親の土地に家を建てるときのお金と税金｜使用貸借・地代・借地権と贈与税、相続で困ること

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「うちの土地に建てればいいよ」。親からそう言われると、土地代が浮いて家づくりが一気に現実になります。 ただ、土地代の代わりに、土地の使い方を決める話が出てきます。地代は払うのか、名義はどうするのか、親が亡くなったら土地は誰のものになるのか。

この記事では、国税庁の通達と法令にあたり、親の土地に建てる3つの形（無償で借りる・地代を払って借りる・もらうか買う）のお金と税金を比べます。若手の営業担当の方が、客先で最初に確かめる点も最後にまとめました。

土地がある場合の諸費用の一覧は注文住宅の諸費用はいくら？に書いています。ここでは、親の土地に特有の話に絞ります。

親の土地に建てる形は、大きく3つ

形	親に払うもの	土地の名義	税金の要点
無償で借りる（使用貸借）	なし、または固定資産税相当額以下	親のまま	贈与税なし。将来の相続で土地は更地評価
地代を払って借りる（賃貸借）	地代。権利金の有無で扱いが変わる	親のまま	権利金なしだと贈与税の問題が出る。親に不動産所得
もらう・買う	贈与なら0円、売買なら代金	子に変わる	贈与税、または親の譲渡所得。登記費用と不動産取得税

親子の場合、ふつうは1つ目の形です。国税庁も、親の土地に子が家を建てるときに地代や権利金を払うことは通常ない、という前提で説明しています（国税庁 No.4552）。

無償で借りる（使用貸借）なら、贈与税はかからない

使用貸借は、無償で物を借りる契約です（民法第593条）。土地の貸し借りでは、借地権の設定の対価として権利金を払い、毎年地代を払うのが通例です。親子ではどちらも払わないのがふつうなので、「借地権をただでもらったのでは」という疑問が出ます。

これについて、国税庁の説明は明快です。

使用貸借により土地を使用する権利の価額はゼロとして取り扱われていますので、この場合、子供が借地権相当額の贈与を受けたとして贈与税が課税されることはありません。

（国税庁 タックスアンサーNo.4552）

根拠は1973年の通達で、借地権の慣行のある地域でも、使用貸借の使用権の価額はゼロとされています（使用貸借通達1）。

通達は、次のものも使用貸借に当たるとしています。

例えば、土地の借受者と所有者との間に当該借受けに係る土地の公租公課に相当する金額以下の金額の授受があるにすぎないものはこれに該当し、当該土地の借受けについて地代の授受がないものであっても権利金その他地代に代わるべき経済的利益の授受のあるものはこれに該当しない。

（国税庁「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」1）

つまり、土地の固定資産税・都市計画税に相当する額以下を親に渡すだけなら、使用貸借のままです。逆に、地代という名目がなくても、権利金の代わりになる利益を親に渡していれば使用貸借から外れます。

目安は「土地の」公租公課です。親の家の分まで含めた税額を基準にすると、超えてしまう場合があります。

この扱いは個人どうしの貸し借りのものです。貸す側か借りる側が法人（親の会社など）なら、原則として法人税の扱いに沿うので、別に確かめます（使用貸借通達 前文）。

地代を払うと、かえって贈与税の問題が出る

「親子でもきちんと地代を払うほうが安全」と考える人がいます。ここがいちばんの落とし穴です。

使用貸借から賃貸借に変わると、借地権が生まれます。借地権は相続税や贈与税の対象です（国税庁 No.4611）。権利金を払う慣行のある地域なら、本来払うはずの権利金を払わずに借地権を得たことになるので、その分の利益が問題になります。

払い方	扱い
通常の地代を払い、権利金を払わない	借地権の価額（自用地の価額×借地権割合）に相当する利益の贈与を受けたものとして扱う
権利金の代わりに相当の地代を払う	借地権の設定による利益はないものとして扱う
相当の地代に満たない地代を払う	不足の程度に応じた額の贈与を受けたものとして扱う

