先に結論
- 団信は、亡くなったときなどに残りの住宅ローンを返してくれる生命保険です
- だから生命保険の保障額は、住宅ローンの残りのぶん考え直せます
- ただし重ならない場面があります。団信に入っていない配偶者に万一があったときなどです。フラット35では、80歳で保障が終わること、高度障害保険金がないことにも注意が必要です
- フラット35では、団信の種類で金利が上乗せされます。夫婦ふたりで入る「デュエット」は年0.18%、3大疾病付は年0.24%です（2026年9月時点）
- 銀行の住宅ローンは、団信の中身も金利の扱いも商品ごとに違います。この記事の数字と条件は、フラット35のものです
住宅ローンを組むと、たいてい団信（団体信用生命保険）に入ります。すでに生命保険に入っている人は、同じ保障に二重にお金を払っている場合があります。
この記事では、【フラット35】の資料をもとに、団信と生命保険の重なる範囲と重ならない範囲を整理します。
この記事の数字と条件は、フラット35のものです
フラット35は、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して扱っている住宅ローンです。団信の条件と金利が公式に公開されていて、確かめられます。そのためこの記事では、フラット35を例にしています。
銀行の住宅ローンは、団信の保障の範囲・保障が終わる年齢・金利への上乗せの有無が商品ごとに違います。基本の団信は金利に上乗せがなく、高度障害も保障に含むものがあります。後半に、借入先で確認する点をまとめました。
団信は、何を肩代わりしてくれるのか
フラット35の団信（新機構団体信用生命保険制度）は、公式にこう説明されています。
住宅の持ち分、返済割合などにかかわらず、以後の【フラット３５】の債務の返済が不要となる生命保険です。
住宅金融支援機構が保険の契約者と受取人になり、団信に入った人が被保険者になります。支払われた保険金は、そのまま住宅ローンの返済にあてられます。家族の口座にお金が入るわけではありません。
団信には2種類あります。
| 新機構団信 | 新3大疾病付機構団信 | |
|---|---|---|
| 保険金が出るとき | 死亡／身体障害者手帳1級・2級の交付など | 左に加えて、3大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）で一定の要件に該当したとき、要介護2以上など |
| 申し込める年齢 | 満15歳以上満70歳未満 | 満15歳以上満51歳未満 |
| 保障の期限 | 満80歳の誕生日の属する月の末日 | 3大疾病などの部分は満75歳の同じ月の末日まで。その翌月から新機構団信の保障 |
| 夫婦ふたりで入る「デュエット」 | 使える | 使えない |
| そのほか | — | 過去にがんと診断された人は加入できない |
公式の例では、ペースメーカーを植え込み、身の回りの日常生活が極度に制限されている状態が挙がっています。身体障害認定の1級にあたります。
生命保険とは、どこで重なるのか
重なるのは、住宅ローンの残りの部分だけです。
家族にお金がいくら必要かは、遺族年金の記事で「必要保障額」として計算しています。その式の中に「住宅ローンの団体信用生命保険で消える住宅費」という引き算があります。団信の役割は、この1行ぶんです。
団信でローンが消えても、次のような住まいの費用は残ります。
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険・地震保険
- マンションなら管理費・修繕積立金、戸建てなら修繕費
じゃあ、団信に入ったら生命保険は解約していいの？
団信で消えるのは住宅ローンだけです。 生活費や教育費、残る住まいの費用は、別に考える必要があります。
もう1つ、ずれる点があります。住宅ローンの残りは、返すほど年々減ります。一方で、生命保険の死亡保障は、契約によっては期間中ずっと同じ額です。
私は、住宅ローンを組んだときが、生命保険の保障額を見直すいちばん分かりやすいタイミングだと考えています。
団信があっても、重ならないのはどんなときか
団信に入っていない人に万一があったとき
