家と住宅ローン

「子どもの入学までに建てたい」と土地を探し始めた夫婦へ。注文住宅は、土地の手付金・残金、建築の契約金・着工金・中間金と、住宅ローンの資金が出る前に支払いが続きます。いつ、誰に、いくらくらい払うのかを時系列の表にし、国の標準請負契約約款の記入例（1割・3割・3割・3割）を使って、ローンが出る前に要るお金を見積もる手順を示します。契約書で確かめる場所も載せました。

段ボールが片づかないうちに、子どもの手当や家の税金の書類が届き始めます。家の引き渡しから1年あまりの間に、登記、転入届、住宅ローン控除の確定申告、固定資産税、不動産取得税の通知と申告が次々に来ます。2026年10月に入居した例で、いつ何が来るかを月の順に並べました。期限が都道府県や市区町村で違う手続きは、違うことが分かるように書いています。法令と国税庁・総務省・自治体の資料で確かめた内容です。

子どもが増えて家を考え始めた夫婦が、最初に調べる「年収の何倍」。住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査（35,553件）から、注文住宅・土地付注文住宅・建売・マンション・中古の区分ごとに、世帯年収、価額、借入額、手持金、年収倍率、返済負担率の実勢を表にしました。全国の年収倍率は中央値6.3倍、土地付注文住宅は7.6倍です。ただし、みんなが借りている額と、自分の家計が返せる額は別の話です。

「二階にぼくの部屋ある？」。住宅展示場に行く前の晩、41歳のこがらしは妻と子どもたちの前で「いくらの家なら建てられるか」を紙に書き出しました。希望予算と積み上げの差、借りられる上限と実際に返している割合の差、40代で組む35年ローン、補助金を予算に入れてよいか。フラット35と住宅省エネ2026キャンペーンの公表資料で確かめます。登場する鳥はすべて架空です。

家づくりの相談で最初に出てくる希望予算は、根拠のない数字であることがほとんどです。必要な予算は、建物・土地・外構・諸費用を積み上げてはじめて出ます。借入可能額の上限はフラット35の基準で決まりますが、上限は目標ではありません。住宅アドバイザーとして予算を組み立てていた手順を、そのまま書きます。

子どもが生まれたときに入った生命保険と、家を買って入る団信。夫婦で保険証券を並べる前に。住宅ローンの団信は、亡くなったときなどに残りのローンを返してくれる生命保険です。生命保険の保障額はそのぶん考え直せますが、重ならない場面もあります。条件と金利が公開されているフラット35の資料で、重なる範囲と重ならない範囲、団信の種類ごとの金利の差を整理しました。銀行の住宅ローンは団信の中身も金利の扱いも違うので、確認する点もまとめています。

子どもが寝たあと家計簿を見て「このまま払っていけるかな」と思ったら。自己破産した1,233人のうち、自分名義の持ち家があったのは22人でした（日弁連の2023年記録調査）。ただし、家を売って残債を返し終えた人は、この数字に出てきません。売って終われるかどうかは残債と売却額の差だけで決まり、それは今すぐ計算できます。手前で使える返済方法の変更と、個人再生の住宅資金特別条項も、一次情報から整理しました。

「孫の部屋の足しにして」と実家から言われた夫婦へ。親や祖父母からの住宅資金は、省エネ等住宅なら1,000万円まで贈与税が非課税になります。ただし適用期限は2026年12月31日。そして「贈与を受けた年の翌年3月15日までに新築等をする（注文住宅なら屋根と骨組みができた状態でも足ります）」「遅くとも翌年12月31日までに住む」という条件があり、工期の長い注文住宅では、もらう年を間違えると非課税が使えません。2027年以降の扱いは12月の税制改正大綱で決まります。

共働きの年収で出た借入額に、育休や時短の年、子どもの進学を重ねて考えたい人へ。住宅ローンの審査で通る額と、家計が無理なく返せる額は別ものです。フラット35の返済負担率の基準（年収400万円以上で35%以下）と、2025年度フラット35利用者調査（35,553件）で見る実際の返済負担率・年収倍率を並べます。年収・金利・返済期間を入れると両方の額が出る計算ツールつき。返済負担率30%以上で借りている人が17.7%いる実勢もあわせて整理します。

家づくりの打ち合わせで「補助金が使えますよ」と言われた子育て中の家族へ。住宅の省エネ改修・新築には、国土交通省・経済産業省・環境省が連携する「住宅省エネ2026キャンペーン」の補助金が使えます。前年度から事業名が変わっているため、古い名前で検索すると終了した事業にたどり着きます。令和8年度に実際に動いている事業名と補助額、注文住宅のZEH水準住宅が2026年9月30日で受付を終えたあとも続いている区分と締切を整理します。