（国税庁「相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて」1・2。いずれも権利金を支払う取引上の慣行のある地域の話）

相当の地代は、土地の自用地（更地）としての価額のおおむね年6%程度です。この価額は、相当の地代を計算するときに限り、過去3年間の平均額を使います（同通達1）。

借地権割合は、路線価図の記号で分かります。A：90%、B：80%、C：70%、D：60%、E：50%、F：40%、G：30%です（国税庁「路線価図の説明」）。

計算例：評価額3,000万円の土地で比べる

土地の自用地としての価額が3,000万円（過去3年の平均も同額）、借地権割合60%（記号D）、子は18歳以上で、この年にほかの贈与はないとします（当サイトの試算。2026年10月時点の税率）。

形	親に毎年払う額	贈与とされる額	贈与税
使用貸借	なし、または固定資産税相当額以下	0円	0円
相当の地代	年180万円（3,000万円×6%、月15万円）	0円	0円
通常の地代・権利金なし	その地域の通常の地代	1,800万円（3,000万円×60%）	495.5万円

通常の地代の場合の贈与税は、（1,800万円 − 基礎控除110万円）× 45% − 265万円 ＝ 495.5万円です（国税庁 No.4408 の特例税率）。

相当の地代は課税を避けられますが、毎月15万円を親に払い続ける形で、住宅ローンと合わせて家計が耐えられる家庭は多くありません。地代を受け取る親には不動産所得が生じ、必要経費を引いて利益が出ると申告の対象です（国税庁 No.1370）。

親が土地を借りている場合（親の借地）に子が建てるときは、話が1段増えます。無償なら贈与税はかかりませんが、「借地権の使用貸借に関する確認書」を、子と親と地主の3人の連名で確認し、子の住所地の税務署長にすみやかに出します（国税庁 No.4555）。地主の承諾の話も別に出てくるので、早い段階で確かめます。

土地をもらう・買うと、税金は別の形で出る

「いっそ名義を子に変えておけば」という案も出ます。税金と費用を見てから決めます。

もらう（贈与）

評価額3,000万円の土地を親からもらうと、暦年課税の贈与税は次のとおりです（当サイトの試算）。

（3,000万円 − 110万円）× 45% − 265万円 ＝ 1,035.5万円

親がこの年の1月1日で60歳以上で、子が18歳以上の推定相続人などなら、相続時精算課税を選べます。選ぶと、特別控除2,500万円と基礎控除110万円を引いた390万円に20%がかかり、78万円です。ただし、この土地は将来の相続税の計算に足し戻されます（国税庁 No.4402・No.4103）。詳しくは相続時精算課税と暦年贈与はどっち？を見てください。

買う（売買）

親に代金を払って買う方法です。時価より著しく低い値段で買うと、時価との差額が贈与とみなされます。土地の時価は、相続税評価額ではなく通常の取引価額です（国税庁 No.4423）。

親には売った利益の譲渡所得がかかる場合があります（国税庁 No.1440）。また、生計を一にする親族からの取得は、住宅ローン控除の対象になりません。敷地の取得も同じです（国税庁 No.1211-1）。別生計の親から買う場合でも、控除の要件は個別に確かめます。

名義を変えるときの費用

	贈与	売買	相続
所有権移転の登録免許税	2%	2%（2029年3月31日までの登記は1.5%）	0.4%
不動産取得税	3%（宅地は価格の2分の1に。2027年3月31日までの取得）	同左	かからない

（国税庁 No.7191、神奈川県「不動産取得税」。税額の計算の元は固定資産税評価額など）

固定資産税評価額2,400万円の宅地なら、贈与で登録免許税48万円と不動産取得税36万円、相続なら登録免許税9.6万円です（当サイトの試算）。同じ土地でも、早く名義を変えるほど費用がかかります。

