住宅ローンの金利が上がったら返済はいくら増える？変動と固定の考え方

住宅ローンの金利が上がると、返済はいくら増えるのか。 「金利が上がるらしい」という話を聞いても、自分の返済が毎月いくら増えるのかが分からないと、変動と固定のどちらを選ぶかも決められません。

この記事では、元利均等返済の式で、借入額・期間・上がる幅ごとの増え方を表にします。 あわせて、変動金利の「5年ルール・125%ルール」が何を守り、何を守らないのかを、金融機関が公表している説明と、住宅金融支援機構・国土交通省の調査で確かめます。

金利が1%上がると、毎月いくら増えるか

まず、4,200万円を35年で借りた場合に、金利ごとに毎月の返済と総返済がどう変わるかです。

金利	毎月の返済	35年間の総返済	うち利息	年収600万円の返済負担率
0.5%	109,026円	4,579万円	379万円	21.8%
1.0%	118,560円	4,980万円	780万円	23.7%
1.5%	128,597円	5,401万円	1,201万円	25.7%
2.0%	139,130円	5,843万円	1,643万円	27.8%
2.5%	150,148円	6,306万円	2,106万円	30.0%
3.0%	161,637円	6,789万円	2,589万円	32.3%
3.83%	181,707円	7,632万円	3,432万円	36.3%

（4,200万円・35年・元利均等・ボーナス返済なしで当方計算。3.83%は、2026年10月のフラット35〈借入期間21〜35年・融資率9割以下〉で取扱金融機関がもっとも多く提供していた金利）

金利が0.5%上がるごとに、毎月の返済はおよそ1万円ずつ増えます。 1.0%から2.0%で月20,570円、35年間で約864万円です。

利息の列を見ると、金利1.0%で780万円の利息が、2.0%では1,643万円と2倍を超えます。 金利が上がると、返す総額のうち利息の割合が大きくなるためです。

借入額と期間を変えて、金利が1.0%から2.0%に上がった場合の増え方を並べます。

借入額	期間	毎月の返済（1.0%→2.0%）	毎月の増加	総返済の増加
3,000万円	25年	113,062円→127,156円	+14,095円	+423万円
3,000万円	35年	84,686円→99,379円	+14,693円	+617万円
4,200万円	25年	158,286円→178,019円	+19,732円	+592万円
4,200万円	35年	118,560円→139,130円	+20,570円	+864万円
5,000万円	25年	188,436円→211,927円	+23,491円	+705万円
5,000万円	35年	141,143円→165,631円	+24,489円	+1,029万円

（当方計算。金利は借りた時点から最後まで同じとした場合）

毎月の増加は、ほぼ借入額に比例します。 1,000万円あたり月約5,000円です（1.0%→2.0%の場合）。 期間が長いと、毎月の増加は少し大きい程度ですが、払う回数が多いぶん総返済の増加は大きくなります。

上がる幅ごとに見ると

次は、4,200万円・35年・金利1.0%で借りた場合に、上がる幅ごとの増え方です。

上がる幅	上がったあとの金利	毎月の返済	毎月の増加	総返済の増加
+0.25%	1.25%	123,516円	+4,956円	+208万円
+0.5%	1.5%	128,597円	+10,037円	+422万円
+1.0%	2.0%	139,130円	+20,570円	+864万円
+1.5%	2.5%	150,148円	+31,588円	+1,327万円
+2.0%	3.0%	161,637円	+43,077円	+1,809万円

（当方計算。借りた直後に上がり、そのまま最後まで続いた場合。実際の金利は上がることも下がることもあります）

+1.5%上がると、毎月の返済は今の1.25倍（148,200円）を超えます。 この1.25倍という数字は、あとで説明する125%ルールの上限です。

借りたあとに上がった場合は、残高と残りの期間で決まる

ここまでは「借りた直後に上がった」場合でした。実際には、何年か返したあとに金利が上がることもあります。 その場合の増え方は、そのときの元金残高と、残りの期間で決まります。

