フラット35

子どもの入学に合わせて土地が見つかったら、次は住宅ローンの審査です。住宅ローンの事前審査（仮審査）と本審査の違い、それぞれに要る書類、審査で見られることを、住宅金融支援機構と国土交通省の調査で確かめました。申し込むと信用情報に何がどのくらいの期間残るか（CIC・JICC・全国銀行個人信用情報センター）、注文住宅で土地の契約・ローン特約の期限からさかのぼって出す時期、何社に出すかの考え方、本審査のあと融資実行までの流れも整理します。

子どもの進学と金利の上昇が重なったら、家計で払えるか。4,200万円・35年の住宅ローンで金利が1%上がると、毎月の返済は約2万円、総返済は約864万円増えます。借入額・期間・上がる幅ごとの増え方を元利均等の式で表にし、変動金利の「5年ルール・125%ルール」と未払利息、ルールのない商品があることを、金融機関の公表資料と住宅金融支援機構・国土交通省の調査で確かめました。計算ツール付き。

打合せで「断熱等級はどうしますか」と聞かれて、夫婦で顔を見合わせたときに。新築の家は、認定長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅のどれに当たるかで、住宅ローン控除の借入限度額、国の補助金、フラット35の金利引下げ、固定資産税の減額が変わります。耐震等級は地震保険の割引を左右します。国税庁・国土交通省・住宅金融支援機構・財務省の資料で、区分ごとの違いと、それぞれに要る証明書を表にしました。

共働きの住宅ローンは、単独・収入合算（連帯債務型・連帯保証型）・ペアローンの4つの組み方があります。借りられる額、住宅ローン控除を2人とも受けられるか、団信で消える範囲、登記と諸費用、育休・離婚・亡くなったときの扱いの5つを、フラット35の条件と国税庁の質疑応答で確かめて表にしました。民間の金融機関で確かめる項目も並べています。

「子どもの入学までに建てたい」と土地を探し始めた夫婦へ。注文住宅は、土地の手付金・残金、建築の契約金・着工金・中間金と、住宅ローンの資金が出る前に支払いが続きます。いつ、誰に、いくらくらい払うのかを時系列の表にし、国の標準請負契約約款の記入例（1割・3割・3割・3割）を使って、ローンが出る前に要るお金を見積もる手順を示します。契約書で確かめる場所も載せました。

子どもが増えて家を考え始めた夫婦が、最初に調べる「年収の何倍」。住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査（35,553件）から、注文住宅・土地付注文住宅・建売・マンション・中古の区分ごとに、世帯年収、価額、借入額、手持金、年収倍率、返済負担率の実勢を表にしました。全国の年収倍率は中央値6.3倍、土地付注文住宅は7.6倍です。ただし、みんなが借りている額と、自分の家計が返せる額は別の話です。

家づくりの相談で最初に出てくる希望予算は、根拠のない数字であることがほとんどです。必要な予算は、建物・土地・外構・諸費用を積み上げてはじめて出ます。借入可能額の上限はフラット35の基準で決まりますが、上限は目標ではありません。住宅アドバイザーとして予算を組み立てていた手順を、そのまま書きます。

子どもが生まれたときに入った生命保険と、家を買って入る団信。夫婦で保険証券を並べる前に。住宅ローンの団信は、亡くなったときなどに残りのローンを返してくれる生命保険です。生命保険の保障額はそのぶん考え直せますが、重ならない場面もあります。条件と金利が公開されているフラット35の資料で、重なる範囲と重ならない範囲、団信の種類ごとの金利の差を整理しました。銀行の住宅ローンは団信の中身も金利の扱いも違うので、確認する点もまとめています。

共働きの年収で出た借入額に、育休や時短の年、子どもの進学を重ねて考えたい人へ。住宅ローンの審査で通る額と、家計が無理なく返せる額は別ものです。フラット35の返済負担率の基準（年収400万円以上で35%以下）と、2025年度フラット35利用者調査（35,553件）で見る実際の返済負担率・年収倍率を並べます。年収・金利・返済期間を入れると両方の額が出る計算ツールつき。返済負担率30%以上で借りている人が17.7%いる実勢もあわせて整理します。

子どもの入学に間に合うように建てたい。そう考えて注文住宅を選ぶなら、お金を払う順番を先に知っておきます。住宅ローンの資金は、原則として建物が完成してから受け取ります。建売住宅やマンションなら支払いのタイミングと合いますが、注文住宅は土地代金や着工金など完成前の支払いが先に来ます。フラット35の公式回答をもとに、資金が出る時点と、つなぎ融資が必要になる理由を整理します。