変動金利と固定金利の選び方｜2026年の金利で総返済額を比べる

先に結論

住宅ローンの金利タイプは変動・固定期間選択（10年固定など）・全期間固定の3つ。違いは「金利がいつ決まるか」です
2026年10月の公表金利を参考に、4,000万円・35年で試算しました。10年固定（年3.75%）と全期間固定のフラット35（年3.83%）は、毎月の返済の差が約1,900円しかありません
変動（年1.2%）は、毎月の返済は約11.7万円で、全期間固定より約5.6万円少なく始まります。ただし金利が上がる筋書きによって、総返済は4,901万〜6,240万円と開きます
10年固定は、11年目以降の金利が分からない点では変動と同じです。11年目以降の金利が約3.9%を超えると、総返済は全期間固定を上回ります
選ぶ順番は「どれが安いか」より先に「上がったときに家計で払えるか」。払えない額なら、固定の比重を上げます

4,000万円・35年の総返済額を、変動・10年固定・全期間固定と金利の筋書きごとに比べた横棒グラフ

住宅ローンを借りるときに、最初に迷うのが金利タイプです。 2026年は日本銀行が6月と9月に政策金利を引き上げ、9月18日の決定で短期の政策金利は年1.25%程度になりました。変動金利も固定金利も、1年前より上がっています。

この記事では、3つの金利タイプの仕組みを整理し、2026年10月の公表金利を参考にした仮の金利で35年間の総返済額を比べます。変動は、金利が上がる筋書きもあわせて計算します。最後に、家計の条件ごとの向き不向きをまとめます。

金利が上がったときに毎月の返済がいくら増えるかは、住宅ローンの金利が上がったら返済はいくら増える？で、借入額と期間ごとに表にしています。こちらの記事は、どの金利タイプを選ぶかに絞ります。

金利タイプは3つ。違いは「金利がいつ決まるか」
2026年の金利で、総返済額を比べる
1. 毎月の返済と総返済
家計の条件で見る、向き不向き
客先で金利タイプの相談を受けたときの注意
まとめ
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よくある質問

金利タイプは3つ。違いは「金利がいつ決まるか」

	変動金利型	固定期間選択型	全期間固定型
金利が決まるとき	年2回などの見直しのたび	固定の期間（2年・3年・5年・10年など）が終わるたび	借りたとき（最後まで）
毎月の返済額	見直しで変わる（5年ルールなどがある商品もある）	固定の期間中は変わらない。終わると、その時点の金利で計算し直す	最後まで変わらない
2026年10月の金利の例	年1%台	10年固定で年3%台後半	フラット35で年3.83%
主な代表例	銀行の変動金利	銀行の10年固定など	フラット35、銀行の全期間固定

（金利の例は、住宅金融支援機構の金利情報と、銀行が公表している2026年10月1日現在の金利による）

変動金利型

金利は、銀行が決める基準金利（店頭金利ともいいます）から、契約で決めた優遇幅を引いた値です。基準金利は、短期プライムレートなどの短い期間の金利に連動するのが一般的で、日本銀行の政策金利が上がると、それを追って上がります。

多くの銀行は年2回（4月1日と10月1日など）金利を見直します。元利均等返済では、返済額を5年間変えない「5年ルール」と、見直しても前回の1.25倍までにする「125%ルール」を置く銀行があります。ルールがあっても利息は減らないことは、金利が上がったら返済はいくら増える？に書いています。

基準金利と優遇幅の関係は、基準金利と適用金利の違いで詳しく扱っています。

固定期間選択型（10年固定など）

借りてから一定の期間だけ金利を固定する型です。銀行の説明では、固定の期間が終わると変動金利になり、その時点の金利で固定を選び直すこともできます。

ある大手銀行は、固定の期間が終わったときの返済額の見直しには上限がない（125%ルールのような上限がない）と説明しています。10年間は返済額が決まっていても、11年目からの返済額は、10年後の金利次第です。

期間が終わるときの手続きは、10年固定が終わるときにまとめています。

全期間固定型（フラット35など）

借りたときに、最後までの金利が決まる型です。代表がフラット35で、2026年10月に資金を受け取る場合、借入期間21〜35年・融資率9割以下で、取扱金融機関がもっとも多く提供していた金利は年3.83%でした（住宅金融支援機構の金利情報）。借入期間20年以下のフラット20は年3.51%です。

