任意売却と競売の違い｜住宅ローンを払えないとき、残った借金はどうなるか

家を買う前に、いちばん悪い場合の終わり方を知っておく。ローンを組むときに目を背けたくなる話ですが、知っていれば早めに動けます。この手続きは、動くのが遅いほど選べる道が減ります。

「任意売却なら借金がなくなる」「競売になるとすぐ追い出される」といった言い方を見かけます。どちらも正確ではありません。

この記事では、住宅金融支援機構の案内、裁判所の説明、民事執行法にあたって、2つの違いと、売ったあとに残る借金の扱いを書きます。返済が苦しくなり始めた段階の話は、住宅ローンが払えなくなったらに書いています。今まだ延滞していない人は、そちらが先です。

任意売却と競売は、何が違うか

	任意売却	競売
どういう手続きか	金融機関の承諾を得て、ふつうの不動産取引として売る	債権者の申立てで、裁判所が差し押さえて売る
価格の決まり方	仲介業者の査定をもとに売出価格を確認し、買い手と決める	入札で最も高い額をつけた人に売る
買い手	一般の購入希望者	入札した人（買受人）
所有者の協力	要る（内見への協力など）	要らない。手続きは進む
費用の扱い	仲介手数料、抹消登記費用などを代金から差し引ける場合がある	仲介手数料は発生しない
延滞損害金	減額の相談に応じられる場合がある（機構）	機構の案内に記載なし
引渡しの時期	調整しやすい	買受人の代金納付で所有権が移る。明渡しは買受人との交渉になる
公開のされ方	通常の売却広告	物件の資料がBIT（裁判所の競売情報サイト）で誰でも閲覧できる
売っても足りない分	残る	残る

（機構「任意売却パンフレット」令和8年4月、山口地裁の案内、民事執行法から当サイトで整理。2026年10月31日時点）

機構が任意売却をすすめる理由は、次の3つです（機構「融資物件の任意売却」）。

• 通常の不動産取引なので、一般的に競売より高値で売却できることが期待され、負債の縮減につながる
• 手続きに協力すれば、状況によって売却代金から仲介手数料や抹消登記費用などを差し引ける場合があり、延滞損害金の減額の相談に応じられる場合がある
• 競売より引渡しの時期を調整しやすく、退去後の生活設計が立てやすい

裁判所も、競売の評価額は「通常の取引価額と比較すると低くなっています」と説明しています（山口地裁）。占有者がいる場合があることや、買い手の競争で適正な価額になることを予定しているためです。どれだけ低いかの公的な統計は見当たりません。 「競売は相場の何割」という数字は、一次情報では確かめられませんでした。

売って完済できるなら、任意売却ではない

任意売却が要るのは、売っても残高に届かないときです。残高を上回る額で売れるなら、ふつうに売って完済し、抵当権を外せます。この場合は金融機関に売却額の承諾を求める必要がなく、残りは手元に残ります。

差の計算のしかたは住み替えのローンとお金の順番に書いています。まず、自分がどちらの側かを出してください。

任意売却の前に、返済方法の変更を

任意売却は、家を手放すことが前提の手続きです。機構の案内も「返済継続を断念せざるを得ない場合」のものです。続けられる見込みがあるなら、先に返済方法の変更を相談します。

機構のフラット35の返済特例は、経済事情や病気、失業などで返済が難しくなった人が、収入基準を満たすと返済期間を延ばせる制度です（機構「ご返済が困難になっているお客さまへ」）。失業中や収入が20%以上減った人には、元金の据置（最長3年）もあります。ただし、総返済額は増え、変更で返済を続けられることが条件です。詳しくは住宅ローンの返済額を下げる3つの方法と住宅ローンが払えなくなったらにあります。

