新築の登記費用はいくら？表題・保存・抵当権の登録免許税と軽減

家づくりの諸費用の一覧に、たいてい入っているのが「登記費用」です。 ただ、見積書の1行の中には、3つのお金が混ざっています。国に納める登録免許税、司法書士・土地家屋調査士への報酬、証明書などの実費です。

この記事では、新築で家を建てる（買う）ときの登記を4つに分け、誰が・いつ・いくらで行うのかを順に書きます。税率・期限・課税標準は、当サイトで租税特別措置法・登録免許税法・不動産登記法と法務局の資料にあたって確かめました。報酬は事務所ごとに決まるので、相場ではなく見積もりで何を確かめるかを書きます。

諸費用全体（印紙税・不動産取得税・ローンの手数料など）の一覧は注文住宅の諸費用はいくら？に、建売住宅で違うところは建売住宅の諸費用はいくら？にあります。

新築でローンを組むと、登記は4つ

注文住宅で土地から買う場合を例にすると、登記は次の順に行います。

登記	何を記録するか	いつ	頼む先	登録免許税
土地の所有権移転登記	土地の持ち主が売主から自分に変わったこと	土地の決済のとき	司法書士	評価額×1.5%（本則2%）
建物表題登記	建物の所在・種類・構造・床面積（どんな建物か）	完成後、取得から1か月以内	土地家屋調査士	かからない
建物の所有権保存登記	建物の最初の持ち主が自分であること	引き渡し・ローンの実行のとき	司法書士	課税標準×0.15%（本則0.4%）
抵当権設定登記	金融機関が土地と建物を担保に取ったこと	ローンの実行のとき	司法書士	借入額×0.1%（本則0.4%）

（不動産登記法第2条・第47条・第74条、登録免許税法 別表第一、国税庁 タックスアンサー No.7191。令和8年4月1日現在法令等。軽減税率には要件と期限がある）

土地をすでに持っている人は、1行目の土地の移転登記がありません。建売住宅を買う人は、建物の登記が保存登記になるか移転登記になるかが、売主の手続きで決まります（後の節）。

登記の申請を代わりに行う仕事は、資格で分かれています。建物の形や広さを記録する表示に関する登記は、土地家屋調査士の業務です（土地家屋調査士法第3条）。持ち主や抵当権を記録する権利に関する登記は、司法書士の業務です（司法書士法第3条）。

建物表題登記：1か月以内、登録免許税はかからない

建物表題登記は、新しい建物を登記簿に初めて載せる登記です。建物の所在、家屋番号、種類（居宅など）、構造、床面積が記録されます（不動産登記法第44条）。不動産登記法は、申請の期限をこう定めています。

新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

（不動産登記法第47条第1項）

正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の定めがあります（同法第164条）。注文住宅では、建物の所有権を取得した施主が申請する立場です。申請の代理は土地家屋調査士に頼めます。

表題登記に登録免許税はかかりません。 登録免許税法の別表第一（税がかかる登記の一覧）に、建物の表題登記は載っていないためです。同表で表示に関する登記に税がかかるのは、所有権の登記のある土地の分筆・合筆や建物の分割・合併などに限られています。表題登記でかかるお金は、土地家屋調査士の報酬と、図面の作成や証明書の実費です。

建物の所有権保存登記と、建売の移転登記

表題登記の次に、建物の持ち主を権利部に記録します。

注文住宅は、施主が表題部所有者になるので、施主が所有権保存登記をします。住宅用家屋の要件を満たせば税率は0.15%です（租税特別措置法第72条の2）。

建売住宅は、建物を建てたのが売主なので、2つの流れに分かれます。

表題登記の名義	買主が受ける登記	住宅用家屋の税率	認定長期優良住宅	認定低炭素住宅
買主	所有権の保存登記	0.15%	0.1%	0.1%
売主（売主が保存登記まで済ませている）	売主からの所有権の移転登記（売買）	0.3%	0.2%（一戸建て）	0.1%

（租税特別措置法第72条の2・第73条・第74条・第74条の2、国税庁 No.7191。いずれも2027年3月31日までの新築・取得）

保存登記の0.15%は、「建築後使用されたことのない住宅用家屋」を取得した場合も対象です（同法第72条の2）。どちらの流れになるかと、表題登記の費用を誰が負担するかは、建売住宅の諸費用の記事で詳しく書いています。

