相続登記の義務化｜親の家を相続したら3年以内、間に合わないときの相続人申告登記

相続登記の義務化｜親の家を相続したら3年以内、間に合わないときの相続人申告登記のイメージ家と住宅ローン

先に結論

  • 2024年4月1日から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の相続登記が義務になりました。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です
  • 2024年3月以前の相続も対象です。まだ親や祖父母の名義のままなら、期限は2027年3月31日（相続を知ったのが2024年4月以降なら、その日から3年以内）
  • 遺産分割がまとまらないときは、相続人申告登記で義務を果たせます。相続人の1人だけで出せて、登録免許税はかかりません。ただし売る・担保に入れるときには使えません
  • 相続登記の登録免許税は評価額の0.4%。価額100万円以下の土地は2027年3月31日まで免税です（延長されるかは2026年12月の税制改正大綱で示されます）
  • 2026年4月1日から、住所や氏名の変更登記も2年以内の義務になりました。2026年3月以前の変更は2028年3月31日まで
  • この記事は制度の説明です。個別の手続きの判断は、法務局の手続案内や司法書士にご確認ください
相続登記の期限を確かめ、不動産を洗い出し、遺産分割の状況に応じて相続登記か相続人申告登記をする順番

親が亡くなったあと、実家の名義をそのままにしている家族は少なくありません。これまで相続登記は任意で、期限もありませんでした。

それが2024年4月から変わりました。この記事では、いつまでに、何をすればよいかを、法務省の案内と不動産登記法の条文で確かめて整理します。親の土地に家を建てる・実家を売るといった、住まいの計画との関係もあわせて書きます。

相続登記の義務化とは：3年以内の申請と10万円以下の過料

不動産登記法の改正（2024年4月1日施行）で、相続登記が義務になりました。条文はこうです。

所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。

（不動産登記法第76条の2第1項。続けて、相続人に対する遺贈で取得した人も同じとしています）

義務は2段階になっています（法務省「相続登記の申請義務化について」）。

義務いつから3年か果たし方
基本の義務相続の開始と、不動産を取得したことを知った日相続登記、または相続人申告登記
遺産分割が成立したときの追加の義務遺産分割が成立した日分割の内容どおりの登記（相続人申告登記では果たせない）

（法務省「相続登記の申請義務化について」、不動産登記法第76条の2第2項・第76条の3第4項）

起点は「亡くなった日」ではなく「知った日」です。法務省のQ&Aは、親が不動産を持っていたかよく分からない場合について、取得した不動産を具体的に知るまでは義務はないとしています。

みぞれ
みぞれ

実家を継ぐつもりがない兄弟にも、義務はあるの？

しぐれ
しぐれ

遺産分割をする前は、相続人全員が法定相続分で共有している状態です。だから法務省のQ&Aでは、継ぐつもりのない相続人にも義務があるとされています。分割がまとまって、自分以外が取得すれば義務はなくなります。

過料は、催告を受けても登記しないときに

正当な理由なく義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法第164条第1項）。ただし、期限を1日過ぎたら自動的に科されるものではありません。法務省のQ&Aが示す流れは次のとおりです。

  1. 登記官が義務違反を把握したら、期限を決めて登記を催告する（催告書を送る）
  2. その期限内に登記されず、正当な理由も認められないときに、登記官が裁判所へ通知する
  3. 裁判所が要件を判断し、過料を科すかどうかと金額（10万円以下）を決める

登記官が催告するきっかけも絞られています。相続人がある不動産の相続登記を申請したのに、遺言書や遺産分割協議書に書かれた別の不動産の登記をしていないと分かったときです（法務省Q&A）。

法務省が「正当な理由」として挙げているのは、次のような場合です。これ以外でも、個別の事情で認められる場合があるとしています。

  • 相続人が極めて多く、戸籍の収集や相続人の把握に時間がかかる
  • 遺言の有効性や遺産の範囲で、相続人の間に争いがある
  • 義務を負う本人が重病である
  • DVの被害を受けて避難している
  • 経済的に困窮していて、登記の費用を負担できない
しぐれ
しぐれ

催告のきっかけが限られているからといって、放っておいてよい理由にはなりません。名義が親のままだと、売るときも建て替えるときも、その前に登記が要ります。次の世代の相続が重なると、話し合う相手も増えていきます。

2024年3月以前の相続も対象。期限は2027年3月31日

義務化の前に起きた相続も対象です。法務省は次のように案内しています。

相続を知った時期登記の期限
2024年4月1日より前2027年3月31日まで
2024年4月1日以降知った日から3年以内

（法務省「相続登記の申請義務化について」、民法等の一部を改正する法律〈令和3年法律第24号〉附則第5条第6項）

たとえば、2015年に亡くなった祖父の名義のまま、家族が住み続けている実家があるとします。この場合の期限は2027年3月31日です。2026年10月の時点で、残りは半年ほどです。

