先に結論
- 中古住宅の住宅ローン控除に、「築何年まで」という条件はいまはありません。 2021年までに入居した人などには「築20年（マンションなど耐火建築物は25年）以下」の条件がありましたが、2022年以後の入居に使ういまの制度にはありません
- 見られるのは耐震性です。登記の建築日が1982年（昭和57年）1月1日以後なら、登記事項証明書だけで足ります
- 1981年12月31日以前の家は、耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のどれかを、引渡し（取得の日）の前2年以内にそろえます。引渡し後に取っても使えません
- 引渡し後に耐震改修をするなら「要耐震改修住宅」の手続きがあります。引渡しまでに申請書（仮申請書）を出し、入居までに証明書を受けることが条件で、枠は2,000万円・10年に限られます
- 2026年以後の入居の借入限度額は、認定住宅・ZEH水準3,500万円、省エネ基準適合2,000万円（どちらも13年）、それ以外2,000万円（10年）。業者がリフォームして売る「買取再販住宅」で認定住宅等なら、新築と同じ枠です
「中古住宅は築何年まで住宅ローン控除を使えるのか」と調べると、20年、25年という数字が今も出てきます。 これは2021年までに入居した人の条件です。いまの要件は、築年数ではなく耐震性で線を引いています。
この記事は、中古住宅を買うときの住宅ローン控除の要件に絞ります。 中古を買ってリフォームする場合のリフォーム代の控除・補助金・登記の税・不動産取得税は、中古住宅を買ってリフォームするお金にまとめています。 制度全体（控除率0.7%、新築の表）は住宅ローン控除の借入限度額と控除期間にあります。
数字と要件は、当サイトで国税庁・財務省・国土交通省の資料にあたって確かめました（2026年10月17日時点）。
「築何年まで」という条件は、いまの制度にはない
2021年（令和3年）までに入居した中古住宅には、次の条件がありました（国税庁 No.1214）。
- 建築された日から取得の日までが20年以下
- マンションなどの耐火建築物は25年以下
- これを超える家は、耐震基準を満たす証明があれば対象
（2020年12月から2021年11月までに契約した「特別特例取得」で2022年に入居した場合も、この旧制度の側で扱われます）
令和4年度の税制改正で、この築年数の条件は「昭和57年以後に建築された住宅」（新耐震基準適合住宅）に改められました（国土交通省「住宅ローン減税」）。 国土交通省のQ&Aには「既存住宅を取得する場合、築年数に関する条件はあるのか」という問いがあります（Q3）。 答えは、1981年（昭和56年）12月31日以前に建築された住宅なら耐震基準を満たす証明書が要る、というものです。
「築25年まで」と書かれた資料を見たら
古い解説記事や、改正前に作られた資料には、いまも「築20年・25年」と書かれていることがあります。 2022年以後に入居して、いまの制度（国税庁 No.1211-3）で控除を受ける家には当てはまりません。 資料の作成時期を確かめてください。
1982年1月1日以後かどうかは、登記の日付で見る
耐震の線は、建物の登記簿上の建築日で判断します（国土交通省Q&A Q63）。 建物の登記事項証明書の表題部に、新築された年月日が書かれています。
| 登記の建築日 | 耐震の要件 | 確定申告で出すもの |
|---|---|---|
| 1982年（昭和57年）1月1日以後 | 満たしているとみなされる | 登記事項証明書 |
| 1981年（昭和56年）12月31日以前 | 証明が要る | 耐震の証明書（次の節の3つのどれか） |
（国税庁 No.1211-3「共通の適用要件」9、「提出書類等」8）
耐震改修の税額控除とは、線の位置が違う
耐震改修工事の費用を自分で払ったときの税額控除（住宅耐震改修特別控除）は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家が対象です（国税庁 No.1222）。 住宅ローン控除の線（1981年12月31日以前か、1982年1月1日以後か）とは、半年ずれています。 同じ「古い家」の話でも、どの制度の線なのかを分けて確かめてください。
築年数を聞いたら「築44年」だった。これだけで分かる？
築年数は数え方で前後します。1981年か1982年かの境目に近い家は、登記事項証明書の日付を見てから判断してください。広告の「築◯年」だけで決めないほうが安全です。
1981年以前の家は、3つの証明のどれかを「引渡し前」に
1981年12月31日以前に建築された家で住宅ローン控除を受けるには、次の3つのうちどれか1つが要ります（国税庁 No.1211-3）。 3つとも、取得の日前2年以内のものに限られます。