競売は、どう進むか

住宅ローンの抵当権による競売は、民事執行法の「担保不動産競売」の手続きです（第188条で強制競売の決まりを準用）。

1. 申立てと開始決定： 裁判所が差押えを宣言し、開始決定を債務者に送る（第45条）
2. 調査と評価： 執行官が家に立ち入って現況を調べる（第57条）。評価人の評価をもとに、裁判所が売却基準価額を決める（第60条）
3. 公開： 物件明細書・現況調査報告書・評価書の写しが、BITなどで誰でも見られる（山口地裁）
4. 入札と開札： 決められた期間に入札を受け、最も高い額の人を決める。入札できるのは売却基準価額の2割引きの額（買受可能価額）以上（第60条）
5. 売却許可： 開札から原則20日後に、裁判所が売却の許否を決める（東京地裁の例）
6. 代金納付： 許可の確定後、通常1か月ほどの期限で買受人が代金を払う（東京地裁の例）。払うと所有権が買受人に移る
7. 配当： 売却代金が債権者に分けられる

たとえば売却基準価額が2,000万円なら、1,600万円以上で入札できます（買受可能価額）。期間入札で売れなかった物件は、先着順で買える特別売却に回ることがあります（BIT。東京地裁の例）。

いつまで住めるか

差押えがされても、債務者は通常の用法で住み続けられます（第46条第2項）。「開始決定が届いたら即退去」ではありません。

ただし、代金が納められると家は買受人のものです。買受人は代金を納めた日から6か月以内に引渡命令を申し立てられ、債務者と所有者は原則としてその対象です（第83条、BIT「引渡命令の詳細説明」）。話し合いで出なければ、強制執行に進みます。

「6か月の明渡猶予」は、抵当権に後れる賃借人のための制度です（民法第395条）。自分の家に住むローンの債務者のものではありません。

競売が始まってからの任意売却

機構の提出書類には「競売評価書（取得可能な場合のみ）」があり、競売の手続きと並行して任意売却の話が進むことが前提に入っています。ただし、競売を止めるには申立てをした債権者の取下げが要ります。入札があった後の取下げには、最高価の買受申出人などの同意も要ります（民事執行法第76条）。遅くなるほど止めにくくなります。

任意売却は、どう進むか

機構の場合の流れです（機構 任意売却パンフレット 令和8年4月）。民間の銀行では窓口や書類が違います。

1. 「任意売却に関する申出書」の提出： 仲介業者は原則として本人が選ぶ
2. 物件調査と価格査定： 仲介業者が価格査定書などを出す
3. 売出価格の確認： 機構側が確認して売出価格を通知する。通知額未満で買い手を見つけても、抵当権を外せない場合がある
4. 媒介契約： 専任媒介か専属専任媒介を結ぶ
5. 販売活動： 定期的に報告する
6. 購入希望者の報告： 抵当権抹消の可否の通知まで2週間程度
7. 売買契約： 承諾のあとで結ぶ。承諾の前に結ぶなら承諾を停止条件にする
8. 代金決済と抵当権抹消

債権回収会社に業務を委託する場合は、申出書の提出から委託まで通常3か月程度かかります（同）。機構のパンフレットには、差し引ける費用として仲介手数料、抹消登記費用、破産財団組入金などが書かれています。引越し費用の記載はありません。 「引越し代が出る」と決まった話として聞いたら、誰がどの根拠で出すのかを確かめてください。

任意売却ができない、打ち切られる場合

救済の道として語られがちですが、次の場合は成り立ちません。

• 買い手が見つからない： 機構は、初回の媒介契約から6か月たっても購入希望者が現れない場合、任意売却を断念して競売手続に着手するなどの対応を取ることがあるとしています（第2の5）
• 書類や報告が出ない： 必要書類が速やかに出ない、所定の報告がない場合も同じです
• 価格や費用が承諾されない： 売却予定価格と控除費用を審査し、抵当権抹消に応じられないと判断する場合があります
• 利害関係人が協力しない： 差押えをした債権者や、2番手以下の抵当権者が協力しない場合があります（第2の7）。税金の滞納で差し押さえられていると、この調整が要ります
• 共有者が同意しない： 担保を提供している人の同意が要ります（申出書）。夫婦の共有やペアローンでは2人の話になります。離婚が絡むときは離婚したらペアローンと住宅ローン控除はどうなる？も見てください