4,200万円・35年・金利1.0%で借りて、10年後（残高約3,146万円・残り25年）に金利が上がった場合です。

上がる幅	毎月の返済	毎月の増加	残り25年の総返済の増加
+0.5%	125,816円	+7,256円	+218万円
+1.0%	133,340円	+14,780円	+443万円
+2.0%	149,182円	+30,622円	+919万円

（当方計算。10年間は1.0%で返し、11年目から上がった金利が最後まで続いた場合）

借りた直後の+1.0%（月+20,570円）と比べると、10年後の+1.0%は月+14,780円です。 残高が減っているぶん、増え方は小さくなります。 逆にいえば、借りてから早い時期に金利が上がるほど、影響は大きくなります。

経済財政白書（令和8年度 年次経済財政報告）にも、同じ向きの試算があります。住宅ローンなどの借入れの金利が1%ポイント、預金などの金利が0.6%ポイント上がると置いた試算で、預金の利息の増え方を差し引いても、30代の住宅ローン保有世帯の負担増は年平均24万円程度（調査の可処分所得の平均約600万円の4%程度）でした。白書は、年代が上がるほど負担の増え方が小さくなる理由を、30代はローン残高が大きく、年齢とともに返済が進んで残高が減るためと説明しています（第2章第1節、88ページ）。 白書の要点は、省庁の審議会や白書をまとめている姉妹サイト「日本の審議会」の令和8年度 経済財政白書の記事にまとめています。

変動金利の「5年ルール」と「125%ルール」

変動金利の住宅ローンでは、金利は年2回見直されるのが一般的です。 ただ、金利が上がったからといって、すぐに毎月の返済額が増えるとは限りません。返済額の変え方に、次の決まりを置いている金融機関があるためです。

決まり	中身
5年ルール	金利が変わっても、毎月の返済額は5年間変えない。 5年ごとに見直す
125%ルール	5年後に返済額を見直すとき、新しい返済額は前回の1.25倍までにする

（複数の金融機関が公表している商品説明・用語解説から作成）

金融機関の説明では、どちらも変動金利で、元利均等返済のときの決まりです。 返済額が減る方向の見直しには下限を設けていない、という説明もあります。

返済額が変わらない間も、利息は増えている

5年ルールで変わらないのは、毎月の返済額（元金と利息の合計）だけです。 中身は変わります。金利が上がると利息の部分が増え、そのぶん元金の部分が減ります。 元金の減りが遅くなるので、返す総額は増えます。

4,200万円・35年・金利1.0%で借りた直後に、金利が3.0%に上がった場合で比べます。

	ルールがない	5年・125%ルールがある
はじめの5年間の毎月の返済	161,637円	118,560円（変わらない）
6年目からの毎月の返済	161,637円	148,200円（1.25倍の上限）
総返済	約6,789万円	約7,033万円

（当方計算。5年ルールがある場合は、5年ごとの見直し・前回の1.25倍まで、の決まりで月ごとに計算した目安）

ルールがあるほうが、総返済は約245万円多くなります。 はじめの5年間の返済が少ないぶん、元金が減らず、そのあいだの利息がかさむためです。

ルールを導入していない金融機関は、この点を理由に挙げています。 金利が上がっても返済額が変わらないので、利息の負担が増えていることに気づきにくいという説明です。 ルールは、急に返済額が上がるのを一時的に抑える仕組みであって、総返済を減らす仕組みではありません。

返済額で利息を払いきれないと「未払利息」が残る

金利がさらに大きく上がると、据え置かれた毎月の返済額では、その月の利息さえ払いきれなくなります。 払いきれなかった利息を未払利息といいます。

4,200万円・35年・1.0%なら、毎月の返済は118,560円です。 金利が年3.39%を超えると、借りた直後の1か月の利息（4,200万円×金利÷12）がこの額を上回ります。 3.5%なら1か月目の利息は122,500円で、毎月の返済より3,940円多くなります。その間、元金は1円も減りません。

