売り先行か買い先行か｜住み替えのローンとお金の順番

この記事には広告（アフィリエイトリンク）が含まれます。紹介料の有無は、掲載する制度の説明や掲載順に影響させていません。

先に結論

住み替えの順番は、売り先行（先に売る）、買い先行（先に買う）、同じ日に売って買うの3通りです
最初に出す数字は、今のローン残高と、売却見込み額から手数料を引いた額の差です。足りない分を手元資金や借入れで埋められないと、売っても抵当権（ローンの担保）を外せません
売り先行は売却額が先に決まり、資金計画が固まります。代わりに仮住まいの家賃と引越し2回分が要ります
買い先行は新居を先に押さえられます。代わりに売れるまで二重の返済が続き、審査で今のローンを含めて計算されると借りられない場合があります
一般向けの手引は、今の家が売れないと困ることから売り先行を望ましいとしています。買い先行にするなら買換え特約を売主に頼みます
金融機関の「住み替えローン」は、売っても残る差額を新居のローンに上乗せする形が中心で、上限や同日決済などの条件があります
試算では、つなぐ期間に手元から出ていくお金の差は数十万円でした（金利1.5%など仮の数字）。買い先行は返済の元金分も含むので、期間が延びるほど速く現金が減ります。売れずに値下げした額も響きます

つなぐ期間に出ていくお金の試算。6か月なら売り先行140万円・買い先行122万円、12か月なら売り先行212万円・買い先行244万円

子どもが増えて部屋が足りない。学区に合わせて移りたい。今の家のローンはまだ残っている。住み替えを考え始めると、「売るのと買うのと、どちらが先か」で手が止まります。

順番を決めるのは好みではなく、数字です。ローンの残高と売れる額の差、手元のお金、審査で借りられる額の3つが分かれば、選べる順番はかなり絞られます。

この記事では、住宅金融支援機構と銀行の公式の説明、不動産取引の手引にあたって、順番ごとのお金の出方を書きます。売るときの税金はマイホーム売却の3,000万円控除に書いているので、ここではローンと資金の順番に絞ります。

住み替えの順番は3通り
最初に出す数字は、残高と売却見込みの差
売り先行のお金：仮住まいと、引越し2回
買い先行のお金：二重の返済と、審査の壁
1. 壁1：今のローンを含めて審査される
2. 壁2：売れるまで、返済が重なる
金融機関の商品は、大きく4つの形
つなぐ期間に出ていくお金を比べる
契約で決めておくこと
1. 手付と、ローン特約
2. 買い先行なら、買換え特約
税金と住宅ローン控除の順番
住宅会社の営業担当の方へ
まとめ
関連記事
よくある質問

住み替えの順番は3通り

	売り先行	買い先行	同じ日に売って買う
順番	今の家を売る → 仮住まい → 新居を買う	新居を買う → 今の家を売る	今の家の引渡しと新居の購入を同じ日にする
強いところ	売却額が決まってから新居の予算を組める	新居を先に確保できる。引越しは1回で済む	二重の返済も仮住まいも避けられる
弱いところ	仮住まいの費用と、引越し2回分	売れるまで二重の返済。売れないと資金が詰まる	買主・売主・金融機関の日程を1日に合わせる
手元資金	少なくても進めやすい	多く要る	差額分が要る

（不動産適正取引推進機構「不動産売買の手引」9頁と各金融機関の説明から当サイトで整理）

不動産適正取引推進機構の手引は、買換えについて次のように書いています。

いま住んでいる手持物件を売却して新規の住宅を購入する場合、新規物件の購入を先にしてしまうと、手持物件が売れないときは、非常に困ることになります。

（不動産適正取引推進機構「不動産売買の手引令和6年度版」9頁）

同じ頁は、売り先行を「この方法が望ましい」とし、買い先行にするなら買換え特約をつけることを勧めています。ただし、これは一般向けの注意です。手元資金が厚い人や、希望の学区で出物が少ない人が買い先行を選ぶことはあります。その場合に、どこまでの損なら耐えられるかを先に計算しておくのが、この記事の使い方です。

最初に出す数字は、残高と売却見込みの差

今の家を売るには、ローンの抵当権を抹消する必要があります。抹消には、ふつう残高の完済が要ります。だから最初に、売った代金で完済できるかどうかを確かめます。

計算はこの形です。

売却見込み額 − 仲介手数料などの費用 − ローン残高

見込み額は、チラシの売出価格ではなく、近い条件の成約価格で見ます。仲介手数料の上限は、400万円を超える売買なら（売った金額×3%＋6万円）×1.1です（消費税込み）。

