住宅ローンは年収の何倍？世帯年収と借入額の実勢【2025年度フラット35】

先に結論

2025年度フラット35利用者調査では、家の価額は世帯年収の6.3倍（全国の中央値）。土地付注文住宅は7.6倍、中古は5.1倍
借りた額（フラット35の融資金）だけで見ると、全国で年収の約4.7倍（平均どうしの比）。土地付注文住宅は約5.9倍
手持金（頭金）が「なし」の人が29.9%。建売住宅では37.6%、中古戸建では43.9%
返済負担率は全国の中央値で23.3%。審査の上限（年収400万円以上で35%）より、かなり下で借りている人が多い
ただし、これはフラット35を使った人の数字で、民間の変動金利型で借りた人は入っていない。そして「みんながこう借りている」は「自分が返せる額」ではない

「住宅ローンは年収の何倍まで」と調べると、5倍、7倍といった数字が出てきます。ただ、その数字が何の何倍なのか（家の価額か、借りた額か）、誰の数字なのかで、意味が変わります。

ここでは住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表）の集計表から、住宅の種類ごとの実勢を数字で並べます。国土交通省の「令和7年度住宅市場動向調査」（2026年7月17日公表）でも傾向を補います。

この記事の数字は、誰の数字か
住宅の種類ごとの実勢
「年収の何倍」は、何を割るかで変わる
7倍以上で買っている人は、どのくらいいるか
世帯年収で見ると、どの層が使っているか
手持金（頭金）：3割の人はゼロで買っている
返済負担率：審査の上限より下で借りている人が多い
別の調査で見ても、返済は年収の2割前後
「みんなの倍率」と「自分が返せる額」は別の話
客先でこの数字を使うときの注意
まとめ
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よくある質問

この記事の数字は、誰の数字か

先に、数字の性格を押さえておきます。ここを飛ばすと、表を読み違えます。

フラット35利用者の数字であって、住宅ローン全体の数字ではありません

集計の対象は、2025年度（2025年4月〜2026年3月）にフラット35（買取型・保証型）を使った35,553件です。借換えは除かれています
フラット35は全期間固定金利の住宅ローンです。民間金融機関の変動金利型などで借りた人は入っていません
国土交通省の住宅市場動向調査では、民間金融機関からの借入金の金利タイプは、どの住宅の種類でも「変動金利型」がもっとも多いと報告されています。住宅ローンを借りる人の多くは、この調査の外にいます
数字はすべて借入を申し込んだ時点のものです。借りたあと家計がどうなったかは分かりません

「世帯年収」は、申込本人と収入合算者（一緒に返す配偶者など）の年収の合計です。共働きで収入を合算した世帯は、2人分の年収で数えられています。

住宅の種類ごとの実勢

まず、住宅の種類（調査の言葉では「融資区分」）ごとに、年収・価額・お金の出どころを並べます。金額は全国の平均です。

住宅の種類	件数	世帯年収	価額	手持金	融資金	その他の借入	月の返済額
注文住宅（土地は持っている）	3,889	719万円	4,260万円	840万円	3,248万円	174万円	12.4万円
土地付注文住宅	7,733	742万円	5,313万円	481万円	4,379万円	453万円	15.2万円
建売住宅	8,345	680万円	4,215万円	429万円	3,486万円	300万円	12.6万円
マンション	2,823	1,041万円	5,882万円	1,379万円	4,011万円	492万円	15.8万円
中古戸建	7,296	580万円	2,783万円	261万円	2,402万円	119万円	9.1万円
中古マンション	5,467	745万円	3,602万円	591万円	2,730万円	281万円	10.7万円
全体	35,553	716万円	4,203万円	551万円	3,357万円	295万円	12.4万円

（住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」集計表第1表から作成。万円未満は四捨五入）

表の読み方

価額は、注文住宅が「建設費」、土地付注文住宅が「所要資金」（建設費3,737.6万円＋土地取得費1,575.3万円）、建売住宅・マンション・中古が「購入価額」です。項目名が違うものを同じ列に並べています
融資金はフラット35で借りた額、その他の借入は民間金融機関や公的機関などフラット35以外から借りた額です
手持金＋融資金＋その他の借入は、価額と一致します（注文住宅は、建設費に土地取得費の平均2.3万円を足した額と一致）
登記・火災保険・ローンの手数料・引っ越しなどの諸費用が価額に含まれるかどうかは、調査に書かれていません