| 書類 | 発行する人 | 「2年以内」の数え方 |
|---|---|---|
| 耐震基準適合証明書 | 登録された建築士事務所に属する建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人 | 証明のための調査が終わった日が、取得の日前2年以内 |
| 建設住宅性能評価書の写し（耐震等級1・2・3） | 登録住宅性能評価機関 | 評価された日が、取得の日前2年以内 |
| 既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の付保証明書 | 住宅瑕疵担保責任保険法人 | 保険契約を結んだ日が、取得の日前2年以内 |
（国税庁 No.1211-3、平成21年国土交通省告示第685号〈令和8年改正〉）
「取得の日前」がいちばんの落とし穴です。 国土交通省のQ&Aも、建物を取得したあとに耐震基準適合証明書を発行することは、取得後に耐震改修をする場合を除いて想定していないと答えています（Q72）。 売買の場合、取得の日は通常、引渡しの日です。
誰が、いつ動くか
| 書類 | 誰が申し込むか | 買主が確かめること |
|---|---|---|
| 耐震基準適合証明書 | 引渡し前の調査が要るので、通常は売主（国土交通省Q&A Q65） | 売買契約の前に、売主が証明書を取るか、取れる家かを不動産会社に聞く |
| 建設住宅性能評価書 | 売主（既存住宅の評価を受けていれば） | 売主が評価書を持っているか、評価日が2年以内か |
| 既存住宅売買瑕疵保険 | 売主が宅建業者なら業者、個人なら検査機関・仲介業者を通して | 保険に入るには建築士の検査に合格することが要る。引渡し前に加入できるか |
（国土交通省「住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q&A」Q60〜Q72、同「既存住宅売買瑕疵保険について」）
耐震基準適合証明書は、確定申告のときに原本を税務署に出します（Q70）。 マンションなどの共同住宅では、棟全体を調査したうえで住戸ごとに発行する必要があり、提出も原本だけが認められています（Q67）。 1住戸の買主だけでは進められない手続きなので、1981年以前のマンションを検討するときは、証明書が取れるかを早めに不動産会社に聞いてください。
売主が証明書を取ってくれなかったら、もう控除は使えないの？
引渡しまでに手を打てば、次の節の「要耐震改修住宅」の道が残ります。どちらも引渡しの日が期限なので、売買契約の段階で決めておくのが筋です。
引渡し後に耐震改修するなら「要耐震改修住宅」の手続き
耐震基準を満たさない古い家でも、取得してから耐震改修をして、入居までに証明を受ければ住宅ローン控除の対象になります（国税庁 No.1211-5）。国土交通省は「買って耐震」とも呼んでいます。
要耐震改修住宅の手順（国税庁 No.1211-5、国土交通省Q&A Q74）
チェックは、このブラウザの中だけに残ります（送ったり保存したりはしません）。
申請には、耐震基準適合証明申請書のほかに次の書類も使えます。
- 市区町村に出す「建築物の耐震改修計画の認定申請書」
- 「建設住宅性能評価申請書（仮申請書）」
- 「既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の申込書」
どれを使っても、入居までにそれに対応する証明書（評価書・付保証明書）を受けることが要ります（国税庁 No.1211-5）。 申請書・仮申請書の様式と記入例は、国土交通省の「中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合について」のページにあります。
要耐震改修住宅で受けるときの限界
- 枠は借入限度額2,000万円・控除期間10年（1年の控除は14万円まで）です。耐震改修のあとに省エネ性能の証明が取れても、認定住宅等の枠は使えません（国税庁 No.1211-3「共通の適用要件」9のなお書き）
- 耐震改修が長引いて、取得から6か月以内に入居できないと対象外です
- 同じ耐震改修について住宅耐震改修特別控除などの税額控除を受けると、この住宅ローン控除は受けられません（国税庁 No.1211-3「共通の適用要件」9(2)ロのかっこ書き）。どちらを使うか、確定申告の前に決めます
耐震改修の費用もローンで借りる場合は、家を買った分の控除と、増改築等の住宅ローン控除をそれぞれ計算して合計します（国税庁 住宅借入金等特別控除Q&A Q10）。リフォーム代の控除の要件と選び方は、中古住宅を買ってリフォームするお金に書いています。
借入限度額と控除期間：2026年入居から中古の枠が変わった