土地の所有権移転登記：1.5%は住宅の軽減ではない

土地を買ったときの所有権移転登記は、固定資産課税台帳の価格（固定資産税評価額）×税率です。

本則は2%で、2029年3月31日までは1.5%に下がっています（租税特別措置法第72条）。この軽減は、個人か法人か、住宅を建てるかどうかを問わず、土地の売買による移転登記すべてが対象です。住宅用家屋証明書も要りません。

土地の評価額は、売主から受け取る固定資産税の課税明細書の「価格」または「評価額」の欄で分かります。法務局は、これが「固定資産税課税標準額」の欄ではないことを注意しています（法務局「登録免許税の計算」）。

抵当権設定登記：借入額に0.1%

住宅ローンを借りると、金融機関が土地と建物に抵当権（返済できなくなったときに、家を売って返済に充てられる権利）を設定します。課税標準は債権金額（借入額）です（登録免許税法 別表第一 第一号（五））。

	税率	借入3,000万円	借入4,000万円
本則	0.4%	12万円	16万円
住宅用家屋の軽減（租税特別措置法第75条）	0.1%	3万円	4万円

土地と建物に同じローンの抵当権を同時に申請するときは、1つの登記とみなされます（登録免許税法第13条第1項）。

住宅ローンの手数料・保証料との比べ方は住宅ローンの諸費用の比べ方にあります。

税率の一覧：本則・軽減・期限

ここまでの税率を1つにまとめます。

登記	課税標準	本則	住宅用家屋の軽減	認定長期優良住宅	認定低炭素住宅	期限
建物表題登記	―	かからない	―	―	―	―
建物の所有権保存	不動産の価額	0.4%	0.15%	0.1%	0.1%	2027年3月31日
建物の売買による所有権移転	不動産の価額	2%	0.3%	0.2%（一戸建て）／0.1%（それ以外）	0.1%	2027年3月31日
土地の売買による所有権移転	不動産の価額	2%	―（1.5%は土地の売買すべてが対象）	―	―	2029年3月31日
抵当権設定（住宅ローン）	債権金額	0.4%	0.1%	0.1%	0.1%	2027年3月31日

（登録免許税法 別表第一、租税特別措置法第72条〜第75条、国税庁 No.7191。令和8年4月1日現在法令等）

住宅用家屋の軽減を受ける主な要件は、次のとおりです。

課税標準：建物は法務局の基準表、土地は評価額、抵当権は借入額

登録免許税を見積もるときに、いちばん間違えやすいのが課税標準（税率をかける元の額）です。

登記	課税標準	確かめる書類
新築の建物の保存・移転	登記官が認定した価額（法務局の基準表の単価×床面積）	建物の床面積（表題登記の内容）と、管轄の法務局の基準表
土地の移転	固定資産課税台帳の価格（評価額）	固定資産税の課税明細書、市区町村の評価証明書
抵当権の設定	債権金額（借入額）	金銭消費貸借契約書（ローンの契約書）

（国税庁 No.7191の注、法務局「登録免許税の計算」）

新築の建物は「認定価額」

完成したばかりの建物には、まだ固定資産課税台帳の価格がありません。このため国税庁は、価格がない場合は「登記官が認定した価額」になるとしています。大阪法務局は、評価額のない建物について、令和6年4月1日から新築建物等課税標準価格認定基準表で算出した価格が課税標準になると案内しています。

基準表は、構造と種類ごとの1㎡あたりの単価です。木造の居宅は、令和6年度の表で次のとおりでした。

法務局	木造・居宅の単価（1㎡）	延床110㎡の課税標準	保存登記の税（0.15%）
岐阜地方法務局	97,000円	1,067万円	16,000円
千葉地方法務局	100,000円	1,100万円	16,500円
大阪法務局	103,000円	1,133万円	16,900円
札幌法務局	111,000円	1,221万円	18,300円

（各法務局の新築建物課税標準価格認定基準表〈基準年度：令和6年度〉から当方計算）

建築費が3,000万円でも4,000万円でも、木造の居宅なら単価×床面積で決まります。 建築費に0.15%をかけると、多めに出ます。大阪法務局の表には、新築から1年未満の建物はこの表の価格で決め、1年以上たった建物は経年減価補正率をかけると書かれています。

見積もりの段階では、管轄の法務局の表の単価と、図面の床面積で目安を出せます。正確な額は、表題登記で記録された床面積をもとに、保存登記を頼む司法書士の見積もりで確かめます。

端数の扱い

課税標準は1,000円未満を切り捨て（国税通則法第118条第1項）、税額は100円未満を切り捨てます（同法第119条第1項）。税額が1,000円に満たないときは1,000円です（登録免許税法第19条）。