銀行にも全期間固定の商品があります。同じ大手銀行の公表例では、31〜35年で年4.35%と、フラット35より高い水準でした。全期間固定は、商品によって金利の差が大きくなります。

みぞれ

10年固定とフラット35って、そんなに金利が近いの？

しぐれ

2026年10月の公表金利で見ると、近いです。だから、10年固定を「固定だから安心」と考えて選ぶと、11年目の分からなさだけを引き受けることになりがちです。

2026年の金利で、総返済額を比べる

試算の前提

借入額4,000万円・35年・元利均等返済・ボーナス返済なし
金利は仮の数字です。2026年10月の公表金利を参考に、変動年1.2%、10年固定年3.75%、全期間固定年3.83%（フラット35）と置きました
金利が変わるたびに、その時点の残高と残りの期間で毎月の返済額を出し直しています（5年ルール・125%ルールは使っていません）
10年固定の11年目以降は、変動に移り、その金利は変動の筋書きと同じと置きました
金額は当サイトの計算です。金利の予想ではありません

変動金利の筋書きは、次の3つにしました。

筋書き	1〜5年目	6〜10年目	11年目以降
据え置き	1.2%	1.2%	1.2%
6年目から+1%	1.2%	2.2%	2.2%
6年目+1%、11年目からさらに+1.5%	1.2%	2.2%	3.7%

毎月の返済と総返済

金利タイプと筋書き	1〜5年目の毎月	6〜10年目の毎月	11年目以降の毎月	35年間の総返済
変動・据え置き	116,681円	116,681円	116,681円	約4,901万円
変動・6年目から+1%	116,681円	133,885円	133,885円	約5,520万円
変動・6年目+1%→11年目3.7%	116,681円	133,885円	157,891円	約6,240万円
10年固定→据え置き	171,162円	171,162円	128,503円	約5,909万円
10年固定→6年目から+1%の筋書き	171,162円	171,162円	144,371円	約6,385万円
10年固定→11年目3.7%の筋書き	171,162円	171,162円	170,257円	約7,162万円
全期間固定（フラット35）	173,054円	173,054円	173,054円	約7,268万円

（当サイトの計算。団信の上乗せ、融資手数料、保証料などの費用は含まない）

この表から読めることは3つあります。

1つ目。10年固定と全期間固定は、最初の10年の返済がほぼ同じです。 毎月の差は1,892円です。10年固定は、この差と引き換えに、11年目からの金利を10年後に決めることになります。

2つ目。10年固定の総返済が全期間固定を下回るのは、11年目以降の金利が約3.9%より低い場合です。 当サイトの計算では、11年目以降がずっと約3.90%なら総返済が並びます。

3つ目。変動は、毎月の返済が全期間固定より約5.6万円少なく始まります。 金利が上がると差は縮みますが、6年目から上がった金利がずっと続く場合で、総返済が全期間固定と並ぶのは約4.68%でした。そのときの毎月の返済は約18.2万円です。

10年固定の11年目は、表より高くなることがある

試算では、10年固定の11年目以降を「変動と同じ金利」と置きました。実際には、固定の期間が終わったあとの優遇幅が、最初から変動を選んだ人より小さい商品があります。ある大手銀行の公表例では、変動は完済まで基準金利から年2.18%引き下げ、10年固定は終了後に年1.55%の引き下げです。この差の0.63%を足すと、10年固定・据え置きの筋書きで11年目からの毎月は138,368円、総返済は約6,205万円になります（当サイトの計算）。

家計の条件で見る、向き不向き

どれが得になるかは、これからの金利で決まるので、借りる時点では分かりません。分かるのは、金利が上がったときに、自分の家計がどこまで耐えられるかです。その順で整理します。

変動金利型が合いやすい家計

変動を選ぶ前に確かめること

金利が2.5%上がって、毎月の返済が約4.1万円増えても（試算の116,681円→157,891円）、家計で払えるか
増えた分を払うための貯蓄を、手元に別に置けるか（繰上返済の資金にもなる）
借入額が年収に比べて小さい、または返済期間が短い（金利の影響が小さい）
年2回の金利の見直しと、返済額の通知を、自分で見続けられるか

