家と住宅ローン

住宅ローンの10年固定が終わると、手続きをしなければ変動金利に切り替わり、返済額はその時点の金利で計算し直されます。125%ルールのような上限はありません。2016年に借りた人の固定が終わる2026年は、銀行の店頭金利が変動で約0.9%、10年固定で約3.6%高くなっています。案内が届く時期と期限、終了後の優遇幅、選び直しと借り換えの比べ方を、銀行の公式の説明で確かめて整理しました。

中古住宅の住宅ローン控除に、いまは「築何年まで」という条件はありません。見られるのは、登記の建築日が1982年1月1日以後かどうかと、それより前の家なら引渡し前に取る耐震の証明です。証明の3つの書類の取り方、引渡し後に耐震改修する場合の手続き、2026年以後の借入限度額、床面積、買取再販住宅の扱い、確定申告で出す書類を、国税庁・財務省・国土交通省の資料で確かめてまとめました。

住宅ローンの金利タイプは、変動・固定期間選択（10年固定など）・全期間固定の3つです。2026年10月の公表金利を参考に4,000万円・35年で試算すると、10年固定（年3.75%）と全期間固定のフラット35（年3.83%）の毎月の返済の差は約1,900円しかありません。変動は金利が上がる筋書きごとに総返済が4,901万〜6,240万円と開きます。3つの仕組みと、家計の条件ごとの向き不向きを整理しました。

貯金を頭金に入れるか、手元に残してNISAに回すか。頭金で減る利息は借入金利で決まり、住宅ローン控除の0.7%が差し引かれます。NISAの運用益は非課税でも、元本割れのおそれがあります。借入金利1.0%と3.94%の例で、利回りを0%・3%・5%と置いたときの13年後の差を当方計算で並べ、比べる順番を整理しました。

2026年10月1日の基準金利の見直しで、変動金利の住宅ローンの基準金利を0.25%上げた銀行があります。年2回見直す型なら、新しい金利は12月の返済日の翌日から、つまり2027年1月の返済分から効きます。5年ルールがある銀行は返済額が変わらず、利息の割合だけが増えます。ルールがない銀行は返済額そのものが増えます。借りた時期ごとの「いつから」と、返済のお知らせ（返済予定表）で見る欄を、銀行の公表資料で整理します。

住宅用の太陽光発電は、設置費用・発電量・家で使う割合・電気の単価で、得にも損にもなります。国の委員会の想定どおりの数字で計算すると、20年でほぼ損得なしでした。売電価格（1〜4年目24円・5〜10年目8.3円）、設置費用の平均28.9万円/kW、パワコン交換38.4万円を初期値にし、都道府県を選ぶとその県の発電量の実績と電力エリアの電気の単価が入るシミュレーターで、元が取れる年と損得の分かれ目を確かめられます。

住宅ローンを返し終えても、家と土地の抵当権の登記は自動では消えません。金融機関から届く解除証書・委任状・登記識別情報で、自分で法務局に抹消を申請できます。登録免許税は不動産1個につき1,000円。住所が変わっていれば先に変更登記が要り、2026年4月からは2年以内の義務です。放置したときに困る場面と、団信で完済になったときの流れもまとめました。

注文住宅を建てる・建売住宅を買うときにする4つの登記（建物表題登記・所有権保存登記・土地の所有権移転登記・抵当権設定登記）を、誰が・いつ・いくらで行うかの順にまとめました。登録免許税の本則と住宅用家屋の軽減税率、長期優良住宅・低炭素住宅の特例、2027年3月末の期限、課税標準の決まり方、住宅用家屋証明書の取り方を法令と法務局の資料で確かめ、計算例で税額を示します。

フラット35の金利引下げは、子育てプラス・S（ZEH・Aプラン・Bプラン）・維持保全型・地域連携型などのポイントを足して決まります。1ポイントは当初5年間の年0.25%で、5年ごとの上限は年1.0%。子育てプラスを使うと、4ポイントを超えた分が6年目以降に回り、使わないと4ポイントで打ち止めです。対象の子どもと若年夫婦の条件、借り換えで使える範囲、2026年10月の金利で4,000万円を借りた場合の総返済額の差を、住宅金融支援機構と国土交通省の資料で整理しました。

婚姻期間20年以上の夫婦が自宅やその購入資金を贈与すると、基礎控除110万円と合わせて最高2,110万円まで贈与税がかかりません。税額が0円でも申告が要ること、同じ配偶者からは一生に一度、相続前7年の加算から外れる範囲、それでもかかる登録免許税と不動産取得税を、共有名義の持分を移す計算例で国税庁と東京都の資料から整理します。