平均は一部の高い値に引っぱられます。中央値（真ん中の人の値）も並べておきます。

住宅の種類	世帯年収の中央値	価額の中央値
注文住宅	603万円	3,900万円
土地付注文住宅	652万円	4,884万円
建売住宅	599万円	3,890万円
マンション	840万円	5,315万円
中古戸建	490万円	2,400万円
中古マンション	587万円	2,880万円
全体	600万円	3,890万円

（同第5表・第13表／第14表から作成。世帯年収は千円単位の値を万円にして四捨五入）

全体の世帯年収は、平均716万円に対して中央値600万円です。 「平均年収716万円の人が借りている」と聞くと高く感じますが、真ん中の人は600万円です。

「年収の何倍」は、何を割るかで変わる

「年収の何倍」には2つの見方があります。

家の価額が年収の何倍か（調査の「年収倍率」はこちら）
借りた額が年収の何倍か（審査や返済に直接効くのはこちら）

住宅の種類	年収倍率（価額÷年収）中央値	同平均	融資金÷年収	借入合計÷年収
注文住宅	6.5倍	6.9倍	4.5倍	4.8倍
土地付注文住宅	7.6倍	7.8倍	5.9倍	6.5倍
建売住宅	6.6倍	6.9倍	5.1倍	5.6倍
マンション	6.5倍	7.5倍	3.9倍	4.3倍
中古戸建	5.1倍	5.3倍	4.1倍	4.3倍
中古マンション	5.1倍	5.6倍	3.7倍	4.0倍
全体	6.3倍	6.6倍	4.7倍	5.1倍

（年収倍率は同調査の集計表の値。注文住宅は「建設費÷世帯年収」。融資金÷年収と借入合計〈融資金＋その他の借入〉÷年収は、第1表の平均どうしを割って当方で計算）

右の2列は「平均どうしの比」です

調査は借入額の年収倍率を出していないため、平均の借入額を平均の世帯年収で割りました。この割り方は、1人ずつ倍率を出して平均したものより低めに出ます。同じ割り方で価額を割ると全体で5.9倍になり、調査の年収倍率の平均6.6倍より低いからです。右の2列は、住宅の種類どうしを比べる目安として読んでください。

価額で見ても借入で見ても、いちばん倍率が高いのは土地付注文住宅です。 土地と建物を同時に買うため総額が大きく、手持金の割合が低い（後述）ことが重なっています。

マンションは、価額の倍率はほかと同じくらいでも、借入の倍率は低めです。 世帯年収が高く、手持金も多いためです。

7倍以上で買っている人は、どのくらいいるか

中央値だけでは、どこまで広がっているかが見えません。年収倍率（価額÷年収）の分布から、割合を出しました。

住宅の種類	5倍未満	7倍以上	10倍以上
注文住宅	26.4%	43.0%	10.3%
土地付注文住宅	11.0%	61.0%	13.0%
建売住宅	21.3%	43.2%	7.1%
マンション	29.7%	43.8%	18.5%
中古戸建	47.8%	20.6%	3.0%
中古マンション	49.2%	25.4%	8.1%
全体	30.0%	39.7%	9.0%

（同調査の年収倍率の表の件数分布から当方で算出。「7倍以上」は7.0倍以上）

土地付注文住宅では、6割が年収の7倍以上の家を買っています。 この区分では、7倍以上が多数派です。

ただし、多数派であることは、無理がないことを意味しません。 次の手持金と返済負担率をあわせて見ます。

世帯年収で見ると、どの層が使っているか

「世帯年収住宅ローン」で調べる人は、自分の年収帯の人がいくら借りているかを知りたいはずです。ところが、公表されている集計表には、世帯年収の階級ごとに借入額や倍率を出した表がありません（公表されている7つのファイルを確認した範囲）。そのため「年収600万円の人は◯万円借りている」という表は、この調査からは作れません。