金融機関の説明では、未払利息が出たときの扱いは次のとおりです。

• 毎月の返済は、未払利息 → その月の利息 → 元金の順に充てられる
• 最終回までに払いきれなかった元金や利息は、最終回の返済額に加算される（最後にまとめて大きな額を払う）

ルールがない商品・使われない場面

5年ルール・125%ルールは、どの住宅ローンにもあるわけではありません。

• ルールを導入していないと公表している金融機関があります。その場合、金利の見直しに合わせて返済額も変わります
• ルールのある金融機関でも、元利均等返済で、ルールを使わない契約を選べる場合があります
• 元金均等返済（毎月の元金の額が一定の方式）では、返済額の上限はありません
• 金融機関の説明では、固定期間選択型は、固定の期間中は返済額が変わらず、期間が終わったときに、その時点の金利で返済額が計算し直されます。そのときは125%ルールの上限はありません
• フラット35のような全期間固定は、借りたときに最後までの金利が決まっているので、返済額は変わりません

住宅金融支援機構の2026年1月の調査は、変動型・固定期間選択型の利用者に「返済額がどのようなルールで変わるか（5年・125%ルールなど）」の理解度を聞いています。 「理解しているか少し不安」「よく理解していない」「全く理解していない」は、合わせて47.2%でした（当方で合計）。 「金利が上がった場合に返済額がどれくらい増えるか」についても、52.0%が同じように答えています。

自分の数字で計算する

入れるのは、借入額（返済中なら今の残高）・残りの期間・今の金利・上がる幅の4つです。毎月の返済と総返済の増え方が出ます。 5年・125%ルールが「ある」を選ぶと、据え置きの5年間に利息を払いきれるか、6年目からの返済額、最終回に残る額の目安も出ます。

返済中の人は、返済予定表（償還予定表）に、今の元金残高・残りの回数・適用されている金利が書いてあります。 ルールがあるかどうかは、契約書（金銭消費貸借契約証書）か、借りたときの商品説明書で確かめられます。

変動と固定、どう考えるか

いま、どのくらいの人が変動を選んでいるか

調査	対象	変動型の割合
住宅金融支援機構 住宅ローン利用者調査（2026年1月調査）	2025年4〜9月に住宅ローンを借りた人（1,237件）	75.0%（固定期間選択型14.9%、全期間固定型10.1%）
国土交通省 民間住宅ローンの実態に関する調査（令和7年度）	民間金融機関の令和6年度の新規貸出	83.5%（前年度より0.8ポイント減）
国土交通省 住宅市場動向調査（令和7年度）	民間金融機関から借りた世帯（複数回答）	注文住宅87.2%（全国）、分譲戸建89.6%・分譲集合91.8%・既存戸建83.6%・既存集合91.9%（三大都市圏）

（各調査の報告書から作成。調査の対象と数え方が違うので、数字どうしはそのまま比べられません）

どの調査でも、変動型が多数派です。 住宅金融支援機構の調査では、前回（2025年4月調査）の79.0%から4.0ポイント減り、固定期間選択型と全期間固定型が増えています。 同じ調査で、借入金利は「年0.5%超〜1.0%以下」が53.4%ともっとも多くなっていました（金利タイプを問わない集計）。

一方、フラット35（全期間固定）の金利は、2026年10月に資金を受け取る場合で年3.83%（借入期間21〜35年・融資率9割以下で、取扱金融機関がもっとも多く提供していた金利）です。9月の年3.46%から上がっています。

