住宅用地の特例と固定資産税の減額｜申告が要るものと期限の一覧

固定資産税の特例や減額は、多くが市区町村の側で付けてくれます。そのため「何もしなくても安くなる」と受け取られやすいのですが、申告を条件にしている減額がいくつかあります。期限を過ぎると、その年度の減額は原則として受けられません。

この記事では、どれが自動で、どれが申告かを一覧にし、申告が要るものの期限と書類をまとめます。新築の家の税額がいくらになるか、3年後にいくら上がるかは、新築の固定資産税はいくら？3年後に上がる理由と6年分の目安で計算しています。

自動で付くものと、申告が要るもの

家と土地の固定資産税を下げる主な仕組みを、手続きで分けると次のとおりです。

仕組み	下がる額	手続き	期限
住宅用地の特例（土地）	課税標準が200㎡まで6分の1、超える部分3分の1	多くは不要。条例で申告を求める市区町村もある	東京23区は事由が生じた翌年1月31日
建て替え中の土地の特例	建て替え前の住宅用地の扱いが続く	申告が必要	市区町村が決める（京都市は1月末）
新築住宅の減額（一般）	家屋の固定資産税の2分の1、3年度分	横浜市・千葉市は申告不要	―
認定長期優良住宅の減額	家屋の固定資産税の2分の1、5年度分	申告が必要	新たに課税される年度の初日の属する年の1月31日
耐震改修の減額	家屋の固定資産税の2分の1、原則1年度分	申告が必要	工事完了から3か月以内
バリアフリー改修の減額	家屋の固定資産税の3分の1、1年度分	申告が必要	工事完了から3か月以内
省エネ改修の減額	家屋の固定資産税の3分の1、1年度分	申告が必要	工事完了から3か月以内
長期優良住宅になる耐震・省エネ改修	家屋の固定資産税の3分の2、1年度分	申告が必要	工事完了から3か月以内

（地方税法第349条の3の2・第384条・附則第15条の6〜第15条の9の2、東京都主税局、横浜市、千葉市、京都市の案内）

並べると、申告が要るのは「市区町村が見ただけでは分からないもの」だと分かります。長期優良住宅の認定や、リフォームの工事の中身と金額は、外から家を見ても判断できません。だから所有者が書類を出す形になっています。

どれも1月1日の状態で決まる

固定資産税は、その年度の1月1日（賦課期日）に土地や家屋を持っている人に、その日の状態でかかります（地方税法第359条）。特例や減額も、この日を基準に決まります。

• 新築：12月に完成すれば翌年度から家屋に課税され、新築住宅の減額もその年度から数えます
• リフォーム：工事が完了した日の属する年の翌年1月1日を賦課期日とする年度分が減額されます。1月1日に完了した場合は、その年度分です（附則第15条の9）
• 土地：1月1日に住宅が建っていれば住宅用地、建築中や更地なら原則として住宅用地になりません

リフォームで言えば、2026年11月に工事が終わった家は2027年度分が減額の対象で、申告の期限は2027年2月です。12月に終わっても翌年度分になるのは同じなので、年をまたぐかどうかで減額の年度が1年ずれることになります。

住宅用地の特例：たいていは自動、申告が要る場面もある

住宅の敷地は住宅用地として、固定資産税の課税標準が小さくなります。住宅1戸あたり200㎡までの部分は評価額の6分の1、それを超える部分は3分の1です。都市計画税は3分の1と3分の2です（地方税法第349条の3の2・第702条の3）。計算のしかたと税額の例は、新築の固定資産税はいくら？に書いています。

この特例は、市区町村が家屋の登記や家屋調査で住宅の完成を把握し、職権で付けるのがふつうです。ただし地方税法は、市町村長が条例で住宅用地の所有者に申告させることができると定めています（第384条）。

東京23区の例では、次のことを登記しない場合に「固定資産税の住宅用地等申告書」を出すよう案内しています。期限は、事由が生じた年の翌年1月31日です（東京都主税局）。

• 住宅を新築・増築した
• 住宅の全部または一部を取り壊した
• 住宅を建て替える
• 家屋の用途を変えた（住宅から店舗へ、など）
• 土地の使い方を変えた（庭を駐車場にした、など）

同じ資料は、空地（住宅建築予定地を含む）と住宅建築中の土地を「非住宅用地」に分けています。申告の有無と様式は市区町村ごとに違うので、家を建てたり壊したりしたら、土地のある市区町村の資産税の窓口で確かめます。

建て替え中の土地は、申告すれば特例が続く場合がある

1月1日に住宅を建築中の土地は、原則として住宅用地になりません。ただし住宅から住宅への建て替えで一定の要件を満たし、申告をすれば、建て替え前の住宅用地の扱いが続く場合があります。