申出書には、任意売却が成立する見込みがないと機構が判断すれば、競売の申立てが行われることを承諾する項目があります。

残った借金は、どうなるか

ここがいちばん誤解されるところです。機構のパンフレットは次のように書いています。

任意売却後に債務が残る場合、債務者及び連帯保証人（いずれも破産免責となっている方を除きます。）は、その残債務についての返済義務は残りますが、任意売却後の返済計画は、お客さまの生活状況等を踏まえてお客さまとともに返済可能な金額を決定していきます。

（機構 任意売却パンフレット 第2の9。令和8年4月）

借金は残るが、返し方は話し合いで決める、というのが機構の案内です。競売でも、配当で足りない分は残ります。

計算例：残高3,000万円の家を手放す場合

残高3,000万円として、売却額を仮に置きます。延滞損害金は入れていません。

	任意売却	競売
売却額（仮）	2,500万円	2,100万円
差し引く費用	仲介手数料の上限89.1万円＋抹消登記費用1万円（仮）	手続きの費用は考えない
返済に回る額	約2,410万円	2,100万円
残る借金	約590万円	900万円

（当サイトの試算。売却額の差は説明のための仮の数字で、実際の差は物件ごとに違う）

見てほしいのは金額の差ではなく、どちらの道でも数百万円が担保のない借金として残ることです。家がなくなり家賃を払いながら、この返済が続きます。これを月々いくらにするかが、その後の暮らしを決めます。

返す相手が変わることがある

機構の業務では、機構の業務を受託する金融機関や債権回収会社が窓口になることがあります（機構 パンフレット）。民間の銀行のローンで保証会社の保証がついている場合は、保証会社が銀行に代わって返済すると、その後は保証会社から請求を受ける関係になります。いつ、どの条件でそうなるかは契約によって違うので、手元のローン契約書と保証委託契約書を確かめてください。

連帯保証人にも残る

売却後に残った債務は、債務者だけでなく連帯保証人にも返済義務が残ります（機構 パンフレット 第2の9）。親やきょうだいが連帯保証人なら、その人のところにも話が行きます。

本人が破産して免責を受けても、保証人への請求には影響しません（破産法第253条第2項）。

返せないときの法的な手続き

手続き	どうなるか	注意
自己破産	免責が認められると、返済の責任を免れる（破産法第253条）	免責されない債権がある。保証人には影響しない
個人再生	減額した額を分割で返す計画を裁判所が認める	家を残す住宅資金特別条項は、家を手放す前の話
話し合いで分割	機構の案内では、生活状況を踏まえて返済額を決める	残債そのものが消えるわけではない

どの手続きが合うかは、ほかの借金や収入で変わります。これは個別の法律判断なので、弁護士か司法書士に相談します。個人再生の条件と住宅資金特別条項は住宅ローンが払えなくなったらに書いています。

信用情報と、税金

信用情報

CICの用語集は、異動を、61日以上または3か月以上の支払いの遅れ、保証会社が返済したもの、破産開始決定などと説明しています。異動があると、その後の審査に影響します。どの情報がいつまで残るかは、当サイトでは一次情報で確かめきれていません。 自分の情報は各信用情報機関に開示を求められます。

税金

家を売れば譲渡所得の扱いになります。取得費より安く売れて利益がなければ、所得税はかかりません。ローンが残っていても、取得費より高く売れて利益が出ることはあります（減価償却で取得費が下がるため）。