	例1：残りが出る	例2：足りない
売却見込み額	2,400万円	1,900万円
仲介手数料（上限）	85.8万円	69.3万円
ローン残高	2,000万円	2,000万円
差	314.2万円残る	169.3万円足りない

（当サイトの試算。抵当権抹消の登記費用、印紙代、繰上返済の手数料などは含めていない）

例1なら、残った額を新居の頭金に回せます。例2なら、169.3万円を手元資金で埋めるか、後の節で書く住み替えローンで借りることになります。どちらでも埋められないと、売りたくても売れません。 手元の資金が足りず返済も苦しいときの話は、住宅ローンが払えなくなったらと任意売却と競売の違いに分けて書いています。

しぐれ

見込み額は高めに見えがちです。査定額は「この値段で売れる」という約束ではありません。低めの額でも計算しておくと安心です。

売り先行のお金：仮住まいと、引越し2回

売り先行では、売却代金が入ってから新居の支払いをするので、資金計画が固まります。売却額が見込みより低くても、新居の予算を下げて調整できます。

代わりに、新居に入るまでの費用が増えます。

仮住まいの家賃（注文住宅なら完成までの期間）
賃貸の初期費用（敷金・礼金・仲介手数料など）
引越しが2回になる分
荷物が入りきらないときの保管料

注文住宅では、土地の購入から完成まで支払いが続きます。この場合は売却代金が入っていても、資金の順番を注文住宅の支払いの時期で確かめておきます。建物の完成前に資金が要る理由は注文住宅と建売・マンションのお金の流れに書いています。

買い先行のお金：二重の返済と、審査の壁

買い先行には、2つの壁があります。

壁1：今のローンを含めて審査される

新しいローンの審査で、今のローンの返済がどう扱われるかで、借りられる額が大きく変わります。

フラット35の基準は、年収に占めるすべての借入れの年間返済額の割合（総返済負担率）です。年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下です（機構「ご利用条件」、2026年10月31日閲覧）。

ただし、売却予定の家のローンについて、機構は次の扱いを示しています。

返済中の住宅ローンの融資対象となっている現在居住している住宅を売却予定で、その売却予定額により当該住宅ローンを完済できることが確認できる場合に限り、総返済負担率の算定において当該住宅ローンの返済額を年間返済額から除くことができることとします。

（機構よくある質問 Q&A番号3222）

売却予定額が残高に満たなくても、差額を手持金や新規借入金で賄うことが資料などで確認できれば、同じように除けます（同）。一方で、貸す予定の家のローンは除けません。 賃貸予定または賃貸中の住宅の借入金の返済額は含めるとされています（同）。「売れなかったら貸せばいい」と考えている場合は、ここで審査の前提が変わります。

計算すると差がはっきりします。年収600万円、新居3,500万円（35年）、今のローン2,000万円（残り20年）、金利はどちらも年1.5%とします（仮の数字）。

審査での扱い	年間返済額	総返済負担率	基準35%以下
今のローンを除ける	約128.6万円	21.4%	満たす
今のローンを含める	約244.4万円	40.7%	満たさない

（当サイトの試算。新居は月107,165円、今のローンは月96,509円の元利均等返済）

銀行の扱いは商品ごとに違います。売却を前提に旧居のローンを審査に入れない商品もあれば、差額だけを扱う商品もあります（次の節）。

壁2：売れるまで、返済が重なる

上の例で二重の返済になると、月の返済は約20.4万円です。新居だけなら約10.7万円なので、売れるまで毎月約9.7万円多く出ていきます。このほか、売れるまでは今の家の固定資産税、マンションなら管理費と修繕積立金も続きます。

この重なりは、預金から払い続けることになります。手付金や頭金を出したあとに、何か月分の余力が残るかを計算しておきます。頭金の残し方は頭金はいくら入れるかが参考になります。

しぐれ

買い先行で怖いのは、月々の負担より「売れないまま時間が過ぎる」ことです。値下げの判断を、いつ、いくらまでするかを先に決めておきます。

金融機関の商品は、大きく4つの形

住み替え向けの商品には、名前は似ていても違う形があります。下の例は形を説明するためのもので、すすめるものではありません。掲載の順番に優劣はなく、条件は2026年10月31日に各社の公式ページで確かめた内容です。

