資金計画

子どもの入学に合わせて土地が見つかったら、次は住宅ローンの審査です。住宅ローンの事前審査（仮審査）と本審査の違い、それぞれに要る書類、審査で見られることを、住宅金融支援機構と国土交通省の調査で確かめました。申し込むと信用情報に何がどのくらいの期間残るか（CIC・JICC・全国銀行個人信用情報センター）、注文住宅で土地の契約・ローン特約の期限からさかのぼって出す時期、何社に出すかの考え方、本審査のあと融資実行までの流れも整理します。

子ども部屋の数を考えながら返済額を決めるとき、その子たちの進学の年も一緒に並べたい人へ。教育費は毎年同じ額ではなく、中学3年から大学にかけて大きくなります。文部科学省「子供の学習費調査」（令和5年度・2026年1月の訂正後）の学年別の額と、日本政策金融公庫の大学の費用で、住宅ローンの返済と重なる年を年表にしました。児童手当・高校の就学支援金・大学の多子世帯の授業料減免の条件と、子どもの生まれ年と返済額から重なりがいちばん大きい年を出す計算ツール付きです。

子どもの進学と金利の上昇が重なったら、家計で払えるか。4,200万円・35年の住宅ローンで金利が1%上がると、毎月の返済は約2万円、総返済は約864万円増えます。借入額・期間・上がる幅ごとの増え方を元利均等の式で表にし、変動金利の「5年ルール・125%ルール」と未払利息、ルールのない商品があることを、金融機関の公表資料と住宅金融支援機構・国土交通省の調査で確かめました。計算ツール付き。

子どもの入学や次の育休を控えて、家を建てたあと手元にいくら残るのか。注文住宅の諸費用を、土地がある人（建物だけ）と土地も買う人に分けて一覧にしました。印紙税・登録免許税・不動産取得税は国税庁と都道府県の資料で税率と軽減を確かめ、金融機関で違うローンの手数料・保証料・保険料は幅と決まり方で示します。土地と建物の価格、頭金、貯金を入れると、諸費用と払ったあとに残る貯金が出る計算ツール付きです。

「子どもの入学までに建てたい」と土地を探し始めた夫婦へ。注文住宅は、土地の手付金・残金、建築の契約金・着工金・中間金と、住宅ローンの資金が出る前に支払いが続きます。いつ、誰に、いくらくらい払うのかを時系列の表にし、国の標準請負契約約款の記入例（1割・3割・3割・3割）を使って、ローンが出る前に要るお金を見積もる手順を示します。契約書で確かめる場所も載せました。

子どもが増えて家を考え始めた夫婦が、最初に調べる「年収の何倍」。住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査（35,553件）から、注文住宅・土地付注文住宅・建売・マンション・中古の区分ごとに、世帯年収、価額、借入額、手持金、年収倍率、返済負担率の実勢を表にしました。全国の年収倍率は中央値6.3倍、土地付注文住宅は7.6倍です。ただし、みんなが借りている額と、自分の家計が返せる額は別の話です。

「二階にぼくの部屋ある？」。住宅展示場に行く前の晩、41歳のこがらしは妻と子どもたちの前で「いくらの家なら建てられるか」を紙に書き出しました。希望予算と積み上げの差、借りられる上限と実際に返している割合の差、40代で組む35年ローン、補助金を予算に入れてよいか。フラット35と住宅省エネ2026キャンペーンの公表資料で確かめます。登場する鳥はすべて架空です。

家づくりの相談で最初に出てくる希望予算は、根拠のない数字であることがほとんどです。必要な予算は、建物・土地・外構・諸費用を積み上げてはじめて出ます。借入可能額の上限はフラット35の基準で決まりますが、上限は目標ではありません。住宅アドバイザーとして予算を組み立てていた手順を、そのまま書きます。

共働きの年収で出た借入額に、育休や時短の年、子どもの進学を重ねて考えたい人へ。住宅ローンの審査で通る額と、家計が無理なく返せる額は別ものです。フラット35の返済負担率の基準（年収400万円以上で35%以下）と、2025年度フラット35利用者調査（35,553件）で見る実際の返済負担率・年収倍率を並べます。年収・金利・返済期間を入れると両方の額が出る計算ツールつき。返済負担率30%以上で借りている人が17.7%いる実勢もあわせて整理します。

子どもの入学に間に合うように建てたい。そう考えて注文住宅を選ぶなら、お金を払う順番を先に知っておきます。住宅ローンの資金は、原則として建物が完成してから受け取ります。建売住宅やマンションなら支払いのタイミングと合いますが、注文住宅は土地代金や着工金など完成前の支払いが先に来ます。フラット35の公式回答をもとに、資金が出る時点と、つなぎ融資が必要になる理由を整理します。