フラット35

住宅ローンの金利タイプは、変動・固定期間選択（10年固定など）・全期間固定の3つです。2026年10月の公表金利を参考に4,000万円・35年で試算すると、10年固定（年3.75%）と全期間固定のフラット35（年3.83%）の毎月の返済の差は約1,900円しかありません。変動は金利が上がる筋書きごとに総返済が4,901万〜6,240万円と開きます。3つの仕組みと、家計の条件ごとの向き不向きを整理しました。

フラット35の金利引下げは、子育てプラス・S（ZEH・Aプラン・Bプラン）・維持保全型・地域連携型などのポイントを足して決まります。1ポイントは当初5年間の年0.25%で、5年ごとの上限は年1.0%。子育てプラスを使うと、4ポイントを超えた分が6年目以降に回り、使わないと4ポイントで打ち止めです。対象の子どもと若年夫婦の条件、借り換えで使える範囲、2026年10月の金利で4,000万円を借りた場合の総返済額の差を、住宅金融支援機構と国土交通省の資料で整理しました。

育休中・産休中でも住宅ローンは申し込めます。フラット35では、収入が続くかを勤務先の証明書で確かめたうえで、年収は原則として申込年の前年の収入で数えます。育児休業給付と出産手当金は非課税で、審査の年収には入りません。産休前・育休中・復職後のどこで申し込むと、どの年の収入で見られるか、住宅ローン控除の入居の期限との重なりまで、住宅金融支援機構と国税庁の資料で整理しました。

住宅ローンは金利だけでなく、事務手数料・保証料・団信の上乗せを足した総支払額で比べます。定率型と定額型の事務手数料、一括前払いと金利上乗せの保証料を、借入3,000万円・35年・年3.830%（フラット35の2026年10月の最も多い金利）の計算例で並べました。10年で完済する場合も比べ、どこで差がつくかを示します。印紙税と登録免許税は法令で確かめた額です。

住宅ローンの審査に落ちたとき、理由はどこまで教えてもらえるのか、自分で見当をつける材料、次にやることを一次情報で整理しました。金融庁の監督指針、フラット35の返済負担率の基準、国土交通省の調査の審査項目、CIC・JICC・全国銀行個人信用情報センターの本人開示の方法と手数料、借入額・頭金・収入合算・団信の見直し、ローン特約の期限まで扱います。

子どもが寝たあと、住宅ローンの申込書の団信の欄を夫婦で見る夜に。団信（団体信用生命保険）には、一般の団信のほかに、がん保障付き・3大疾病付き・8大疾病付き、引受条件をゆるめたワイド団信、夫婦で入る連生団信があります。保障の名前より先に見るのは、保険金が出る条件（診断されたらか、働けない期間が続いたらか）と、待ち期間、金利の上乗せです。フラット35の公表値で支払い条件を確かめ、上乗せが返済総額をいくら増やすかを計算しました。

中古住宅（既存住宅）を買ってリフォームするときのお金を、国税庁・国交省・住宅金融支援機構・都道府県の資料で確かめてまとめました。2026年以後に入居する中古住宅の住宅ローン控除の借入限度額と控除期間、築年数（昭和57年以後）の要件、リフォーム代のローン控除と現金で払うときの税額控除の選び方、みらいエコ住宅2026・先進的窓リノベ2026の補助金、フラット35リノベ、登録免許税・不動産取得税の軽減、インスペクションと既存住宅売買瑕疵保険まで、契約前から入居までの順番で書いています。

住宅ローンの審査では9割以上の金融機関が勤続年数を見ますが、基準は「1年以上」が多数で、線の引き方は機関ごとに違います。借りたあとの転職や収入減では、延滞する前に返済中の金融機関へ条件変更を相談するのが先です。フラット35の返済方法変更メニューの条件、金融庁が金融機関に求めている対応、失業したときの雇用保険、住宅ローン控除が続く条件、相談窓口を一次情報で整理しました。

住宅ローンの借り換えで得になるかは、金利差だけでは決まりません。同じ0.5%の差でも、残高と残りの期間で減る利息は数倍違い、そこから登録免許税・司法書士報酬・事務手数料などの費用を引きます。借り換え後も住宅ローン控除を受ける条件（国税庁）、団信の入り直し、フラット35の借換融資の条件もあわせて、自分の数字で比べる手順を書きました。

貯金を頭金に全部入れて、子どもの入学や育休の年に足りなくならないか。住宅ローンの頭金をいくら入れるかを、手元に残すお金から逆算します。頭金で借入と利息が減る額、フラット35で融資率が9割を超えるかどうかで金利が変わる仕組み、住宅ローン控除への影響を当方計算の表で示し、入れすぎて諸費用や生活費が残らない危うさも整理しました。フラット35利用者の3割は頭金なしで、中央値は124万円です。