京都市の案内では、次の全部を満たすことを要件にしています。

要件	内容
住宅用地の継続	課税年度の前年の1月1日に住宅用地で、課税年度の1月1日に住宅の建築工事に着手している
着手の意味	新しい住宅の基礎の工事（水盛り、遣り方、根切りなど）が始まっていること。旧家屋の取り壊し中や、整地を終えただけでは当たらない
敷地	取り壊し前の住宅と同じ敷地に建て替える
所有者	土地は前年1月1日と同じ所有者（相続人なども原則同じ扱い）。完成後の家屋の所有者は、前年1月1日の所有者と同じ人か親族

（京都市「住宅建替え中の土地を所有するみなさまへ」）

京都市は、1月1日に建築中・建築予定・更地の土地は特例の対象外となり、土地の税額が最大約4倍になると案内しています。年末に解体して年明けに着工する日程だと、1月1日は「取り壊し後で、基礎工事は未着手」になりやすく、この特例の要件から外れます。

空き家：住んでいないだけでは外れない。外れる場面がある

人が住んでいない家でも、敷地がすぐに住宅用地でなくなるわけではありません。外れるのは次の場面です。

1. 管理不全空家・特定空家として勧告を受けた

地方税法は、空家法にもとづいて市区町村長から勧告を受けた管理不全空家等と特定空家等の敷地を、住宅用地から除いています（第349条の3の2第1項）。管理不全空家は「そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある空き家」で、2023年の空家法の改正で勧告の対象に加わりました（国土交通省）。

2. 住宅とは認められない状態になった

勧告がなくても、総務省の通知（平成27年5月26日）は、1月1日の時点で次のような家は「住宅」に当たらず、敷地は特例の対象にならないとしています（国土交通省の資料による）。

• 構造上、住宅と認められない状況にある
• 使用の見込みがなく、取り壊しを予定している
• 居住のために必要な管理を怠っていて、今後人が住む見込みがないと認められる

相続した実家を空き家のまま持っている場合は、換気や庭木の手入れなどの管理を続けているかが、税の面でも分かれ目になります。

長期優良住宅の5年度分は、申告しないと3年度分に戻る

新築の認定長期優良住宅は、家屋の固定資産税が5年度分、2分の1になります（一般の住宅は3年度分。地方税法附則第15条の7）。ただしこの減額は、所有者が申告書を出した場合に限って受けられます（同条第3項）。

項目	内容
期限	新たに固定資産税が課される年度の初日の属する年の1月31日。2026年中に完成した家なら2027年1月31日
添付書類	長期優良住宅の認定通知書の写しなど（東京都主税局・千葉市）
出し先	家屋のある市区町村。東京23区は区にある都税事務所
出し方	東京都主税局は、インターネットからの申告も案内している

申告しなかった場合も、一般の新築住宅の減額（3年度分）は付きます。失うのは4年度目と5年度目の減額です。新築の固定資産税はいくら？の110㎡・評価額1,100万円の例（評価替えで評価額が下がる前提）なら、4・5年度目の減額は1年度64,450円、2年度分で約13万円です。

期限を過ぎて申告書を出した場合でも、期限内に出せなかったことにやむを得ない理由があると市町村長が認めれば、減額を適用できると定められています（同条第5項）。認められるかは市区町村の判断なので、完成した年の12月から翌1月のうちに出す段取りにしておきます。

長期優良住宅の住宅ローン控除や登録免許税など、ほかの税の違いは省エネ基準とZEH水準で住宅ローン控除はどう違う？にまとめています。

リフォームの減額は、工事が終わってから3か月以内

既存の住宅に耐震・バリアフリー・省エネのリフォームをすると、翌年度分の家屋の固定資産税が減額されます。どれも工事が完了した日から3か月以内に申告した場合に限り適用されます（地方税法附則第15条の9第2項・第6項・第11項、第15条の9の2第2項・第6項）。期限は令和13年3月31日までに行われた工事です。

	耐震改修	バリアフリー改修	省エネ改修
対象の家	昭和57年1月1日以前からある住宅	新築から10年以上たった住宅（貸家部分は除く）	平成26年4月1日以前からある住宅（貸家部分は除く）
住む人	―	65歳以上、要介護・要支援の認定を受けた人、障害のある人のいずれかが住んでいる	―
工事費	50万円超	補助金と介護保険の住宅改修費を除いて50万円超	補助金を除いて60万円超（下で説明）
減額	2分の1	3分の1	3分の1
床面積の上限	120㎡分まで	100㎡分まで	120㎡分まで
期間	翌年度分（通行障害既存耐震不適格建築物は2年度分）	翌年度分	翌年度分