祖父の相続で、名義を変えないうちに相続人の父も亡くなっている、という形もよくあります。このように相続が重なると、戸籍を集める範囲も、話し合う相続人も増えます。間に合わないときは、次の相続人申告登記を使えます。

親がどこに不動産を持っていたか分からないとき

2026年2月2日から、所有不動産記録証明制度が始まりました。亡くなった人が登記簿上の所有者になっている不動産を、法務局が一覧にして証明書を出す制度です。相続人も請求できます（法務省「所有不動産記録証明制度について」）。ただし、検索は請求者が指定した氏名・住所で行うので、登記簿に古い住所のまま載っている不動産は一覧に出ません。 過去の住所でも検索するときは、それを証する書類が要ります。

遺産分割が終わらないときの相続人申告登記

相続登記をするには、亡くなった人の出生から死亡までの戸籍を集め、相続人の範囲と相続分を確定させる必要があります。3年以内にそれが難しい場合のために作られたのが、相続人申告登記です（不動産登記法第76条の3）。

自分が登記簿上の所有者の相続人であることを、期限内に法務局へ申し出ます。申し出た人は、基本の義務を果たしたものとみなされます（同条第2項）。

相続人申告登記の特徴（法務省「相続人申告登記について」）

  • 相続人の1人が単独で申し出られる（ほかの相続人の分もまとめた代理の申出もできる）
  • 法定相続人の範囲や相続分を確定させなくてよい。出す書類が少ない
  • 登録免許税がかからない
  • オンラインでも申し出られ、押印・電子署名は要らない（「かんたん登記・供託申請」でブラウザから手続きできる）

出す書類は、申出書、自分が相続人だと分かる戸籍の証明書、住所を証する情報（申出書に氏名のふりがなと生年月日を書けば省略できる）です。法定相続情報一覧図の写しがあれば、戸籍の証明書の代わりに使えます。

ただし、相続人申告登記には限界があります。

相続人申告登記では、できないこと

  • 権利関係を公示するものではありません。 相続した不動産を売るときや、抵当権を設定する（住宅ローンの担保に入れる）ときは、別に相続登記が要ります
  • 遺産分割の追加の義務は果たせません。 申出のあとに遺産分割で不動産を取得したら、分割の日から3年以内に、その内容で登記を申請します（不動産登記法第76条の3第4項）

法務省は、相続人申告登記を「直ちに遺産分割や相続登記の申請をすることが難しい場合などに、義務を果たすために」使うものと位置づけています。期限に間に合わせる手段であって、名義を移す手続きの代わりではありません。

相続登記にかかるお金：登録免許税は評価額の0.4%

相続登記の費用は、国に納める登録免許税と、戸籍などの実費、司法書士に頼むならその報酬です。

登録免許税

登記課税標準税率
相続による土地の所有権の移転不動産の価額0.4%（1,000分の4）
相続による建物の所有権の移転不動産の価額0.4%（1,000分の4）
相続人申告登記―かからない

（国税庁 タックスアンサー No.7191。令和8年4月1日現在法令等。相続人申告登記は法務省の案内）

「不動産の価額」は、市町村の固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税の評価額）が原則です。台帳に価格がなければ、登記官が認定した価額になります（国税庁 No.7191）。売れる値段（時価）ではありません。評価額は、毎年届く固定資産税の課税明細書や、市区町村の評価証明書で確かめられます。

当サイトで計算した例です。

実家の評価額登録免許税
土地1,200万円＋建物300万円＝1,500万円1,500万円×0.4%＝6万円
土地600万円＋建物100万円＝700万円700万円×0.4%＝2.8万円

（当方計算。実際には課税標準と税額に端数の処理があります）

100万円以下の土地などは、2027年3月31日まで免税

相続登記を進めるため、次の2つの免税措置があります（法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」、国税庁 No.7191）。

免税の対象期限
相続で土地を取得した人が、相続登記をしないまま亡くなった場合に、その人を名義人にするための登記2027年3月31日まで
価額が100万円以下の土地の相続登記（持分で取得するときは、土地全体の価額に持分の割合をかけた額で判定）2027年3月31日まで

1つ目は、祖父→父→自分と相続が重なっている場合に効きます。祖父から父への登記の分が、土地については免税になります。2つ目は、2025年度の税制改正で全国の土地に広がりました。山林や農地、細かく分かれた土地を相続したときに関係します。