住宅ローンを使うなら、親の土地が担保になることがある

ローンで建てるとき、土地の持ち主は親なのに、金融機関が土地にも抵当権を求めることがあります。

フラット35は、敷地が借地の場合について、地主が申込み本人の配偶者や直系親族なら敷地に抵当権を設定するとしています（フラット35「敷地が借地の場合」）。親の土地に建てる場合は、親が担保の提供者になる形を想定しておきます。民間の金融機関の扱いは、申込み先に確かめてください。

抵当権がつくと、返済が滞ったときに親の土地も競売の対象になります（民法第369条）。親の理解と手続きが要ります。

親がすでに亡くなり、土地が亡くなった人の名義のままの場合は、先に相続登記が要ります。手順は相続登記の義務化に書いています。

相続税：子の家が建っていても、土地は安くならない

使用貸借の土地は、親が亡くなったとき、自用地（更地）として評価されます（国税庁 No.4552、使用貸借通達3）。子の家が建っていても、貸している土地としての減額はありません。

建っている子の家は子の財産なので、親の相続財産には入りません（土地だけが親の財産です）。

小規模宅地等の特例は、土地の使い方と取得する人で分かれる

自宅の土地が330㎡まで80%減になる小規模宅地等の特例は、親の土地に建てた家では注意が要ります。亡くなった人か、生計を一にしていた親族が住んでいた土地が対象で、取得する人にも要件があります（国税庁 No.4124、租税特別措置法第69条の4）。特例全体の説明は相続税の基礎控除の記事にあります。

親の土地の使い方	80%減の見込み
親の家と別の土地に、親と生計が別の子が家を建てた。子の家の土地	対象外（亡くなった人等の居住用ではない）
親と生計を一にする子が住んでいた土地を、その子が取得	対象になりうる（申告期限まで住み続け、持ち続ける）
同じ敷地に別棟で建てた。親の家の部分の土地を、生計が別で自宅を持つ子が取得	対象外になりやすい（親と同じ建物に住んでいないため）
親の家の部分の土地を、配偶者が取得	対象（要件なし）
子の家の部分の土地（別棟・別生計）	対象外（配偶者が取得しても）

（国税庁 No.4124、租税特別措置法施行令第40条の2から当サイトで整理）

同居の親族として扱われるのは、亡くなった人が住んでいた一棟の建物に住んでいた親族です。別棟の子はこれに当たりません。自宅を持つ子は、いわゆる「家なき子」の要件も満たしません。

同じ棟に住む場合に登記をどうするかは、二世帯住宅のお金に書きました。

なお、親が地代を受け取って土地を貸している場合は、貸付事業用の宅地として200㎡まで50%減の対象になりえます。相続開始前3年以内に新たに貸したものは原則対象外で、取得した親族が貸付けを申告期限まで引き継ぐなどの要件があります（国税庁 No.4124）。この特例のために地代を払い始めるのは、前の節の贈与の問題と一緒に考える話です。

土地が同じ1枚なら、評価も1つ

親の家と子の家が1つの土地にある場合、親が自分で使う部分と使用貸借で貸す部分は、全体で1画地として評価します（国税庁 質疑応答事例「宅地の評価単位−使用貸借」）。

相続で困るのは、税金より「きょうだい」

親の土地に家を建てたあと、いちばん揉めやすいのは税額ではありません。土地を誰が相続するかです。

使用貸借は、守りが弱い

借地借家法の借地権は、建物所有を目的とする地上権と賃借権です（同法第2条）。使用貸借はどちらでもないので、30年の存続期間（第3条）や、建物の登記で第三者に対抗できるしくみ（第10条）の外にあります。

国税庁も、使用借権について「借主の権利は極めて弱い」と説明しています（質疑応答事例「宅地の評価単位−使用貸借」）。

民法の決まりは次のとおりです。

• 期間を定めず、建物を持つといった目的を定めた場合、貸主は、その目的に従って使うのに足りる期間が過ぎると解除できる（第598条第1項）
• 貸主の親が亡くなっても、相続人が貸主の立場を引き継ぐ（第896条。使用貸借の終了の事由に貸主の死亡はない）
• 一方で、次のような決まりもある