その場合の救済が、資力喪失の非課税です。資力を失って債務の弁済が著しく困難な場合に、競売などの強制換価手続で資産を譲渡した所得と、強制換価手続の執行が避けられないと認められる場合の譲渡で、代金の全部が債務の返済に充てられたものの所得には、所得税がかかりません（所得税法第9条第1項第10号、同法施行令第26条、国税庁 No.3105）。

ここでいう資力喪失は、債務超過の状態が著しく、信用や才能なども活用して今も近い将来も全額の資金を調達できない場合で、譲渡のときの状況で判定します（所得税基本通達9-12の2）。任意売却が当たるかどうかは個別の判断です。 申告の前に税務署か税理士に確かめてください。

任意売却で売って損が出た場合は、要件を満たせばマイホーム売却の特例で給与などから差し引ける場合があります（国税庁 No.3390。2027年12月31日までの売却、所有期間5年超、償還期間10年以上のローンの残高があるなど）。競売の場合の扱いは税務署に確かめてください。

業者を選ぶときに、確かめること

延滞が続くと、「任意売却を任せてほしい」という案内が届くことがあります。機構は仲介業者について「慎重にお選びください」としています。どの業者でも、確かめることは同じです。

「そのまま住み続けられる」と言われたら、リースバックの話です。 家を売って家賃を払う契約で、国民生活センターは2026年8月にも注意を呼びかけています。住む期間が長いと家賃の総額が売却額を上回ることがあり、再契約や更新を拒まれる場合もあります。不動産業者に売る契約にクーリング・オフはありません。お金に困った状態でのリースバックは、その後の家賃が払えなくなるおそれがあるとも指摘しています。困ったら消費者ホットライン188に相談できます。

相談する順番

収入が少なく弁護士費用が心配なときは、法テラス（日本司法支援センター）の民事法律扶助が使える場合があります。経済的に余裕のない人に無料の法律相談を行い、弁護士・司法書士の費用を立て替える制度です。収入などの条件があり、立替金は返します。

住まいを失ったあとの暮らしは住居確保給付金や生活保護の基準額と申請の条件もあわせて確かめてください。どちらも条件があります。

まとめ

• 任意売却は金融機関の承諾を得たふつうの売買、競売は裁判所の手続き
• どちらでも、売って足りない借金は残る。消えるのは破産の免責などの場合
• 売って完済できるなら、任意売却ではなくふつうの売却
• 機構の任意売却の申出は、返済を断念する意思表示になり、団信が終わる場合もある。先に返済方法の変更を相談する
• 任意売却には買い手、承諾、利害関係人の協力が要る。機構の案内では6か月で買い手がなければ競売に進むことがある
• 競売が始まっても住めるが、代金納付のあとは引渡命令の対象。賃借人の6か月猶予は使えない
• 連帯保証人にも債務が残る。本人の免責は保証人に及ばない
• 資力喪失の非課税と業者選びは、個別に確かめる

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よくある質問

任意売却をすれば、住宅ローンの借金はなくなりますか？

なくなりません。売った代金で返しきれなかった分は残ります。機構は、破産免責となっている人を除き返済義務が残るとし、任意売却後の返済額は生活状況を踏まえて決めるとしています。競売でも足りない分は残ります。

任意売却はいつでもできますか？

できない場合があります。抵当権を持つ金融機関の承諾が要り、後順位の抵当権者や共有者の協力も要ります。機構は、媒介契約から6か月たっても購入希望者が現れない場合などに、任意売却を断念して競売手続に進むことがあるとしています。

競売が始まっても、すぐに家を出なければなりませんか？

差押えの後も、通常の使い方で住むことはできます。買受人が代金を納めると所有権が移り、その後は引渡命令の対象になります。賃借人の6か月の明渡猶予は、債務者や所有者本人の制度ではありません。

連帯保証人には影響がありますか？

あります。売却後に残った債務は連帯保証人にも返済義務が残ります。本人が破産して免責を受けても、保証人への請求には影響しません。