令和8年度の税制改正で、2026年（令和8年）から2030年（令和12年）までに入居する中古住宅の枠は次のとおりになりました（財務省「令和8年度税制改正の大綱」、国税庁 No.1211-3）。
| 中古住宅の区分 | 2025年までの入居 | 2026〜2030年の入居 | 子育て世帯等（2026年以後） |
|---|---|---|---|
| 認定住宅（長期優良・低炭素） | 3,000万円・10年 | 3,500万円・13年 | 4,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,000万円・10年 | 3,500万円・13年 | 4,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円・10年 | 2,000万円・13年 | 3,000万円 |
| その他の住宅（要耐震改修住宅を含む） | 2,000万円・10年 | 2,000万円・10年 | — |
（2025年までの欄は、国税庁 No.1211-3 の控除限度額〈21万円・14万円〉を0.7%で割り戻した額）
省エネ基準適合住宅は、借入限度額が3,000万円から2,000万円に下がり、控除期間は10年から13年に延びました。 「中古の認定住宅等は一律に有利になった」わけではないので、2025年以前の資料と比べるときは区分ごとに見てください。 子育て世帯等の上乗せの条件は、住宅ローン控除の子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せにあります。
控除額は、年末のローン残高（家の取得対価のほうが少なければその額）×0.7%です。 たとえば「その他の住宅」で年末残高が2,000万円以上なら、1年の控除は上限の14万円です。 控除は所得税から引き、引ききれない分は一部を翌年の住民税から引きます。納めている税額が控除より少なければ、減るのはその税額までです。
認定住宅等の枠は、性能の証明書が要る
上の表の上3行を使うには、その性能であることの書類を確定申告に付けます（国税庁 No.1211-3）。耐震の証明と違って、引渡し後でも間に合う場合があります。
| 区分 | 書類 | 取得の時期 |
|---|---|---|
| ZEH水準・省エネ基準適合 | 住宅省エネルギー性能証明書、または建設住宅性能評価書の写し（売主名義でも買主名義でもよい） | 2026年4月以後の入居なら、取得の日前2年以内か、取得の日以後6か月以内に調査・評価が終わったもの |
| 省エネ基準適合（2026年以後の入居） | 上のほか、検査済証の写しも使える | 2025年4月1日以後に建築確認を受けた新築のもので、取得の日前2年以内に交付されたもの |
| 認定長期優良住宅 | 売主等名義の認定通知書の写しと、住宅用家屋証明書か認定長期優良住宅建築証明書など | 認定通知書は売主から引き継ぐ。再発行されない（国土交通省「既存住宅を取得したとき」） |
認定長期優良住宅の認定通知書がないと、枠を証明できなくなります。売買契約の前に、売主が書類を保管しているかを確かめます。 省エネの等級と証明書の違いは、省エネ基準とZEH水準で住宅ローン控除はどう違う？にまとめています。
床面積は登記の面積で50㎡以上（40㎡台は条件つき）
床面積は、登記事項証明書に書かれた面積で判断します（国税庁 No.1211-3）。
- 50㎡以上が原則
- 40㎡以上50㎡未満も、2026年以後の入居から中古住宅で対象になった。ただしその年の合計所得金額が1,000万円以下の年だけ（財務省「令和8年度税制改正の大綱」）
- 40㎡台の認定住宅等に2026年以後に入居した場合は、子育て世帯等の上乗せは使えない
- マンションは登記上の専有部分の面積（内法面積）で見る（国土交通省Q&A Q4）。広告に書かれた面積と同じとは限らない
- 夫婦の共有でも、持分で割らず建物全体の面積で見る（マンションは専有部分）
50㎡前後のマンションは、登記の面積を見てから
判定に使うのは広告の面積ではなく、登記事項証明書の面積です。広告で50㎡を少し超えていても、登記の専有部分の面積は別に確かめます。 登記の面積が40㎡台なら合計所得金額1,000万円以下の年だけ、しかも子育て世帯等の上乗せなしになります。契約の前に、登記事項証明書の床面積を確かめてください。
業者がリフォームして売る「買取再販住宅」は、新築と同じ枠
不動産会社（宅地建物取引業者）が中古住宅を買い取ってリフォームし、売り出している家は、「買取再販住宅」に当たれば普通の中古と扱いが違います（国税庁 No.1211-2）。
買取再販住宅の主な要件（国税庁 No.1211-2）
