住宅ローン

注文住宅の請負契約のあとで金額が増える仕組みを、建設業法第19条（変更も書面にする）、国の民間建設工事標準請負契約約款（乙）の工事の変更・請負代金額の変更の条、建築基準法の計画変更の確認で確かめて整理しました。増えやすい場面、変更の期限の確かめ方、変更契約書の印紙税、住宅ローンの借入額を増やすときの手続きと再審査まで、契約後に増額を抑えるための確かめ方をまとめています。

残高3,000万円・残り30年の住宅ローンで金利が1.0%から1.5%に上がると、毎月の返済は7,044円、年に約8.5万円増えます（当方の試算）。総務省の家計調査（2025年）では、住宅ローンを返している勤労者世帯の1か月の返済は平均92,873円、通信費は14,424円、自動車関係費は40,700円でした。増える額と時期の確かめ方、固定費を見直す順番、教育費・老後資金との兼ね合いを、公的統計で整理しました。

住宅ローンの毎月の返済を下げる方法は、条件変更（一定期間の減額・ボーナス返済の見直し）、返済期間の延長、借り換えの3つです。残高3,000万円・残り25年・金利2.0%なら、期間を10年延ばすと毎月は27,777円下がり、総返済は約359万円増えます（当方の試算）。どれも延滞の前のほうが選べる幅が広い方法です。毎月がいくら下がり総額がいくら変わるか、使える条件と相談先を、住宅金融支援機構と金融庁の資料で整理しました。

繰上げ返済の2つの型は、減る利息と軽くなるものが違います。残高2,000万円・金利1.5%・残り20年で200万円を繰上げると、期間短縮型は利息が約65.5万円減り返済が2年3か月早く終わり、返済額軽減型は利息が約31.6万円減り毎月の返済が9,651円下がります（当方の試算）。差はどこから生まれるのか、家計のどんな時期にどちらが合うのかを、住宅金融支援機構の案内で確かめて整理しました。

離婚しても、住宅ローンの契約と家の名義は自動では変わりません。家を出た人の住宅ローン控除はその年から止まり、財産分与で家を渡すと渡した側に譲渡所得の課税が生じます。ペアローン・連帯債務・連帯保証の違い、名義や債務者の変更に金融機関の審査が要ること、売る場合の3,000万円控除、団信の扱い、財産分与の期限と公的な相談先を、国税庁・法務省・住宅金融支援機構の資料で確かめて整理しました。

定年のときに住宅ローンが残っているなら、退職金で一括返済するかを決めるときが来ます。減るのは残りの利息だけで、住宅ローン控除と団信の保障も同時になくなり、返したお金は戻りません。退職金の手取りの計算（退職所得控除と2分の1課税）、残高・金利・残り期間ごとの減る利息、手元に残す額の考え方、一部だけ返す選択肢を、国税庁・住宅金融支援機構・厚生労働省の資料で整理しました。

家を買ったあと、毎月の余裕やボーナスを繰上げ返済に回すか、NISA・iDeCoに回すか。繰上げ返済で減る利息は借入金利で決まり、住宅ローン控除の期間中は控除率0.7%の分が差し引かれます。iDeCoは掛金に税率をかけた額だけ税金が減りますが、原則60歳まで引き出せません。NISAはいつでも売れますが、元本割れがあります。どれかを勧めるのではなく、控除の期間中と終わったあとで、比べる物差しを整理します。

住宅ローンの適用金利は「基準金利－優遇幅」で決まります。2026年10月1日には七十七銀行（3.125%→3.375%）やPayPay銀行（3.280%→3.530%）が変動の基準金利を上げました。優遇幅が借りている間ずっと同じなら、基準金利が上がった分だけ適用金利も上がります。固定の期間中だけ優遇幅が大きい型では、期間が終わると上がり方が大きくなります。契約書のどこを見るかもまとめました。

住宅ローンの10年固定が終わると、手続きをしなければ変動金利に切り替わり、返済額はその時点の金利で計算し直されます。125%ルールのような上限はありません。2016年に借りた人の固定が終わる2026年は、銀行の店頭金利が変動で約0.9%、10年固定で約3.6%高くなっています。案内が届く時期と期限、終了後の優遇幅、選び直しと借り換えの比べ方を、銀行の公式の説明で確かめて整理しました。

中古住宅の住宅ローン控除に、いまは「築何年まで」という条件はありません。見られるのは、登記の建築日が1982年1月1日以後かどうかと、それより前の家なら引渡し前に取る耐震の証明です。証明の3つの書類の取り方、引渡し後に耐震改修する場合の手続き、2026年以後の借入限度額、床面積、買取再販住宅の扱い、確定申告で出す書類を、国税庁・財務省・国土交通省の資料で確かめてまとめました。