使用貸借は、借主の死亡によって終了する。

（民法第597条第3項）

親が亡くなったあと、土地を相続するのが家を建てた子なら問題は小さくなります。きょうだいが土地を取得したり、共有になったりすると、自分の家の下の土地が、きょうだいのものになります。借主である子が先に亡くなった場合に、残された配偶者や子が住み続けられるかも、整理が要ります。個別の見通しは弁護士に確かめてください。

土地が遺産の大半だと、分けられない

計算例です（当サイトの試算）。親は1人、子は2人。遺産は親の土地4,000万円（時価・相続税評価額とも同額と置く）と預金1,000万円、合計5,000万円。長男が親の土地に家を建てています。

項目	額
法定相続分	2,500万円ずつ（民法第900条）
遺留分（最低限の取り分）	1,250万円ずつ（遺産の2分の1×法定相続分。第1042条）
長男が土地、次男が預金を取得すると	次男の遺留分に250万円不足
遺産全体の相続税	80万円（基礎控除4,200万円を引いた800万円を2人で分け、400万円×10%×2人）

遺言で「土地は長男に」と書いてあっても、次男は不足の250万円を金銭で請求できます（第1046条）。次男が法定相続分どおりを望み、話し合いでそれに合わせるなら、長男は差額1,500万円を用意する話になります。

この例で特例が使えなければ、相続税も手元の現金から払います。土地の取得分に応じた長男の負担は64万円です。

遺言の費用と保管は自筆証書遺言の法務局保管に、相続税の見方は相続税はかかる？に書いています。書面は税金の要件ではありませんが、親子の間の取り決めを後から確かめる材料になります。

住宅会社の営業担当の方へ｜親の土地の相談で最初に確かめること

親の土地があると、資金計画は楽に見えます。ただ、次の点は契約の前に確かめておきたいところです。

税額の判断は、税理士か税務署の仕事です。相続の争いが見えるときは弁護士、登記は司法書士につなぎます。営業の役割は、「親の土地だから安心」で話を進めず、これらの点を家族の話題に上げることです。

まとめ

• 親の土地に無償で建てる使用貸借なら、借地権分の贈与税はかからない。土地の固定資産税相当額以下を渡す程度も同じ
• 権利金なしで通常の地代を払うと、借地権の価額の贈与として扱われる。相当の地代は土地の価額の年6%程度で、負担が重い
• 土地をもらうと贈与税が重く、住宅資金の非課税も土地そのものには使えない。相続時精算課税の土地は小規模宅地等の特例の対象外
• 生計を一にする親族から買うと、住宅ローン控除の対象にならない
• 使用貸借の土地は相続税で更地評価。別棟・別生計で自宅を持つ子が取得すると、80%減は使えないことが多い
• 使用貸借は借地借家法の外。誰が土地を相続するかを建てる前に決め、遺言も含めて考える

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よくある質問

親の土地に無償で家を建てると、贈与税はかかりますか？

地代も権利金も払わない使用貸借なら、土地を使う権利の価額はゼロとして扱われ、借地権分の贈与税はかかりません。土地の固定資産税に相当する額以下を親に渡す場合も、使用貸借の範囲です。

親に地代を払ったほうが、きちんとしていて安全ですか？

そうとは限りません。権利金を払う慣行のある地域で、権利金なしに通常の地代を払うと、借地権の価額に相当する利益の贈与を受けたものとして扱われます。地代を払うなら、先に税理士か税務署に確かめます。

親の土地に建てた家の土地は、相続税で安く評価されますか？

使用貸借の土地は、貸している土地ではなく自分で使っている土地（自用地）として評価されます。子の家が建っていても評価額は下がりません。小規模宅地等の特例は、別の家で暮らす子が取得する場合、使えないことが多い点に注意が要ります。

親の土地を住宅ローンの担保にできますか？

金融機関が土地に抵当権を求めるときは、土地の持ち主である親の同意と手続きが要ります。フラット35は、敷地が借地で地主が直系親族の場合、敷地に抵当権を設定するとしています。扱いは金融機関ごとに確かめます。