- 買主が取得する時点で、新築から10年を超えている
- 宅建業者が取得してから2年以内に買う
- 業者がした工事の費用の総額が、売買価格（税込み）の20%以上（20%が300万円を超えるなら300万円以上）
- 工事の内容が、増改築・大規模の修繕や模様替え・一室の床か壁の全部の修繕・耐震・バリアフリー・省エネの改修で合計100万円超、または耐震・バリアフリー・省エネ・給排水管や雨漏りを防ぐ部分（瑕疵保険が付いているもの）の工事のどれかが50万円超
- 耐震の要件は普通の中古住宅と同じ（1982年1月1日以後の建築か、1981年以前なら取得の日前2年以内の証明）
2026年から2030年までに入居する場合の枠は次のとおりです（財務省「令和8年度税制改正の大綱」、国土交通省「買取再販住宅を取得したとき」）。
| 買取再販住宅の区分 | 借入限度額 | 子育て世帯等 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 認定住宅 | 4,500万円 | 5,000万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 |
| その他の住宅 | 2,000万円 | — | 10年 |
認定住宅等に当たる買取再販住宅は、新築と同じ枠です。 さらに新築の省エネ基準適合住宅は2028年以後の入居で原則として対象外になりますが、省エネ基準適合の買取再販住宅は2028年以後も2,000万円（子育て世帯等3,000万円）・13年のままです（大綱の注）。
確定申告には、普通の中古住宅の書類に加えて、業者がした工事を証明する「増改築等工事証明書」（買取再販住宅の欄）が要ります（国税庁 No.1211-2、国土交通省「証明書様式」）。 「リノベーション済み」と書かれた物件でも、要件を満たすかどうかは工事の金額と内容で決まります。証明書を出せるかを売主の業者に確かめてから、どちらの表で計算するかを決めます。
そのほか中古住宅で見落としやすい要件
耐震と床面積のほかにも、中古住宅で引っかかりやすい要件があります（国税庁 No.1211-3）。
- 取得の日から6か月以内に住み始める。 入居前のリフォームが長引くと間に合わなくなる
- 親や兄弟など生計を一にする親族、特別な関係のある人からの取得は対象外。 親の家を買い取る場合は要件を確かめる
- 親族・知人からの借入金は対象外
- 前の家を売った特例との組み合わせ。 入居した年とその前2年・後3年の計6年間に、前の家の売却で3,000万円の特別控除などを受けると、新しい家の住宅ローン控除は受けられない。詳しくはマイホーム売却の3,000万円控除
- 補助金と、親からの住宅取得等資金の贈与の非課税を受けた額は、取得対価から差し引く。 贈与の非課税の条件は親からの住宅資金は1,000万円まで非課税
確定申告で出す書類（中古住宅）
住宅ローン控除の1年目は、会社員でも確定申告が要ります。中古住宅の場合、新築と比べて耐震の書類と性能の書類の扱いが変わります（国税庁 No.1211-3）。
中古住宅で確定申告に付ける書類
チェックは、このブラウザの中だけに残ります（送ったり保存したりはしません）。
申告の時期、e-Taxでの出し方、つまずきやすいところは、住宅ローン控除1年目の確定申告に書いています。 2年目以後は、会社員なら年末調整で受けられます（住宅ローン控除の年末調整）。
売買契約の前に確かめること
中古住宅の住宅ローン控除は、引渡しの日までに決まることが多い制度です。買主から不動産会社に聞く順番で並べます。
売買契約の前に
チェックは、このブラウザの中だけに残ります（送ったり保存したりはしません）。
住宅会社や不動産会社の方は、築年数ではなく「登記の建築日」と「引渡しの日」の2つの日付で説明すると、お客様の誤解が減ります。
2026年12月の税制改正大綱で見ておくところ
住宅ローン控除そのものは、令和8年度の改正で2030年（令和12年）12月31日までの入居に延長されています。 ただ、毎年12月の税制改正大綱で要件が手直しされることがあります。2026年12月に公表される令和9年度税制改正大綱が出たら、中古住宅と買取再販住宅の表、床面積の扱いに変更がないかを確かめて、この記事を直します。
まとめ
- 中古住宅の住宅ローン控除に、築年数の上限はない。「築20年・25年まで」は2021年までに入居した人の条件
- 耐震の線は登記の建築日。1982年1月1日以後なら登記事項証明書で足りる
- 1981年12月31日以前の家は、耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書・瑕疵保険の付保証明書のどれかを、取得の日前2年以内に。引渡し後に取っても使えない
