2026-11

住宅ローンの返済を続けられなくなったとき、家の手放し方には任意売却と競売があります。どちらでも、売って足りない分の借金は残ります。住宅金融支援機構の任意売却パンフレット（令和8年4月）、裁判所の案内、民事執行法で、手続きの流れ、できない場合、残債の返し方、連帯保証人、団信、税金を確かめました。

地震や水害で家を失っても、住宅ローンの返済義務は消えません。返せなくなった人が免除や減額を申し出る仕組みが自然災害債務整理ガイドラインです。対象の災害、7つの要件、手続きの流れと一時停止、手元に残せる財産、信用情報と税金の扱いを運営機関の原文で確かめました。全債権者の同意が要ること、新しいローンを組むと原則使えないことなど、使えない場合も書いています。

住民税は前の年の所得に1年遅れでかかるので、辞めたあとも残ります。1〜4月に辞めると残りを最後の給与や退職金から一括で差し引くのが原則で、6〜12月なら一括か納付書かを選べます。5月に辞めるとその年度の分は残りません。翌年6月には、辞めた年の給与にかかる納税通知書も届きます。地方税法と市区町村の案内で確かめ、月ごとの残りの額と翌年の税額を計算例で示しました。

退職金の税金は、勤続年数で決まる退職所得控除を引き、残りの2分の1に課税して計算します。勤続38年なら控除は2,060万円です。「退職所得の受給に関する申告書」を出さないと、所得税はいったん一律20.42%引かれます。勤続5年以下の扱い、iDeCoの一時金との受け取る順番（9年内・19年内）、令和8年度税制改正の影響、退職金で基礎控除や配偶者控除が変わる点まで、国税庁の資料と法令で確かめました。

親の介護費用は、種類によって医療費控除に入るものと入らないものが分かれます。特養は自己負担の2分の1、老健と介護医療院は全額が対象で、有料老人ホームの介護サービス費は対象外です。訪問介護は医療系サービスと併せて使う月だけ対象です。おむつ代の証明書の代わりになる書類、親と別居でも子の申告に入れられる条件、税金が多く戻る人の考え方を、国税庁の資料で確かめて計算例つきで書きました。

介護保険の住宅改修費は、20万円までの工事費の7〜9割が支給され、申請が先・工事が後が原則です。工事を始めてからの申請は原則として対象外です。対象の工事、申請の順番、退院前の工事や立て替えの扱いを示します。

工事中に建築会社が倒産しても、引渡し後10年の備えである瑕疵保険は使えません。工事中の備えは任意の完成保証で、住宅保証機構の制度では上限が請負金額の20〜40%です。保証書の確かめ方、前払いの守り方、倒産直後の手順を示します。

住み替えは売り先行・買い先行・同じ日に売買の3通りで、最初に出すのはローン残高と、売却見込み額から手数料を引いた額の差です。売り先行の仮住まい、買い先行の二重返済と審査、住み替えローンの形とつなぐ期間の費用を比べます。

二世帯住宅の登記は単独・共有・区分所有の3つで、税金で最も差が出るのは相続のときです。区分登記で小規模宅地等の特例が使えなくなる場合、2戸分の軽減、木造の区分登記と登録免許税、住宅ローン控除の違いを計算例と一覧で比べます。

親の土地に地代も権利金も払わずに家を建てる使用貸借なら、借地権分の贈与税はかかりません。権利金なしで通常の地代を払うと贈与税の問題が出ます。3つの形の税金と、相続で小規模宅地等の特例が使えない場合を示します。