免税は、申請書に条文を書かないと受けられない

法務局の案内では、申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」（1つ目）、「同条第2項により非課税」（2つ目）と書く必要があり、記載がない場合は免税を受けられません。 また、免税の対象は土地だけです。建物には0.4%がかかります。

この2つの免税措置は、2027年3月31日が期限です。 延長されるかどうかは、2026年12月の令和9年度税制改正大綱で示されます。決まったら、この記事を直します。

司法書士の報酬

司法書士の報酬は事務所ごとに決めるもので、公定の基準はありません。日本司法書士会連合会のアンケート（2024年3月実施、消費税込み）では、次の設例の平均が出ています。

設例平均
相続による所有権移転登記：土地1筆・建物1棟（評価額の合計1,000万円）、戸籍謄本等5通の交付請求、遺産分割協議書と相続関係説明図の作成、法定相続人3名のうち1名が単独で相続74,888円
所有者の住所変更登記：土地1筆・建物1棟13,913円

（日本司法書士会連合会「報酬に関するアンケート」2024年3月実施。有効回答はそれぞれ1,109件・1,094件）

連合会は、相続登記の報酬は相続人や不動産の数で大きく変わるとし、登録免許税や戸籍などの実費は別にかかるとしています。設問の報酬は参考例です。

なお、相続で取得した不動産には不動産取得税がかかりません（東京都主税局「不動産取得税」）。新築や購入とは扱いが違います。相続税がかかるかどうかは、遺産の合計と基礎控除で決まります。くわしくは相続税はかかる？基礎控除と、家がある家族の目安に書いています。

売る・建て替える前に、相続登記が要る

住まいの計画と相続登記がぶつかるのは、次の場面です。

実家を売るとき

相続した実家を売って、買主に名義を移すには、その前に相続人の名義になっている必要があります。 相続人申告登記では売れません（法務省「相続人申告登記について」）。売却を決めてから戸籍を集め始めると、相続人が多い場合は時間がかかります。

相続した家を売るときの税金には、被相続人の居住用財産（空き家）の特例があります。1981年5月31日以前に建てられた家など一定の要件を満たすと、売却益から最高3,000万円（相続人が3人以上なら2,000万円）を控除できます。売る期限は、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。特例そのものは、2027年12月31日までの売却が対象です（国税庁 No.3306）。

相続した家は、亡くなった人が買ったときの金額と時期を引き継ぎます。売却益の出し方と、自分が住んでいた家を売るときの3,000万円控除は、マイホーム売却の3,000万円控除にまとめています。

親の土地に家を建てる・建て替えるとき

親名義のままの土地に、子が住宅ローンを組んで家を建てる場合です。金融機関は通常、建物と土地に抵当権を設定します。抵当権の設定は相続人申告登記ではできないので、先に土地の相続登記をして、名義を整える必要があります（法務省「相続人申告登記について」）。

遺産分割で誰が土地を取得するかは、相続税の特例にも関わります。親の土地に建てる場合に、誰が取得すると小規模宅地等の特例が使えるかは、相続税の基礎控除の記事の「親の家の土地に建てる相談で」に書いています。

古い家を取り壊したら、取り壊した日から1か月以内に建物の滅失登記を申請します（不動産登記法第57条）。登記簿上の所有者が亡くなっている場合は、相続人が申請できます（同第30条）。

みぞれ
みぞれ

建て替えの相談が来てから、登記の話をしても間に合う？

しぐれ
しぐれ

間に合わないことがあります。相続人が多いと、戸籍を集めて遺産分割協議書に全員の署名をもらうまでに、月単位で時間がかかります。土地の登記簿を最初の打ち合わせで取っておくと、名義が誰なのかを早く確かめられます。

2026年4月から、住所・氏名の変更登記も義務に

相続登記とは別に、所有者の住所や氏名が変わったときの変更登記も義務になりました（2026年4月1日施行）。

住所等変更登記の義務（法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」・Q&A）

  • 住所や氏名が変わった日から2年以内に変更登記を申請する（不動産登記法第76条の5）
  • 正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象（同第164条第2項）
  • 2026年4月1日より前の変更で、まだ登記していないものは2028年3月31日まで
  • 登録免許税は、不動産1個につき1,000円（登録免許税法 別表第一1(十四)）

相続で実家の名義人になった人が、そのあと転勤や住み替えで引っ越すと、この義務がかかります。家を新築して引っ越した人も、以前から持っていた不動産の住所が古いままなら対象です。