出せるのは、住宅の種類ごとに、どの年収帯の人が使っているかです。

住宅の種類	400万円未満	400〜600万円	600〜800万円	800〜1,000万円	1,000万円以上
注文住宅	13.9%	35.1%	23.7%	12.6%	14.7%
土地付注文住宅	5.0%	36.2%	28.3%	15.5%	14.9%
建売住宅	10.7%	39.6%	26.2%	12.3%	11.3%
マンション	6.6%	18.6%	21.7%	16.8%	36.3%
中古戸建	31.9%	33.5%	17.9%	8.0%	8.7%
中古マンション	24.1%	27.2%	18.3%	11.7%	18.6%
全体	15.9%	33.5%	23.1%	12.4%	15.0%

（同調査第5表の件数分布から当方で算出。世帯年収は本人と収入合算者の合計）

全体では、世帯年収400〜600万円の層がもっとも多く、3人に1人です。 新築の戸建（注文・土地付注文・建売）でも同じです。マンションは1,000万円以上が36.3%、中古戸建は400万円未満が31.9%と、住宅の種類で利用者の年収がはっきり分かれます。

手持金（頭金）：3割の人はゼロで買っている

住宅の種類	手持金「なし」	なし＋100万円未満	中央値	平均	価額に占める割合（平均）
注文住宅	12.5%	27.8%	463万円	840万円	19.7%
土地付注文住宅	21.2%	47.7%	119万円	481万円	9.1%
建売住宅	37.6%	56.8%	14万円	429万円	10.2%
マンション	16.2%	25.5%	804万円	1,379万円	23.5%
中古戸建	43.9%	62.1%	4万円	261万円	9.4%
中古マンション	31.2%	42.7%	201万円	591万円	16.4%
全体	29.9%	48.1%	124万円	551万円	13.1%

（同調査の手持金の表と第1表から作成。割合は当方で算出）

全体の手持金は、平均551万円に対して中央値124万円です。 平均は、まとまった額を入れる一部の人に引き上げられています。建売住宅と中古戸建は、中央値が数万〜十数万円で、半数以上が手持金100万円未満です。

ここでいう「手持金」は、購入資金に充てたお金です

貯金がゼロという意味ではありません。購入後の生活費などのために手元に残した貯金は、この数字に入っていません。「なし」の中には、貯金が少ない人も、貯金を手元に残すことを選んだ人も入りえます。調査からは、どちらなのか区別できません。

返済負担率：審査の上限より下で借りている人が多い

総返済負担率は、毎月の予定返済額が世帯の月収の何割かを表します。住宅ローン以外の借入の返済も入ります。

住宅の種類	中央値	25%以上の割合	30%以上の割合
注文住宅	23.5%	42.6%	16.7%
土地付注文住宅	27.1%	61.7%	33.3%
建売住宅	24.3%	46.6%	18.8%
マンション	21.3%	36.3%	17.3%
中古戸建	20.6%	29.7%	7.4%
中古マンション	19.5%	28.4%	8.8%
全体	23.3%	42.3%	17.7%

（同調査の総返済負担率の表から作成。割合は件数分布から当方で算出）

フラット35の審査の基準は、総返済負担率が年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下です（【フラット35】ご利用条件）。全体の中央値23.3%は、この上限よりかなり下にあります。

土地付注文住宅だけは、3人に1人が30%以上です。 倍率が高く、手持金が少なく、返済の割合も高い。3つが同じ区分に重なっています。全体の分布と「上限まで借りない」理由は、「借りられる額」と「返せる額」は違うで詳しく書いています。

別の調査で見ても、返済は年収の2割前後

フラット35の偏りを補うため、国土交通省の「令和7年度住宅市場動向調査」も見ます。こちらはフラット35に限らず、住宅を買った・建てた世帯へのアンケートです（2024年4月〜2025年3月に住み替えた世帯が対象）。

住宅の種類	調査地域	平均世帯年収	返済負担率（平均）
注文住宅	全国	1,129万円	18.1%
分譲戸建住宅	三大都市圏	879万円	20.6%
分譲集合住宅	三大都市圏	981万円	17.7%
既存（中古）戸建住宅	三大都市圏	703万円	16.7%
既存（中古）集合住宅	三大都市圏	764万円	17.0%

（国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査」報告書 2.3.3・2.4.1、経年変化比較表から作成）