形	中身	公式の説明にある条件の例
① 差額を上乗せする	新居の資金に、売っても残るローンの差額を足して借りる	新居の購入と旧居の引渡しを同じ日にする。上乗せは最大1,000万円まで（りそな銀行住みかえローン）。差額だけが対象（三菱UFJ銀行）。借入後4年以上で直近1年の延滞なし、年収500万円以上（三井住友銀行 WEB申込専用、2025年11月20日現在）。旧居の返済資金だけの借入れは不可（みずほ銀行）
② 旧居のローンを残して新居を先に買う	売却を前提に、旧居のローンを審査に入れない	住み替え後1年以内に売却・完済できないと、新居の金利を引き上げるなどの対応がある（りそな銀行住みかえプラン）。旧居のローンは利息支払いのみで最大1年（きらぼし銀行 Wローン）
③ 売却までの資金をつなぐ	今の家の売却を返済の当てに、短期で借りる	最長12か月で買取保証の制度つき（SBIアルヒ住み替え実現ローン）。今の家を担保に1〜12か月、元金は一括返済、年4.40〜8.15%に加えて事務手数料（SBIエステートファイナンス売却つなぎローン。ノンバンクの例）
④ フラット35を使う	売却予定の扱いを満たして、新居のローンを借りる	上の Q&A番号3222 の確認資料が要る

形を見るときの要点は3つです。

①は、借金を新居に持ち越す形です。 新居3,500万円に300万円を上乗せすると、35年・年1.5%で月約9,200円、総返済で約386万円増えます（当サイトの試算）。担保の評価を超えて借りるので、上限がついています
②と③は、売れなかったときの条件を読みます。 期限内に売れないと、金利の引き上げ、一括返済、買取などに進みます。遅延損害金が高い商品もあります
買取保証や下取りは、価格を確かめます。 手引は、下取り価格は売却希望価格を「大きく下回るのが通常」と注意し、時期・価格・条件の書面化を求めています

なお、住宅金融支援機構の「機構住みかえ支援ローン」は、現在受付していません（機構「住みかえ支援・住宅ストック活用」）。古い解説で見かけても、今の選択肢には入りません。注文住宅の工事中の支払いに使う「つなぎ融資」は別の用途で、注文住宅のお金の流れに書いています。

つなぐ期間に出ていくお金を比べる

上の例で、住み替えの間にどれだけ出ていくかを試算します。

買い先行：新居の返済月107,165円＋今のローン月96,509円が続く
売り先行：家賃月12万円＋賃貸の初期費用48万円（家賃4か月分）＋追加の引越し20万円
比べるために、同じ日に売って買う場合は、新居の返済だけが続くとする

つなぐ期間	同じ日に売って買う	売り先行	買い先行
6か月	64.3万円	140万円	122.2万円
12か月	128.6万円	212万円	244.4万円

（当サイトの試算。家賃・初期費用・引越し代は仮の数字。買い先行の固定資産税・管理費は含めていない。売り先行は新居の返済の開始が遅れる分を計算に入れていない）

読み方は3つあります。

短い間は大差がありません。 6か月なら差は約18万円です
長引くと買い先行が逆転します。 1か月あたり、買い先行は約20.4万円、売り先行は12万円で増えるからです
ただし、この表は費用の比較ではなく、手元の現金が減る速さの比較です。 返済の元金の分は借金が減っています。買い先行の12か月の支払いのうち、2本のローンの利息は約81万円です（当サイトの試算）。家賃や初期費用のように戻らないお金だけで比べると、この例では買い先行のほうが少なくなります。ただし、その現金が続くことが前提です

もう1つ大きいのが、売り急いだときの値下げです。2,400万円の家を5%下げると120万円です。買い先行で売れ残って値下げするなら、この試算の差より大きくなります。 売り先行は売却額が決まってから動けるので、この心配が小さくなります。

契約で決めておくこと

順番が決まったら、売買契約の条件に落とします。

手付と、ローン特約

手付は、特に決めがなければ解約手付とされます。相手が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は倍額を返して、契約を解除できます（民法第557条、不動産適正取引推進機構 Q&A）。売主が宅建業者なら、手付の上限は代金の10分の2です（宅地建物取引業法第39条）。

ローン特約は、融資の承認が得られないときに契約を白紙に戻せる取り決めです。この場合、手付金は買主に返還されます（不動産適正取引推進機構 Q&A）。融資を申し込む金融機関の名前を契約書に具体的に書いておくことが大切です。

