家と住宅ローン

学区や保育園までの道を見た地図を、引渡しの前にハザードマップとして見直す。家を建てた・買ったときの火災保険と地震保険を、家族で決める順に並べました。保険金額は再調達価額（新価）で、水災補償はハザードマップで考えます。2023年に水災料率が市区町村ごとの5区分に分かれたこと、保険期間の目安が最長5年になったこと、地震保険の保険金額・割引・控除を、損害保険料率算出機構・財務省・国税庁・住宅金融支援機構の資料で確かめました。

子どもの教育費が増える前に返済を軽くしたい、と考えはじめた夫婦へ。住宅ローンの借り換えで得になるかは、金利差だけでは決まりません。同じ0.5%の差でも、残高と残りの期間で減る利息は数倍違い、そこから登録免許税・司法書士報酬・事務手数料などの費用を引きます。借り換え後も住宅ローン控除を受ける条件（国税庁）、団信の入り直し、フラット35の借換融資の条件もあわせて、自分の数字で比べる手順を書きました。

貯金を頭金に全部入れて、子どもの入学や育休の年に足りなくならないか。住宅ローンの頭金をいくら入れるかを、手元に残すお金から逆算します。頭金で借入と利息が減る額、フラット35で融資率が9割を超えるかどうかで金利が変わる仕組み、住宅ローン控除への影響を当方計算の表で示し、入れすぎて諸費用や生活費が残らない危うさも整理しました。フラット35利用者の3割は頭金なしで、中央値は124万円です。

子どもの入学に合わせて土地が見つかったら、次は住宅ローンの審査です。住宅ローンの事前審査（仮審査）と本審査の違い、それぞれに要る書類、審査で見られることを、住宅金融支援機構と国土交通省の調査で確かめました。申し込むと信用情報に何がどのくらいの期間残るか（CIC・JICC・全国銀行個人信用情報センター）、注文住宅で土地の契約・ローン特約の期限からさかのぼって出す時期、何社に出すかの考え方、本審査のあと融資実行までの流れも整理します。

ボーナスが出た夜、夫婦で「少しまとめて返そうか」と話したら。住宅ローン控除の期間中に繰上げ返済をすると、利息は減りますが、年末残高も減るので控除額も減ります。期間短縮型と返済額軽減型の違い、減る利息と減る控除額の比べ方、返済期間が10年未満になると控除がなくなる要件、手数料と手元資金の考え方を、国税庁と住宅金融支援機構の資料で整理しました。計算ツール付きです。

子ども部屋の数を考えながら返済額を決めるとき、その子たちの進学の年も一緒に並べたい人へ。教育費は毎年同じ額ではなく、中学3年から大学にかけて大きくなります。文部科学省「子供の学習費調査」（令和5年度・2026年1月の訂正後）の学年別の額と、日本政策金融公庫の大学の費用で、住宅ローンの返済と重なる年を年表にしました。児童手当・高校の就学支援金・大学の多子世帯の授業料減免の条件と、子どもの生まれ年と返済額から重なりがいちばん大きい年を出す計算ツール付きです。

子どもの進学と金利の上昇が重なったら、家計で払えるか。4,200万円・35年の住宅ローンで金利が1%上がると、毎月の返済は約2万円、総返済は約864万円増えます。借入額・期間・上がる幅ごとの増え方を元利均等の式で表にし、変動金利の「5年ルール・125%ルール」と未払利息、ルールのない商品があることを、金融機関の公表資料と住宅金融支援機構・国土交通省の調査で確かめました。計算ツール付き。

打合せで「断熱等級はどうしますか」と聞かれて、夫婦で顔を見合わせたときに。新築の家は、認定長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅のどれに当たるかで、住宅ローン控除の借入限度額、国の補助金、フラット35の金利引下げ、固定資産税の減額が変わります。耐震等級は地震保険の割引を左右します。国税庁・国土交通省・住宅金融支援機構・財務省の資料で、区分ごとの違いと、それぞれに要る証明書を表にしました。

共働きの住宅ローンは、単独・収入合算（連帯債務型・連帯保証型）・ペアローンの4つの組み方があります。借りられる額、住宅ローン控除を2人とも受けられるか、団信で消える範囲、登記と諸費用、育休・離婚・亡くなったときの扱いの5つを、フラット35の条件と国税庁の質疑応答で確かめて表にしました。民間の金融機関で確かめる項目も並べています。

子どもの入学や次の育休を控えて、家を建てたあと手元にいくら残るのか。注文住宅の諸費用を、土地がある人（建物だけ）と土地も買う人に分けて一覧にしました。印紙税・登録免許税・不動産取得税は国税庁と都道府県の資料で税率と軽減を確かめ、金融機関で違うローンの手数料・保証料・保険料は幅と決まり方で示します。土地と建物の価格、頭金、貯金を入れると、諸費用と払ったあとに残る貯金が出る計算ツール付きです。