資金計画

家の固定資産税を下げる仕組みには、市区町村が自動で付けるものと、申告しないと付かないものがあります。住宅用地の特例、新築住宅の減額、認定長期優良住宅の5年度分、耐震・バリアフリー・省エネ改修の減額について、手続きと期限（1月31日・工事完了から3か月）を一覧にしました。建て替え中の土地や空き家で特例が外れる場面も、地方税法と市区町村の案内で確かめています。

注文住宅の請負契約のあとで金額が増える仕組みを、建設業法第19条（変更も書面にする）、国の民間建設工事標準請負契約約款（乙）の工事の変更・請負代金額の変更の条、建築基準法の計画変更の確認で確かめて整理しました。増えやすい場面、変更の期限の確かめ方、変更契約書の印紙税、住宅ローンの借入額を増やすときの手続きと再審査まで、契約後に増額を抑えるための確かめ方をまとめています。

残高3,000万円・残り30年の住宅ローンで金利が1.0%から1.5%に上がると、毎月の返済は7,044円、年に約8.5万円増えます（当方の試算）。総務省の家計調査（2025年）では、住宅ローンを返している勤労者世帯の1か月の返済は平均92,873円、通信費は14,424円、自動車関係費は40,700円でした。増える額と時期の確かめ方、固定費を見直す順番、教育費・老後資金との兼ね合いを、公的統計で整理しました。

住宅ローンの適用金利は「基準金利－優遇幅」で決まります。2026年10月1日には七十七銀行（3.125%→3.375%）やPayPay銀行（3.280%→3.530%）が変動の基準金利を上げました。優遇幅が借りている間ずっと同じなら、基準金利が上がった分だけ適用金利も上がります。固定の期間中だけ優遇幅が大きい型では、期間が終わると上がり方が大きくなります。契約書のどこを見るかもまとめました。

住宅ローンの10年固定が終わると、手続きをしなければ変動金利に切り替わり、返済額はその時点の金利で計算し直されます。125%ルールのような上限はありません。2016年に借りた人の固定が終わる2026年は、銀行の店頭金利が変動で約0.9%、10年固定で約3.6%高くなっています。案内が届く時期と期限、終了後の優遇幅、選び直しと借り換えの比べ方を、銀行の公式の説明で確かめて整理しました。

住宅ローンの金利タイプは、変動・固定期間選択（10年固定など）・全期間固定の3つです。2026年10月の公表金利を参考に4,000万円・35年で試算すると、10年固定（年3.75%）と全期間固定のフラット35（年3.83%）の毎月の返済の差は約1,900円しかありません。変動は金利が上がる筋書きごとに総返済が4,901万〜6,240万円と開きます。3つの仕組みと、家計の条件ごとの向き不向きを整理しました。

貯金を頭金に入れるか、手元に残してNISAに回すか。頭金で減る利息は借入金利で決まり、住宅ローン控除の0.7%が差し引かれます。NISAの運用益は非課税でも、元本割れのおそれがあります。借入金利1.0%と3.94%の例で、利回りを0%・3%・5%と置いたときの13年後の差を当方計算で並べ、比べる順番を整理しました。

注文住宅を建てる・建売住宅を買うときにする4つの登記（建物表題登記・所有権保存登記・土地の所有権移転登記・抵当権設定登記）を、誰が・いつ・いくらで行うかの順にまとめました。登録免許税の本則と住宅用家屋の軽減税率、長期優良住宅・低炭素住宅の特例、2027年3月末の期限、課税標準の決まり方、住宅用家屋証明書の取り方を法令と法務局の資料で確かめ、計算例で税額を示します。

注文住宅の見積書を、本体工事・付帯工事・別途工事・諸費用の4つに分けて読む方法をまとめました。区分の名前は会社ごとに違うため、何が入っていて何が外にあるかを数えます。「一式」の中身の聞き方は建設業法第20条（材料費等の内訳を書いた見積書）と国の標準約款で、2社を比べるときの条件のそろえ方と、坪単価で比べない理由は延べ面積の定義で確かめています。

土地を持たずに注文住宅を建てるとき、土地を先に決めるか、建築会社を先に決めるか、建築条件付き土地で同時に決めるかで、お金が出ていく時期と守る期限が変わります。手付金と解約、土地代を払う資金、住宅ローン控除で土地の借入れが対象になる条件、契約前に確かめる建ぺい率・容積率を、法令・国税庁・業界の表示規約で確かめて、条件ごとの向き不向きを整理しました。