変動の強みは、最初の返済が少ないぶん、残高を早く減らせることです。差額を貯めておけば、金利が上がったときの備えになります。逆に、差額を生活費に使ってしまうと、上がったときに打つ手がなくなります。

固定期間選択型（10年固定など）が合いやすい家計

10年固定を選ぶ前に確かめること

10年以内に、教育費のピークや、収入が一時的に減る時期（育休など）が来るか
10年後の残高（試算では約3,329万円）で、11年目の金利が上がっても払えるか
固定の期間が終わる前に届く案内を見て、変動にするか固定を選び直すか、自分で決められるか
終了後の優遇幅が、契約でいくらになっているか（契約書・商品説明書）

10年固定は、「10年間だけ返済額を確定したい」理由がある家計に向きます。2026年10月の金利では、全期間固定との毎月の差が小さいので、11年目のリスクを取ってまで10年固定にする理由があるかを確かめます。

全期間固定型が合いやすい家計

全期間固定を選ぶ前に確かめること

今の毎月の返済（試算で173,054円）を、返済負担率で無理なく払えるか
金利が上がったときに払える余裕が小さい（貯蓄が少ない、収入が一本など）
子どもの教育費が10年より後に重くなる
金利の動きを見続けることに、手間や不安を感じる

全期間固定は、最初から高い返済額を払う代わりに、最後まで返済額が変わりません。今の返済額が家計に重いなら、全期間固定を選ぶ前に、借入額そのものを見直します。考え方は「借りられる額」と「返せる額」は違うに書いています。

フラット35は、子育て世帯や省エネ住宅などで、当初の金利が下がる制度があります。条件と下がる幅はフラット35子育てプラスにまとめています。

みぞれ

1つに決めきれないときは、どうすればいいの？

しぐれ

借入れを2本に分けて、片方を変動、もう片方を固定にする方法を扱う銀行もあります。上がったときの増え方が半分ほどになる代わりに、手数料や手続きが2本分かかることがあります。

客先で金利タイプの相談を受けたときの注意

住宅会社の営業担当の方が、お客様に金利タイプの話をするときに確かめてほしいことです。

金利タイプを説明する前に

「これから金利はこうなる」という予想を言わない。筋書きごとの返済額を示す
10年固定を「固定だから安心」と説明しない。11年目からの返済額は決まっていない
2026年10月の公表金利では、10年固定と全期間固定の毎月の差が小さいことを数字で見せる
変動を選ぶお客様には、金利が上がったときの毎月の返済と、その備えを一緒に確かめる
金利・優遇幅・終了後の扱いは銀行・商品で違う。検討中の商品の説明書で確かめてもらう

まとめ

金利タイプは変動・固定期間選択・全期間固定の3つ。違いは金利がいつ決まるか
2026年10月の公表金利を参考にした試算（4,000万円・35年）では、10年固定（3.75%）と全期間固定（3.83%）の毎月の差は約1,900円
変動（1.2%）は毎月約11.7万円で始まり、金利の筋書きによって総返済は4,901万〜6,240万円と開く
10年固定の11年目以降の金利が約3.9%を超えると、総返済は全期間固定を上回る。終了後の優遇幅が小さい商品では、さらに高くなる
選ぶ順番は「上がったときに家計で払えるか」から。払えないなら、固定の比重を上げるか、借入額を見直す

出典

住宅金融支援機構【フラット35】金利情報（2026年10月資金受取分）
三菱UFJ銀行「住宅ローン金利」（2026年10月1日現在。試算の金利と優遇幅の公表例として参照）
三井住友銀行「住宅ローン金利種類変更」（固定金利特約期間の終了時の扱い）
日本銀行「金融市場調節方針の変更（2026年9月金融政策決定会合）」

本記事は2026年10月24日時点で公表されている内容に基づいています。試算の金利は仮の数字で、金利の予想ではありません。特定の金融機関や商品をすすめるものではありません。金利・優遇幅・手数料は金融機関と商品ごとに違い、毎月変わります。個別の条件は、借入れを検討している金融機関の窓口にご確認ください。