入れ※に関して、年収に占める年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）が次表の基準を満たす方

出典：住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件（2026年4月1日現在）

基準は、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下です。「※」の中身も書かれています。

※【フラット３５】のほか、【フラット３５】以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードによるキャッシング、商品の分割払いやリボ払いによる購入を含みます。）などをいいます（収入合算者の分を含みます。）。

出典：同

35%は、住宅ローンだけの枠ではありません。 車のローンの返済があれば、その分だけ住宅ローンに回せる額は減ります。

上限の35%と、みんなの23.3%

こがらしは計算をやり直すことにした。年収は600万円。

計算の前提をそろえます。金利は、住宅金融支援機構が公表している2026年9月の金利を使います。9月に資金を受け取る【フラット35】で最も多い金利は、年3.460%でした（借入期間21〜35年・融資率9割以下）。35年・元利均等・ボーナス返済なしとして、車のローンがない場合で計算します。

年収に占める返済の割合	年間の返済額	毎月の返済額	借入額の目安
35%（フラット35の基準の上限）	210万円	17.5万円	約4,260万円
23.3%（2025年度の利用者の中央値）	約140万円	約11.7万円	約2,830万円

同じ年収、同じ金利で、借入額に約1,400万円の差があります。 35%は、審査に通るかどうかの線です。2025年度の利用者調査では、実際の利用者が返済に充てている割合は年収の23.3%（中央値）でした。

金利にも、注意がひとつあります。

申込時ではなく、資金受取時の金利となります。

出典：住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件

詳しくは「借りられる額」と「返せる額」は違うに書いています。

41歳で、35年

ふぶきは、昼休みにもうひとつ言っていた。

「何歳まで払うのか、先に決めとけ。おれは建てたとき、六十から先のことなんか考えなかった。あと二年で六十だ。再雇用で給料がどうなるか、先月やっと人事に聞いた」

フラット35の借入期間は、こう決まっています。

15年（申込みご本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年）以上で、かつ、次の（1）または（2）のいずれか短い年数（1年単位）が上限となります。

出典：住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件

（1）は「80歳」から申込時の年齢（1年未満は切り上げ）を引いた年数、（2）は35年です。申込時の年齢が満70歳未満であることも条件です。

こがらしが来年申し込むなら、（1）は35年より長くなります。上限は、短いほうの35年です。35年で借りれば、完済は70代の後半です。

万一のときの保障と住宅ローンの関係は、団信に入ったら、生命保険はいくら減らせるかに書いています。

補助金は、あてにしていいか

妻が、展示場の案内をスマートフォンで見せた。「『省エネ住宅なら補助金が使えます』って書いてある。これで外構の分くらい浮かない？」

令和8年度の国の住宅の省エネ補助金は、国土交通省・経済産業省・環境省の「住宅省エネ2026キャンペーン」にまとめられています。まず、申請するのは施主ではありません。

本キャンペーンの各事業は、消費者等と契約する住宅事業者が交付申請等の手続きを行います。

出典：「住宅省エネ2026キャンペーン」公式サイト

契約する建築会社が事業に登録していなければ、その家では使えません。 新築の補助（みらいエコ住宅2026事業）では、登録事業者が補助金を受け取り、原則として契約代金の最終支払に充てる形で施主に還元します。

長期優良住宅とZEH水準住宅の新築は、子育て世帯か若者夫婦世帯に限られます（GX志向型住宅は世帯を問いません）。子育て世帯の定義はこうです。

申請時点において、子を有する世帯。

※子とは、令和7年4月1日時点で18歳未満（すなわち、平成19（2007）年4月2日以降出生）とする。

出典：「みらいエコ住宅2026事業」事業概要

小学生の子が2人いるこがらしの家は、ここに当てはまります。ただし、使えるかどうかは時期でも決まります。

これから建築会社を決めて契約するこがらしの家族が、今年度の受付に間に合うとは限りません。事業名も、年度ごとに変わります。

こがらしは、紙の余白に書いた。「補助金　使えたら助かる。予算には入れない」

事業ごとの補助額は住宅の省エネ関連補助金にまとめています。

展示場で聞くことを、三つに決めた

夜の十一時、紙の下のほうに、こう書き足してあった。

「毎月いくらまでなら返せるかは、展示場では決まらないね」と妻が言った。「家計簿、来月からちゃんとつけよう。うちの数字で出さないと」

こがらしはうなずいた。三千五百万円という数字は、紙のどこにも残っていなかった。

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よくある質問

住宅展示場に行く前に、予算は決めておいたほうがいいですか？

金額を1つに決めるより、建物・土地・外構・諸費用の4つを書き出しておくと、展示場で何を聞けばいいかが決まります。外構や諸費用が見積りに入っているかどうかは会社や見積りによって違うため、その場で確かめてください。

年収600万円だと、住宅ローンはいくらまで借りられますか？

フラット35の基準では、年収400万円以上は総返済負担率35%以下です。年収600万円なら返済は年210万円・月17.5万円までで、2026年9月の最も多い金利（年3.460%）・35年・元利均等で計算すると約4,260万円です。ただし車のローンなどの返済も35%に含まれ、実際に借りられる額は金融機関の審査で決まります。

41歳から35年の住宅ローンは組めますか？

フラット35の借入期間の上限は「80歳－申込時の年齢（1年未満切上げ）」と35年のうち短いほうです。40代前半なら上限は35年ですが、完済は70代後半になります。何歳まで働くか、勤め先の再雇用の制度はどうなっているかを、契約の前に確かめてください。

省エネ住宅の補助金は、予算に入れて計算してもいいですか？

住宅省エネ2026キャンペーンの補助金は、契約する住宅事業者が交付申請を行います。事業者が登録していなければ使えず、予算の上限に達すると締切の前でも受付が終わります。契約の時期に使える事業があるかを確かめてから入れてください。