- 引渡し後に耐震改修するなら、引渡しまでに申請書（仮申請書）、入居までに証明書、入居は取得から6か月以内。枠は2,000万円・10年
- 2026〜2030年入居の中古の枠は、認定住宅・ZEH水準3,500万円・13年、省エネ基準適合2,000万円・13年、その他2,000万円・10年。省エネ基準適合は2025年までより限度額が下がった
- 床面積は登記の面積で50㎡以上。40㎡台は合計所得金額1,000万円以下の年だけで、子育て世帯等の上乗せなし
- 認定住宅等の買取再販住宅は新築と同じ枠。増改築等工事証明書が要る
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出典
- 国税庁 タックスアンサー No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合
- 国税庁 タックスアンサー No.1211-5 要耐震改修住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合
- 国税庁 タックスアンサー No.1211-2 買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合
- 国税庁 タックスアンサー No.1214 中古住宅を取得し、令和3年までに居住の用に供した場合
- 国税庁 タックスアンサー No.1222 耐震改修工事をした場合（住宅耐震改修特別控除）
- 国税庁 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）Q&A
- 財務省「令和８年度税制改正の大綱」個人所得課税
- 国土交通省「住宅ローン減税」
- 国土交通省「既存住宅を取得したとき」
- 国土交通省「買取再販住宅を取得したとき」
- 国土交通省「住宅ローン減税（令和８年度税制改正後）Q&A【2026年７月更新】」
- 国土交通省「中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合について」
- 国土交通省「各種証明書の様式・告示・通達」
- 国土交通省「既存住宅売買瑕疵保険について」
本記事は2026年10月17日時点で公表されている法令と資料に基づいています。控除の要件の判定は、住所地の所轄税務署にご確認ください。耐震の証明書の発行は建築士事務所などに、瑕疵保険の加入は売主・仲介の不動産会社や検査機関にご確認ください。
よくある質問
築40年の中古住宅でも住宅ローン控除は使えますか？
築年数だけでは決まりません。登記事項証明書の建築日が1982年（昭和57年）1月1日以後なら、築40年を超えていても耐震の要件を満たします。1981年12月31日以前の家は、取得の日前2年以内の耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書（耐震等級1以上）・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のどれかが要ります。
引渡しを受けてから耐震基準適合証明書を取っても間に合いますか？
そのままでは間に合いません。証明のための調査が取得の日前2年以内に終わっている必要があるためです。引渡し後に耐震改修をする場合は、引渡しまでに耐震基準適合証明の申請書（難しければ仮申請書）を建築士等に出し、取得から6か月以内の入居までに改修を終えて証明書を受ける手順になります。この場合の枠は2,000万円・10年です。
1982年1月1日以後かどうかは、何で判断しますか？
登記簿上の日付で判断します（国土交通省Q&A Q63）。建物の登記事項証明書の表題部に、新築の年月日が書かれています。確定申告にも登記事項証明書（または計算明細書への不動産番号の記載）を使います。
不動産会社がリフォームして売っている中古住宅は、普通の中古と同じ扱いですか？
宅地建物取引業者が一定の増改築等をした「買取再販住宅」に当たれば、扱いが違います。認定住宅等なら新築と同じ借入限度額（認定住宅4,500万円・ZEH水準3,500万円など）で控除期間13年です。築10年を超えていること、業者の取得から2年以内に買うこと、工事費が売買価格の20%（300万円を超えるなら300万円）以上であることなどが要件で、建築士等の増改築等工事証明書が要ります。
中古住宅で認定住宅等の枠を使うには、どんな書類が要りますか？
ZEH水準・省エネ基準適合なら住宅省エネルギー性能証明書か建設住宅性能評価書の写し、認定長期優良住宅なら売主名義の認定通知書の写しなどです。省エネの証明書は、2026年4月以後の入居なら取得の日以後6か月以内に調査を終えたものでも使えます。耐震の証明と違い、引渡し後でも間に合う場合があります。