（地方税法附則第15条の9、地方税法施行令附則第12条、横浜市・千葉市・東京都主税局の案内）

バリアフリー改修と省エネ改修には、家の床面積の要件もあります。令和8年4月1日以後の工事は40㎡以上240㎡以下、それより前に終わった工事は50㎡以上280㎡以下です（地方税法施行令の令和8年改正の経過措置、横浜市・東京都主税局）。また、居住部分が家屋の床面積の2分の1以上である必要があります。

耐震改修

現行の耐震基準に適合させる改修で、建築士などの証明が要ります。横浜市は、証明を出せる者として、市（建築局）、登録事務所に所属する建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人を挙げています。

バリアフリー改修

対象の工事は、廊下の拡幅、階段の勾配の緩和、浴室の改良、便所の改良、手すりの取付け、床の段差の解消、引き戸への取替え、床表面の滑り止め化です（横浜市・千葉市）。65歳以上かどうかは、工事が完了した年の翌年1月1日の年齢で見ます（施行令附則第12条）。介護保険の住宅改修費を受けた場合は、その額を除いた自己負担で50万円を超えるかを判定します。

省エネ改修

窓の断熱改修が必須で、あわせて床・天井・壁の断熱改修をしてもかまいません。改修した部位が、それぞれ現行の省エネ基準に新たに適合することが条件です（東京都主税局・横浜市）。

工事費は、補助金を除いた自己負担で次のどちらかに当てはまる必要があります（横浜市・東京都主税局・千葉市）。

• 断熱改修の工事費が60万円を超える
• 断熱改修の工事費が50万円を超え、太陽光発電・高効率空調機・高効率給湯器・太陽熱利用システムなどの設置費と合わせて60万円を超える

窓の改修は国の補助金と組み合わせることが多い工事です。補助金を受けると自己負担が下がり、60万円の線を下回ることがあるので、見積もりの段階で確かめておきます。補助金の種類と締切は住宅の省エネ関連補助金にまとめています。

長期優良住宅になるリフォーム

耐震改修や省エネ改修をして、その家が認定長期優良住宅に該当することになった場合は、減額が3分の2に広がります（地方税法附則第15条の9の2）。申告のときに認定通知書の写しを添えます（横浜市）。

重ねて使えるか

減額どうしは、重ねられる組み合わせと重ねられない組み合わせがあります。

• 耐震改修の減額は、ほかの減額と重ねられない（横浜市。東京都主税局も、省エネ改修の減額は耐震の減額の適用中には受けられないとしている）
• 省エネ改修とバリアフリー改修は重ねられる。省エネの3分の1は、バリアフリーの減額を適用する前の税額にかける（附則第15条の9第9項、横浜市）
• 省エネ改修とバリアフリー改修の減額は、1戸につき1度しか受けられない（附則第15条の9、横浜市）
• 減額されるのは家屋の固定資産税だけで、土地の税は減額されない。都市計画税も対象外だが、横浜市は耐震・省エネ改修について都市計画税も市独自に減額している

いくら減るか：古い家は評価額が低く、減額は数万円以下

リフォームの減額は「税額の何分の1」なので、元の税額が小さいと減る額も小さくなります。耐震改修の対象は昭和57年以前の家で、評価額はかなり下がっています。

当サイトで目安を計算しました。1980年築の木造、延床110㎡の家で、同じ家をいま建て直す額（再建築価格）を1,100万円と置きます。家屋の評価額は、年数による補正率の下限0.20をかけて220万円、固定資産税は1.4%で年30,800円です（補正率は宮崎地方法務局「経年減価補正率表」、27年以上0.20）。

工事	減る額（翌年度の1年度分）
耐震改修（2分の1）	15,400円
省エネ改修（3分の1）	約10,300円
バリアフリー改修（3分の1、100㎡分まで）	約9,300円
省エネ＋バリアフリーを同じ年に	約19,600円

（当方計算。評価額は仮定による目安。実際の評価額は課税明細書の「価格」で確かめる）

減る額は1万〜2万円ほどです。それでも申告書と、工事のときに作る証明書の写しを出すだけなので、手間に見合わない額ではありません。なお、リフォームの所得税の控除（耐震・省エネ・バリアフリー改修の税額控除）は別の制度で、こちらのほうが額が大きくなりやすい制度です。中身は中古住宅を買ってリフォームするお金に書いています。

申告に要る書類と、誰が用意するか

横浜市の案内をもとに、リフォームの減額で求められる書類をまとめると次のとおりです。様式と添付書類は市区町村で違うので、出す前に確かめます。

書類	誰が用意するか	要る場面
減額の申告書	所有者（市区町村のサイトから入手）	すべて
住民票の写し	所有者（市内在住なら省略できる場合あり）	省エネ
増改築等工事証明書	工事をした会社に依頼。建築士・指定確認検査機関・登録住宅性能評価機関・住宅瑕疵担保責任保険法人が発行	省エネ・耐震（耐震は市の住宅耐震改修証明書などでもよい）
補助金の額が分かる書類	所有者	補助金を受けた場合
長期優良住宅の認定通知書の写し	所有者（認定は市区町村の建築部局）	長期優良住宅になった場合