たとえば床面積108.47㎡・単価10万円なら、課税標準は10,847,000円、0.15%で16,270.5円、100円未満を切り捨てて16,200円です。

住宅用家屋証明書：登記より先に、市区町村で取る

軽減税率を使うための証明書です。建物の所在地の市区町村（特別区は区長）が発行します（租税特別措置法施行令第41条）。

国税庁 No.7191は、軽減税率の備考にこう書いています。

登記申請に当たって、その家屋の所在する市町村等の証明書を添付する必要があります。なお、登記した後で証明書を提出しても軽減税率の適用を受けられませんので注意してください。

（国税庁 タックスアンサー No.7191）

取る順番

注文住宅では、表題登記が終わってから証明書を取り、そのあとで保存登記と抵当権設定登記を申請する順になります。中央区や仙台市は、新築の証明書の申請に、表題登記の登記完了証などを示すよう求めているためです。

手数料は、中央区・横浜市・仙台市が1通1,300円、札幌市が1通1,500円でした。窓口の部署（建築の担当か税の担当か）、郵送の可否、支払い方法も市区町村で違います。

まだ住民票を移していないとき

軽減は自分の住まいにすることが要件なので、証明書の申請では住民票の写しを出します。引き渡し当日に登記を申請する場合など、新居に住民票を移す前に申請するときは、申立書（入居予定日などを書く）と、今の住まいをどうするかが分かる書類を求める自治体があります。中央区は、申立書の入居予定日を証明の申請日から2週間以内の日付にするよう求めています。仙台市は、入居が登記の後になる理由とその裏付けの書類を求めています。

証明書の取得は、保存登記といっしょに司法書士に頼むこともできます（日本司法書士会連合会の報酬アンケートには、証明書の取得と保存登記の代理をまとめて受ける設例があります）。頼むかどうかにかかわらず、新居に移る日と、登記・ローン実行の日の前後関係を、早めに司法書士に伝えておきます。

認定長期優良住宅・認定低炭素住宅で住宅ローン控除の特例を受けるときは、確定申告で住宅用家屋証明書またはその写しなどが必要になると、中央区は案内しています。登記が済んでいれば、権利証と一緒に保管されていることがあるとも書いています。

確定申告で出す書類は住宅ローン控除1年目の確定申告にまとめています。

計算例：注文住宅で土地も買う場合

例として、次の条件で登録免許税を当サイトで計算しました。

• 木造2階建ての居宅、登記簿上の床面積110㎡。法務局の単価は1㎡100,000円（千葉地方法務局の令和6年度の表）とする
• 土地の固定資産税評価額は1,120万円とする
• 住宅ローンの借入額は4,000万円、土地と建物に同時に抵当権を設定する
• 2027年3月31日までに新築し、1年以内に登記する。住宅用家屋の要件を満たす

登記	課税標準	一般の住宅	認定長期優良住宅	軽減がないとき（本則）
建物表題登記	―	0円	0円	0円
建物の所有権保存	1,100万円	16,500円（0.15%）	11,000円（0.1%）	44,000円（0.4%）
土地の所有権移転	1,120万円	168,000円（1.5%）	168,000円（1.5%）	224,000円（2%）
抵当権設定	4,000万円	40,000円（0.1%）	40,000円（0.1%）	160,000円（0.4%）
合計		224,500円	219,000円	428,000円

（例。当方計算。司法書士・土地家屋調査士の報酬と証明書などの実費は入っていない）

登録免許税のうち、いちばん大きいのは土地の移転登記です。 建物の保存登記は、長期優良住宅かどうかで5,500円しか変わりません。

同じ建物を建売住宅で移転登記として受けると、建物の税は0.3%で33,000円、認定長期優良住宅（一戸建て）なら0.2%で22,000円、認定低炭素住宅なら0.1%で11,000円です。

報酬は見積もりで確かめる

登記の費用は、登録免許税（国に納める税）＋専門家の報酬＋実費です。報酬は事務所ごとに決めるもので、法令で決まった額はありません。この記事では相場を載せず、見積もりで確かめることを並べます。

抵当権設定登記はローンの実行のときに行うので、決済日が決まる前に見積もりをもらうと、中身を確かめる時間が取れます。

登記は本人が申請することもできます。法務局の所有権保存登記の記載例にも、本人が申請する場合の例が載っています。

2027年3月末の期限と、令和9年度の要望

住宅用家屋の軽減と、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の軽減は、2027年3月31日までの新築・取得が対象です。国土交通省は、令和9年度税制改正でこれらを要望しています（2026年8月時点。まだ決まっていません）。