買い先行なら、買換え特約

手引の買換え特約の例は、次の内容です。

手持物件を○年○月○日までに、金○○円以上で売却できなかったとき、又はその売却代金が受領できなかった場合には、本契約は消滅する

（不動産適正取引推進機構「不動産売買の手引令和6年度版」9頁）

ローン特約とは別のものです。 ローン特約があっても、ローンが通って今の家だけが売れない場合には働きません。買換え特約は売主にとって不利な条件なので、合意がなければ付きません。付けられないなら、売れなかったときの資金を別に用意するか、売り先行に変えます。

税金と住宅ローン控除の順番

順番が変わると、税金の扱いも変わります。詳しくは個別の記事に渡します。

3,000万円控除と新居の住宅ローン控除は、原則として併用できません。 前の家の売却で特例を使うと、新居の住宅ローン控除が受けられない組み合わせがあります（マイホーム売却の3,000万円控除）。新居の契約より前に、売却益の見込みを出します
売って損が出た場合は、一定の要件で給与などから差し引ける特例があり、住宅ローン控除と併用できます（同）
新居の住宅ローン控除は、取得から6か月以内に住み始め、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいることなどが要件です（国税庁 No.1211-1）。要件の全体は住宅ローン控除の借入限度額と控除期間にあります

税額の個別の判断は、税務署か税理士に確かめてください。

住宅会社の営業担当の方へ

住み替えのお客様は、新居の予算に前の家の売却代金を入れて話されます。売却代金は、売れて、ローンを返して、手数料を払った残りです。予算を聞くときは次を押さえます。

ローン残高と売却見込みの根拠（査定書か成約事例か）
売却の進み具合と、売却代金が入る時期
着工金・中間金の支払い日と、売却代金が入る日の前後関係
事前審査で今のローンをどう扱ったか
買換え特約を付けるかどうか。売主や自社の決まりで付けられるか

金融機関の商品の可否は、お客様と金融機関の間で確かめる話です。「住み替えローンがあるから大丈夫」とは言えません。条件は商品ごとに違い、審査もあるからです。

広告を含みます

引っ越し先のネット回線は、工事の予約が1か月以上先になることがあります。入居日が決まったら、早めに次のどれかで手配しておくと、使えない期間を短くできます。

今の回線を引っ越し先へ移す 契約中の会社の「移転」の手続き。新居が対応エリアか先に確かめる
回線の会社に直接申し込む 新居で使える回線を、建物の管理会社や不動産会社に聞いてから選ぶ
引越しラクっとNAVI 広告引っ越し先で使える回線の案内と、申し込みの手配をまとめて頼めるサービス

同じ種類の案内サービスはほかにもあります。当サイトは紹介料を受け取ることがありますが、紹介料の有無で説明や順番は変えていません。今の回線の解約金や工事費の残りがあるかも、契約中の会社で確かめてください。

広告を含みます

住宅ローンは、借りる金融機関の資料と、返済予定表で確かめるのが基本です。本は仕組みを通して知りたい人向けです。

住宅ローンの本 広告金利や控除の数字は毎年変わります。出版年の新しいものを選んでください。楽天ブックスで探す／ Yahoo!ショッピングで探す
家計簿 広告返済額と教育費を同じ紙に並べると、苦しくなる年が早めに見えます。楽天市場で探す／ Yahoo!ショッピングで探す

まとめ

住み替えの順番は、売り先行・買い先行・同じ日の3通り
最初に出すのは「売却見込み額 − 費用 − 残高」。足りない額の埋め方まで決める
売り先行は資金計画が固まる代わりに、仮住まいと引越し2回分が要る
買い先行は新居を押さえられる代わりに、二重の返済と審査の壁がある。貸す予定の家のローンは審査で除けない
住み替えローンの中心は差額の上乗せ。上限、同日決済、売れないときの条件を読む
買い先行なら買換え特約を頼む。ローン特約とは別物
税金の特例と住宅ローン控除の組み合わせは、新居の契約より前に確かめる

出典

本記事は2026年10月31日時点で公表されている資料に基づいています。金融機関の商品は例として挙げたもので、特定の商品をすすめるものではありません。条件や金利は変わるので、申し込む前に各社の最新の説明書で確かめてください。計算例は当サイトの試算で、金利・家賃・費用は仮の数字です。税務の個別の判断は税務署・税理士に、契約の個別の判断は宅地建物取引士や弁護士にご確認ください。