（横浜市「耐震改修工事を行った住宅に係る固定資産税・都市計画税の減額制度」「省エネ改修工事等を行った住宅に係る固定資産税・都市計画税の減額制度」）

横浜市は郵送での申告も受け付け、3か月以内に出せなかった場合は理由を申告書に書くよう案内しています。

営業担当・工事担当が、引き渡しのときに伝えておくこと

施主から「固定資産税の手続きは何かある？」と聞かれたときに、確かめておく点です。

• ☐ 一般の新築住宅の減額と住宅用地の特例は、多くの市区町村で申告不要。ただし条例で住宅用地の申告を求める市区町村がある（東京23区は登記しない場合）
• ☐ 認定長期優良住宅は、完成の翌年1月31日までに申告。認定通知書の写しを渡しておく
• ☐ 建て替えは、1月1日に基礎工事に着手しているかで土地の税が変わる。解体と着工の時期を決める前に、市区町村の要件を確かめる
• ☐ リフォームの減額は、工事完了から3か月以内に申告。増改築等工事証明書を早めに発行する
• ☐ 省エネ改修は窓が必須で、補助金を除いた自己負担60万円超（または50万円超＋設備）
• ☐ 耐震の減額はほかと重ねられない。省エネとバリアフリーは重ねられる

引き渡しから1年あまりの手続き全体（住宅ローン控除の確定申告、不動産取得税など）は、新築の引き渡し後1年のお金のカレンダーにまとめています。不動産取得税の軽減にも申告の期限があり、不動産取得税の通知が来たらに書いています。

まとめ

• 固定資産税の特例・減額は、市区町村が自動で付けるものと、申告が要るものに分かれる。申告が要るのは「認定を受けた」「工事をした」ときで、外から見て分からないもの
• 住宅用地の特例は多くが自動。ただし条例で申告を求める市区町村があり、東京23区は登記しない新築・取り壊し・建て替えなどで翌年1月31日まで
• 1月1日に建築中の土地は住宅用地にならない。住宅から住宅への建て替えで、1月1日に基礎工事に着手しているなどの要件を満たせば、申告で特例が続く場合がある
• 勧告を受けた管理不全空家・特定空家の土地、住宅と認められない状態の家の土地は、住宅用地の特例が外れる
• 認定長期優良住宅の5年度分は、翌年1月31日までの申告が条件。出さなければ3年度分になる
• 耐震（2分の1）・バリアフリー（3分の1）・省エネ（3分の1）・長期優良化（3分の2）のリフォームの減額は、工事完了から3か月以内の申告で、翌年度分が減る

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よくある質問

固定資産税の住宅用地の特例は、申請しないと受けられませんか？

多くの場合、市区町村が登記や家屋調査で住宅の完成を把握して付けます。ただし市区町村は条例で申告を求めることができ（地方税法第384条）、東京23区では登記をしない新築・取り壊し・建て替えなどのとき、翌年1月31日までに住宅用地等申告書を出すよう案内しています。

長期優良住宅の固定資産税の減額は、申告しないとどうなりますか？

認定長期優良住宅の5年度分の減額は、申告書を出した場合に限って受けられます（地方税法附則第15条の7第3項）。出さなければ、一般の新築住宅と同じ3年度分の減額になり、4・5年度目の減額がなくなります。期限は新たに課税される年度の初日の属する年の1月31日です。

リフォームで固定資産税が安くなるのは、どんな工事ですか？

耐震改修（税額の2分の1）、バリアフリー改修（3分の1）、省エネ改修（3分の1）、認定長期優良住宅になる耐震・省エネ改修（3分の2）です。工事費の下限、建てた時期、床面積などの要件があり、いずれも工事が終わった日から3か月以内に市区町村へ申告した場合に限り、翌年度分が減額されます。

リフォームの減額の申告が3か月を過ぎたら、もう受けられませんか？

地方税法は、期限内に出せなかったことに「やむを得ない理由」があると市町村長が認めれば適用できると定めています。横浜市は、期限を過ぎた場合は申告書に理由を書くよう案内しています。認められるかは市区町村の判断です。

空き家になったら、住宅用地の特例は外れますか？

人が住んでいないだけで外れるとは限りません。市区町村長から管理不全空家・特定空家として勧告を受けた場合は外れます。勧告がなくても、構造上住宅と認められない、取り壊し予定で使う見込みがない、管理を怠っていて今後住む見込みがない場合は、住宅に当たらないとする総務省の通知があります。