資金計画

2つの銀行の見積もりを夫婦で並べて、金利の低いほうに決めかけたら。住宅ローンは金利だけでなく、事務手数料・保証料・団信の上乗せを足した総支払額で比べます。定率型と定額型の事務手数料、一括前払いと金利上乗せの保証料を、借入3,000万円・35年・年3.830%（フラット35の2026年10月の最も多い金利）の計算例で並べました。10年で完済する場合も比べ、どこで差がつくかを示します。印紙税と登録免許税は法令で確かめた額です。

子どもの入学に間に合わせたいのに、審査に落ちた。住宅ローンの審査に落ちたとき、理由はどこまで教えてもらえるのか、自分で見当をつける材料、次にやることを一次情報で整理しました。金融庁の監督指針、フラット35の返済負担率の基準、国土交通省の調査の審査項目、CIC・JICC・全国銀行個人信用情報センターの本人開示の方法と手数料、借入額・頭金・収入合算・団信の見直し、ローン特約の期限まで扱います。

子どもの入学に合わせて建売住宅を考えている家族へ。建売住宅（新築の分譲戸建て）の諸費用を、注文住宅と違うところに絞って一覧にしました。契約書の印紙が1通で済むこと、仲介手数料は「売主」「代理」「媒介」のどれから買うかで決まり税抜価格で計算すること、建物の登記が保存か移転かで税率が倍になること、土地の不動産取得税の減額の要件、固定資産税の精算が契約で決まることを、国税庁・宅建業法・地方税法で確かめました。

子どもの学区で新しいマンションを探している家族へ。国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、1戸あたり月の修繕積立金は平均13,054円、管理費は11,503円（駐車場使用料などからの充当を除く）。新しいマンションほど修繕積立金が安く、段階的に上がる計画が多いのが実態です。修繕積立金ガイドラインの㎡あたりの目安、上がる理由、住宅ローンの返済に足した比べ方、購入前に重要事項説明書・長期修繕計画・総会の議事録で確かめる項目をまとめました。

4年目に上がる固定資産税を、子どもの入園・入学と同じ家計の表に入れておくために。新築の家の固定資産税は、建築費ではなく市区町村が決める「評価額」に1.4%をかけ、新築から3年度分（認定長期優良住宅は5年度分）は半分になります。土地は家が建つと6分の1に下がります。110㎡の木造の例で6年分の税額を出し、3年後に上がる理由、評価替えとの重なり方、納税通知書の見方を、地方税法と総務省・市の資料で確かめてまとめました。

子どもの学区で、やっと見つけた土地。契約の前に確かめたいお金があります。土地を買って家を建てるとき、土地代と建物の本体価格の外で出やすいお金を、地盤・上下水道とガスの引き込み・造成と擁壁・古家の解体・境界と測量・農地転用・セットバック・がけ条例・浄化槽に分けて整理しました。金額が土地ごとに違うものは「何で決まるか」と「どこで確かめるか」を、法令・国交省・市区町村の資料で示します。重要事項説明書で見る欄の一覧付きです。

引っ越しが落ち着いたころに届く封筒に、家族で慌てないために。新築の家と土地にかかる不動産取得税を、地方税法と都道府県の案内で確かめて計算例つきでまとめました。税率3%と宅地の2分の1、建物の1,200万円控除、土地の4万5,000円か床面積2倍までの減額、免税点のほか、通知が届く時期、申告の期限が都道府県で違うこと、土地を先に買ったときの扱い、払い遅れたときの延滞金まで書いています。

子どもの入学や転校に合わせて引っ越したい家族ほど、工期と遅れの決まりが大事になります。注文住宅の工事請負契約に署名する前に、契約書と約款のどこを読めばよいかを、建設業法第19条（契約書に書く事項）、国の民間建設工事標準請負契約約款（乙）、民法第641条、住宅瑕疵担保履行法、特定商取引法で確かめて整理しました。自分から解約するときのお金、遅れ・天災・不具合の扱い、10年の保険か供託、クーリング・オフが使える場合と使えない場合、ローン特約の有無まで、署名前のチェック表にしています。

学区や保育園までの道を見た地図を、引渡しの前にハザードマップとして見直す。家を建てた・買ったときの火災保険と地震保険を、家族で決める順に並べました。保険金額は再調達価額（新価）で、水災補償はハザードマップで考えます。2023年に水災料率が市区町村ごとの5区分に分かれたこと、保険期間の目安が最長5年になったこと、地震保険の保険金額・割引・控除を、損害保険料率算出機構・財務省・国税庁・住宅金融支援機構の資料で確かめました。

貯金を頭金に全部入れて、子どもの入学や育休の年に足りなくならないか。住宅ローンの頭金をいくら入れるかを、手元に残すお金から逆算します。頭金で借入と利息が減る額、フラット35で融資率が9割を超えるかどうかで金利が変わる仕組み、住宅ローン控除への影響を当方計算の表で示し、入れすぎて諸費用や生活費が残らない危うさも整理しました。フラット35利用者の3割は頭金なしで、中央値は124万円です。