フラット35の調査とは、そのまま比べられません

返済負担率の定義が違います。こちらは世帯年収に占める住宅ローンの年間支払額の割合です
注文住宅以外は三大都市圏だけの調査です
アンケートの回収数が少なく（注文住宅で735件）、年度ごとの振れが大きいです。注文住宅の平均世帯年収は、前年度の907万円から1,129万円に動いています

数字の水準は違っても、返済が年収の2割前後に収まっている点は2つの調査で共通しています。

「みんなの倍率」と「自分が返せる額」は別の話

ここまでの数字は、他人の家計の結果です。自分の借入額を決める物差しにはなりません。理由は3つあります。

1つ目。同じ倍率でも、金利と期間で返済額が変わります。 年収600万円の世帯が4,200万円（年収の7倍）を35年・元利均等・ボーナス返済なしで借りると、次のとおりです（当方計算）。

金利	毎月の返済	返済負担率
1.5%	約12.9万円	約25.7%
2.0%	約13.9万円	約27.8%
3.0%	約16.2万円	約32.3%

（金利の予想ではありません。倍率が同じでも負担が変わることを示すための計算です）

2つ目。調査の数字は借りた時点のものです。 教育費が増える時期、修繕や固定資産税が重なる時期に家計がどうなるかは、この表に入っていません。

3つ目。平均や中央値は、家族の人数も、車の有無も、親からの援助の有無も違う人たちの真ん中です。 「真ん中の人と同じなら安心」という根拠にはなりません。

みぞれ

じゃあ、この表は何に使えばいいの？

しぐれ

自分の計画が、同じ種類の家を買った人の中でどのあたりにいるかを確かめるのに使います。決めるのは、家計から出した「返せる額」のほうです。

たとえば土地付注文住宅で年収の10倍、手持金ゼロ、返済負担率30%台なら、倍率は同じ区分の上位13%に、返済負担率は上位3分の1に入ります。それ自体が悪いわけではありませんが、なぜその水準で返せるのかを、家計の数字で説明できるかを確かめる合図になります。

年収・金利・返済期間を入れると、フラット35の基準で出した上限と、返済負担率を20%・25%に抑えた場合の借入額が並びます。

入力した数字は、このページの中だけで計算します。どこにも送信・保存しません。

あなたの年収（税込・万円） 手取りではなく額面です。給与だけの人は給与収入金額（源泉徴収票の「支払金額」）、それ以外の人は所得金額（事業所得・不動産所得・利子所得・配当所得・給与所得の所得金額の合計）です

配偶者などの収入

合算しない合算する

合算できるのは、本人の親・子などの直系親族または配偶者で、申込時の年齢が満70歳未満、本人と同居し、連帯債務者になる人などです合算すると、その人の借入の返済も「ほかの借入」に入ります。その人の年収の50%を超えて合算した場合は、本人とその人のうち年齢の高いほうが返済期間の基準です。期間が短くなる場合があります

金利（年・%） 変動・固定の区別はしません。入れた金利が返済期間中ずっと続くとして計算します返済期間（年） フラット35の上限は35年、かつ「80歳－申込時の年齢」以内ですほかの借入の返済（年額・万円） 自動車ローン・教育ローン・カードローン（分割払い・リボ払いを含む）など。奨学金の返済も、家計から出ていくお金なので入れておいてください頭金（万円） 借入額に足して、家にかけられる総額の目安を出すときだけ使います

借入予定額で確かめる

借入予定額（万円） 金融機関の試算や、営業担当者から示された金額を入れてください

毎月の返済を1万円増やすと

「借りられる額」は、フラット35の総返済負担率の基準（年収400万円未満30%以下、400万円以上35%以下。住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件、2026年4月1日現在の表記）に、入力した金利・期間を当てはめた目安です。審査に使う金利や年収の数え方は、金融機関やローンの種類で違います。審査に通るかどうかも、返済負担率だけでは決まりません。フラット35の借入額は100万円以上1億2,000万円以下で、建設費または購入価額以内です。返済方法は元利均等・ボーナス返済なしで計算しています。借入額は1万円未満を切り捨てています。

借入の上限と返せる額の違いは、「借りられる額」と「返せる額」は違うに書いています。家の予算を建物・土地・外構・諸費用から積み上げる手順は、家づくりの予算は、希望から決めると足りなくなるにあります。倍率を見るのは、予算を積み上げたあとで十分です。