法務省は、スマート変更登記という仕組みも用意しています。「検索用情報の申出」（生年月日やメールアドレスなどの届出）をしておくと、法務局が住基ネットで住所の変更を確かめ、本人の了解を得て職権で変更登記をします。これを使えば、住所が変わるたびに自分で申請しなくても義務違反に問われません。申出は「かんたん登記・供託申請」からブラウザで出せます（法務省「スマート変更登記について」）。2026年度の対象は2026年3月31日までに登録が終わった人で、意思確認の通知は2026年12月中旬以降に順に送られます。2027年度以降の扱いは、決まり次第知らせるとしています。

相続登記を進める順番

一般的な流れを、法務省の案内に沿って並べます。

  1. どの不動産があるか確かめる：固定資産税の課税明細書、登記事項証明書、所有不動産記録証明書
  2. 戸籍を集めて相続人を確かめる：亡くなった人の出生から死亡までの戸籍。法務局の法定相続情報証明制度を使うと、一覧図の写しを戸籍の束の代わりに使える
  3. 遺産分割を話し合う：まとまったら遺産分割協議書を作る
  4. 相続登記を申請する：不動産のある地域を管轄する法務局へ。登録免許税を納める
  5. 3年以内に分割がまとまらないとき：相続人申告登記で期限内に義務を果たし、分割がまとまったらその日から3年以内に登記する

申請書の様式や記載例は法務局のホームページにあり、手続きの流れは法務省の「登記手続ハンドブック」（遺産分割協議編・法定相続編・遺贈編）で説明されています。自分で申請することもできます。

相談先（法務省の「相続登記の申請義務化に関するQ&A」と「不動産を相続した方へ」が案内している窓口）

  • 法務局の登記手続案内（予約制）：法務局手続案内予約サービスから予約する
  • 司法書士：日本司法書士会連合会の相続登記相談センター
  • 建物の表題登記・滅失登記：日本土地家屋調査士会連合会
  • 遺産分割の争いや法制度の相談：法テラス（日本司法支援センター）、日本弁護士連合会の法律相談

この記事は制度の説明で、法律相談の代わりにはなりません。当サイトは特定の事務所をすすめていません。

住宅会社の営業担当の方へ｜親の土地・実家の相談で確かめること

打ち合わせの早い段階で

  • 建てる土地・売る家の登記簿の名義人は誰か。亡くなった人のままになっていないか
  • 名義が亡くなった人のままなら、誰が相続するかの話し合いは済んでいるか。相続人は何人か
  • 住宅ローンを使うか。抵当権の設定には、相続人申告登記ではなく相続登記が要る
  • 古い建物を取り壊すなら、1か月以内の滅失登記を誰が申請するか
  • 2024年3月以前の相続で登記していないなら、期限は2027年3月31日

まとめ

  • 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象（催告を受けても登記しないとき）
  • 2024年3月以前の相続も対象で、期限は2027年3月31日
  • 遺産分割がまとまらないときは相続人申告登記。1人で出せて登録免許税なし。ただし売る・抵当権を設定するときは相続登記が要る
  • 登録免許税は評価額の0.4%。100万円以下の土地などの免税は2027年3月31日まで
  • 住所・氏名の変更登記も2年以内の義務に（2026年4月から）。2026年3月以前の変更は2028年3月31日まで

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出典

本記事は2026年10月17日時点で公表されている法令と資料に基づいています。登記の手続きや必要書類は、相続の形や不動産によって異なります。個別の判断は、不動産のある地域を管轄する法務局の窓口、または司法書士にご確認ください。遺産分割の争いは弁護士や法テラスにご相談ください。

よくある質問

相続登記はいつまでにすればよいですか？

相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内です（不動産登記法第76条の2）。2024年4月1日より前に相続を知った不動産で、まだ登記していないものは、2027年3月31日までです。

相続登記をしないと、すぐに10万円の過料になりますか？

すぐにではありません。法務省の案内では、登記官が義務違反を知ったときにまず期限を決めて登記を催告し、それでも正当な理由なく登記しないときに裁判所へ通知します。過料を科すかどうかと金額（10万円以下）は裁判所が決めます。

遺産分割の話し合いがまとまらず、3年に間に合いそうにありません。

相続人申告登記を使えば、相続人の1人が単独で、登録免許税なしで義務を果たせます。ただし、その不動産を売る・担保に入れるときは別に相続登記が要ります。遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に分割の内容で登記します。

相続登記の登録免許税はいくらですか？

土地・建物とも、固定資産税の評価額の0.4%です。評価額が合わせて1,500万円なら6万円です。土地の価額が100万円以下なら、2027年3月31日までの登記は免税です。

親名義のままの土地に、家を建て替えられますか？

住宅ローンを使うなら、土地に抵当権を設定するために、先に相続登記をして名義を変える必要があります。相続人申告登記では抵当権を設定できません。古い建物を取り壊したら、1か月以内に建物の滅失登記も要ります。