夫婦で連帯債務になるとき、フラット35ではどちらかひとりが入るか、ふたりでデュエットに入るかを選べます。
ひとりだけが入った場合、公式の注意事項にはこう書かれています。
ご加入いただいていない方が保険金の支払事由に該当しても、債務は弁済されません。
共働きで、ふたりの収入を合わせて返す前提のローンなのに、団信には片方しか入っていない。その場合、入っていない人に万一があっても、ローンはそのまま残ります。その人の生命保険を減らしてよいかは、慎重に考える必要があります。
デュエットなら、どちらかに万一があったときに、住宅の持分や返済割合にかかわらず、以後の返済が不要になります。デュエットを使える「夫婦」には、戸籍上の夫婦のほか、婚約関係・内縁関係・同性パートナーの関係にある人も含まれます。
ペアローンのとき
借入れを2本に分ける組み方（ペアローン）では、どの借入れに、誰の団信が付いているかで、消える金額が変わります。借入先で、借入れごとに確認してください。
80歳を過ぎたとき（フラット35）
新機構団信の保障は、満80歳の誕生日の属する月の末日で終わります。そのあとにローンが残っていれば、団信なしで返し続けることになります。銀行の住宅ローンでは、保障が終わる年齢は商品ごとに決まっていて、完済時の年齢の上限を80歳より高くしているものもあります。
それでも、借入金利は下がりません。公式の注意事項です。
住宅金融支援機構が債務の弁済を行わないこととなった場合であっても、借入金利は、ご契約時の金利から変更されません。
なお、保障が終わるときに満70歳未満の連帯債務者がいれば、その人が新たに新機構団信に申し込めます。ただし、健康状態によっては加入できない場合があります。
高度障害になったとき（フラット35）
新機構団信と新3大疾病付機構団信には、「所定の高度障害状態」で支払う高度障害保険金の取扱いがありません。基準は、身体障害者福祉法の障害の級別が1級または2級に該当し、身体障害者手帳の交付を受けたときなどです。
以前のフラット35の団信の説明を読んで「高度障害なら返済不要」と覚えている人は、いまの制度と違うので注意してください。銀行の住宅ローンの団信には、高度障害を保障に含むものもあります。
告知が事実と違ったとき
団信に入るときは、健康状態を告知します。公式の注意事項です。
告知の内容と事実が異なっていた場合には、生命保険会社から住宅金融支援機構に保険金が支払われず債務を弁済できないことがあります。
フラット35では、団信の種類で金利はどれくらい変わるのか
フラット35の金利情報に載っている借入金利は、新機構団信付きの金利です（2026年9月資金受取分）。団信の種類によって、ここに上乗せされます。
| 団信 | 金利 |
|---|---|
| 新機構団信（ひとりで加入） | 掲載の借入金利 |
| デュエット（夫婦ふたりで加入） | 掲載の借入金利＋年0.18% |
| 新3大疾病付機構団信 | 掲載の借入金利＋年0.24% |
2026年9月の【フラット35】（借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下）で最も多い金利は年3.460%です。これを使って、私が3,000万円を35年・元利均等で借りた場合を試算しました。
| 団信 | 金利 | 毎月の返済 | 新機構団信との差 |
|---|---|---|---|
| 新機構団信 | 年3.460% | 123,293円 | — |
| デュエット | 年3.640% | 126,433円 | 月3,140円（35年で約132万円） |
| 新3大疾病付機構団信 | 年3.700% | 127,488円 | 月4,195円（35年で約176万円） |
この差が、団信で上乗せした保障にかかる費用の目安です。
生命保険の見積もりと、この差額を並べてみてください。同じ保障に払っていないかが見えます。
健康上の理由などで団信に入らない場合も、フラット35は利用できます。その場合の金利は、公式の金利情報ページから案内されています。
銀行の住宅ローンでは、基本の団信には金利の上乗せがなく、がんなどの保障を足すと年0.1〜0.2%程度上乗せされるものがあります。フラット35の上乗せ幅をそのまま当てはめず、借入先で確認してください。