「変動がどこまで上がると、固定と並ぶか」で見る

金利の予想はしません。そのかわり、変動の金利がどこまで上がると、総返済が固定と同じになるかを計算すると、判断の材料になります。

4,200万円・35年で、変動を1.0%、固定を3.83%（上の表のフラット35の金利）と仮に置きます。

変動の金利が上がる時期	総返済が固定（約7,632万円）と並ぶ金利	そのときの毎月の返済
借りた直後	3.83%	181,707円
5年後（そのあと最後まで）	約4.75%	約192,000円
10年後（そのあと最後まで）	約6.22%	約207,000円

（当方計算。変動は5年・125%ルールなしで、上がった金利が最後まで続く場合。固定は借りたときから毎月181,707円）

この表は、変動と固定のどちらが得かを示すものではありません。読み方は2つあります。

• 総返済だけで見れば、 変動の金利が早い時期に大きく上がらない限り、総返済は固定より少なくなる計算です
• 毎月の返済で見れば、 固定は最初から月181,707円（年収600万円で返済負担率36.3%）を払います。変動は最初は月118,560円で始まり、上の表の金利まで上がれば月19万〜21万円になります

どちらを選ぶかは、「どちらが安いか」ではなく、「上がったときに、自分の家計で払えるか」で決まります。

増えた額を払えないなら、最初から返済額が決まっている固定（全期間固定・長めの固定期間選択型）を選ぶ、という順で考えます。 借入額そのものを、家計から返せる額に収めておくことも、金利が上がったときの備えになります。考え方は「借りられる額」と「返せる額」は違うに書いています。

住宅金融支援機構の2025年10月の調査では、2025年3月までに借りて返済中の人のうち、変動金利タイプの人の53.5%が、借りた当時と比べて金利変動のリスクに「かなり」または「少し」不安を感じるようになったと答えています（13.8%＋39.7%）。

客先でこの数字を使うときの注意

住宅会社の営業担当の方が、お客様に金利の話をするときに確かめてほしいことです。

まとめ

• 4,200万円・35年で金利が1.0%→2.0%になると、毎月約2.1万円、総返済約864万円増える（当方計算）
• 毎月の増加はほぼ借入額に比例し、1,000万円あたり月約5,000円（1.0%→2.0%）。期間が長いほど総返済の増加は大きい
• 借りてから時間がたつと残高が減るので、同じ上がり幅でも増え方は小さくなる
• 5年・125%ルールは返済額の増え方をゆるやかにするだけで、利息は減らない。未払利息が出ることがあり、総返済はかえって増えることがある
• ルールはある金融機関とない金融機関がある。元金均等返済・固定期間の終了時には上限がない
• 変動か固定かは、金利の予想ではなく、上がったときに家計で払えるかで考える

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よくある質問

住宅ローンの金利が1%上がると、毎月の返済はいくら増えますか？

4,200万円を35年・元利均等で借りた場合、金利1.0%の毎月約11.9万円が、2.0%では約13.9万円になり、月約2.1万円増えます。35年間の総返済は約864万円増えます。借入額が大きいほど、残りの期間が長いほど増え方は大きくなります。

変動金利の5年ルール・125%ルールとは何ですか？

変動金利・元利均等返済で、金利が上がっても毎月の返済額を5年間は変えず、5年後に見直すときも前回の1.25倍までにする決まりです。返済額の増え方がゆるやかになるだけで、利息が減るわけではありません。返済額で利息を払いきれないと、未払利息として残ります。

どの住宅ローンにも5年ルール・125%ルールはありますか？

いいえ。ルールを導入していないと公表している金融機関もあります。ルールのある金融機関でも、元金均等返済や固定金利の期間には適用されません。契約前に商品説明書で確かめてください。

変動と固定、どちらを選べばいいですか？

金利が今後どうなるかで決めると、予想が外れたときに困ります。金利が上がって毎月の返済が増えても家計で払えるか、払えないなら最初から返済額が決まっている固定を選ぶか、という順で考えます。2026年1月の住宅金融支援機構の調査では、利用者の75.0%が変動型でした。