要望の項目	国土交通省の要望内容
住宅用家屋（保存0.15%・移転0.3%・抵当権0.1%）	2年間延長（2029年3月31日まで）、床面積要件を50㎡以上から40㎡以上へ緩和、2028年1月1日以降に土砂災害等の災害レッドゾーン内で新築された住宅は対象外
認定長期優良住宅（保存0.1%・移転0.2%／0.1%）	同じく2年延長、床面積40㎡以上へ、レッドゾーンの除外
認定低炭素住宅（保存・移転0.1%）	同じく2年延長、床面積40㎡以上へ、レッドゾーンの除外

（財務省掲載「令和9年度税制改正要望（国土交通省）」09y_mlit_k_05・19・20）

要望は、通るとは限りません。2026年12月の令和9年度税制改正大綱に載れば決定に近づき、翌年3月末ごろの法律の成立で確定します。2027年4月以降に引き渡しを受ける予定の人は、大綱の内容を見てから資金計画の登記費用を確かめ直してください。当サイトでも、大綱が出たらこの記事を書き直します。

客先で登記費用の話をするときの注意

住宅会社の営業担当の方が、お客様に登記費用を説明するときに確かめてほしいことです。

引き渡し後に来る不動産取得税や固定資産税の時期は、新築の引き渡し後1年のお金のカレンダーに並べています。東京都・神奈川県・大阪府・静岡県では、期限内に登記を申請していれば不動産取得税の「取得の申告」は原則として要りません。ただし、軽減の申告は別に要る場合があります（不動産取得税の通知が来たら）。

まとめ

• 新築でローンを組むと、登記は建物表題登記・所有権保存登記（建売では移転登記の場合あり）・土地の所有権移転登記・抵当権設定登記の4つ
• 建物表題登記は取得から1か月以内。登録免許税はかからず、土地家屋調査士の報酬がかかる
• 住宅用家屋の軽減税率は、保存0.15%・移転0.3%・抵当権0.1%。認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の保存は0.1%（長期優良の一戸建ての移転は0.2%）
• 土地の売買による移転登記は1.5%（2029年3月31日まで）。住宅の軽減とは別
• 新築の建物の課税標準は、法務局の基準表の単価×床面積。建築費ではない
• 住宅用家屋証明書は、登記の申請書に付ける。登記のあとで出しても軽減されない
• 住宅用家屋などの軽減は2027年3月31日まで。延長の要望は2026年12月の大綱で決まる
• 報酬は事務所ごとに違う。見積書で税と報酬と実費を分けて確かめる

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よくある質問

建物表題登記に登録免許税はかかりますか？

かかりません。登録免許税法の別表第一（税がかかる登記の一覧）に、建物の表題登記は載っていません。かかるのは、登記を頼んだ土地家屋調査士の報酬と、図面などの実費です。申請は、建物の所有権を取得した日から1か月以内です（不動産登記法第47条）。

住宅用家屋の軽減税率はいくつですか？

建物の所有権保存登記が0.15%（本則0.4%）、建物の売買による所有権移転登記が0.3%（本則2%）、住宅ローンの抵当権設定登記が0.1%（本則0.4%）です。認定長期優良住宅と認定低炭素住宅は、保存登記が0.1%です。いずれも2027年3月31日までの新築・取得が対象で、床面積50㎡以上、新築・取得から1年以内の登記などの要件があります。

土地の所有権移転登記も0.3%になりますか？

なりません。0.3%は住宅用家屋（建物）の移転登記の税率です。土地の売買による所有権移転登記は、本則2%が2029年3月31日まで1.5%に下がっています。こちらは住宅かどうかを問わない軽減です。

新築の建物の登録免許税は、建築費にかけるのですか？

かけません。完成したばかりの建物には固定資産課税台帳の価格がないため、法務局ごとの「新築建物課税標準価格認定基準表」の1㎡あたりの単価に床面積をかけた額が使われます。木造の居宅は、令和6年度の表で1㎡あたり97,000円〜111,000円（岐阜・千葉・大阪・札幌）でした。

住宅用家屋証明書は、登記のあとで出しても間に合いますか？

間に合いません。国税庁は、登記した後で証明書を提出しても軽減税率の適用を受けられないとしています。証明書は登記の申請書に付けるもので、建物の所在地の市区町村で取ります。