銀行の住宅ローンなら、何を確かめるか
銀行の住宅ローンの団信は、保障の範囲・保障が終わる年齢・金利への上乗せの有無が、商品ごとに違います。フラット35の数字をそのまま当てはめないでください。
借入先で確認すること
- 保険金が出るのはどんなときか（死亡のほかに、高度障害やがんなどをどこまで含むか）
- 保障は何歳で終わるか
- 団信の費用は金利に含まれているか、別に上乗せがあるか
- 夫婦で借りるとき、ふたりとも団信に入れるか。ペアローンなら、どの借入れに誰の団信が付くか
- 健康状態の告知で入れなかったときに、どうなるか
団信の保障が広いほど、生命保険と重なる範囲も広がります。生命保険を見直す前に、まず団信で何が消えるのかを確かめてください。
見直す順番
順番があります
- 住宅ローンの残高と、誰がどの団信に入っていて、何が保障されるかを確認する
- 遺族年金など公的な保障で入ってくる額を出す（遺族年金の記事で計算できます）
- 住宅ローン以外に残る支出を並べる
- 足りない分だけを、民間の生命保険で考える
1を飛ばすと、2から先の計算で住宅ローンを引いてよいのかどうかが決まりません。
まとめ
- 団信は、残りの住宅ローンを返してくれる生命保険。重なるのは住宅ローンの残りの部分だけ
- 団信に入っていない人に万一があっても、ローンは残る
- 新機構団信は満80歳で終わる。そのあとも金利は下がらない
- 新機構団信には高度障害保険金の取扱いがない。基準は身体障害者手帳1級・2級の交付など
- フラット35では、デュエットが年0.18%、3大疾病付が年0.24%の上乗せ（2026年9月時点）
- 銀行の住宅ローンは、団信の中身も金利の扱いも商品ごとに違う。基本の団信は上乗せなしのものもある。借入先で保障の範囲を確認する
- 見直しは、団信の確認 → 公的な保障 → 残る支出 → 生命保険の順番
保険を増やす前に、すでに払っている保障を数える。数えれば、足りない額は計算できます。
出典
- 住宅金融支援機構【フラット35】「新機構団体信用生命保険制度」
- 住宅金融支援機構【フラット35】「新機構団信の加入要件・保障内容」
- 住宅金融支援機構【フラット35】「新３大疾病付機構団信の加入要件・保障内容」
- 住宅金融支援機構【フラット35】「ご加入の手続・ご注意点」
- 住宅金融支援機構「最新の金利情報」
数値は2026年9月12日時点の公表内容です。試算は元利均等返済で、ボーナス返済や手数料を含みません。団信の加入の可否や保障の範囲は契約内容で変わります。借入先の金融機関の窓口にご確認ください。
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よくある質問
団信に入っていれば、生命保険はいりませんか？
団信で消えるのは住宅ローンの残りだけです。生活費や教育費、固定資産税などの住まいの費用は残ります。遺族年金など公的な保障で入ってくる額を出してから、足りない分を民間の生命保険で考える順番です。
夫婦で連帯債務のとき、片方だけ団信に入るとどうなりますか？
団信に入っている人に保険金の支払事由が起きれば、住宅の持分や返済割合にかかわらず、以後のフラット35の返済が不要になります。団信に入っていない人に起きても、債務は弁済されません。
団信の保障は何歳まで続きますか？
新機構団信は満80歳の誕生日の属する月の末日までです。新3大疾病付機構団信の上乗せ部分は満75歳の誕生日の属する月の末日までで、その翌月からは新機構団信の保障になります。
銀行の住宅ローンでも、団信で金利は上乗せされますか？
商品によります。基本の団信には金利の上乗せがなく、がんなどの保障を足すと年0.1〜0.2%程度上乗せされるものがあります。フラット35の上乗せ幅はフラット35だけのものなので、借入先で保障の範囲と上乗せの有無を確認してください。
高度障害になったら、団信で返済は不要になりますか？
フラット35の新機構団信と新3大疾病付機構団信には、所定の高度障害状態で支払う高度障害保険金の取扱いがありません。銀行の住宅ローンの団信には、高度障害を含むものもあります。フラット35では、身体障害者福祉法の障害の級別が1級または2級に該当し、身体障害者手帳の交付を受けたときなどが基準です。
