フラット35子育てプラスで金利はいくら下がる？ZEH・長期優良との組み合わせと上限

先に結論

フラット35の金利引下げはポイント制です。1ポイント＝当初5年間年0.25%。子育てプラス・S・維持保全型・地域連携型などのポイントを足して決まります
子育てプラスは若年夫婦またはこども1人で1ポイント、こども2人で2、3人で3。若年夫婦でこどもがいる場合は、こどもの人数だけで数えます
5年ごとの引下げは年1.0%（4ポイント）が上限。子育てプラスを使うと、超えた分が6年目以降に回ります。使わないと4ポイントで打ち止めです
例：4,000万円を35年、2026年10月の最も多い金利（年3.83%）で借りる場合です。こども2人＋ZEH＋長期優良住宅（6ポイント）なら、引下げなしより総返済額が約343万円少なくなります（当サイトの計算）
引下げは期間が終われば元の金利に戻ります。予算に達すると受付が終わり、借り換えで使えるのは子育てプラスだけです

フラット35には、金利を一定期間下げるメニューがいくつもあります。家族構成で下がる「子育てプラス」、住宅の性能で下がる「S」、管理や流通に配慮した住宅で下がる「維持保全型」、自治体の補助とセットで下がる「地域連携型」などです。

これらは別々の割引ではなく、ポイントを足し算して、引下げの幅と期間が決まる仕組みになっています。この記事では、住宅金融支援機構（以下、機構）の案内と国土交通省の資料から、組み合わせ方と上限を整理します。

フラット35と民間の変動金利の比べ方、金利が上がったときの返済の増え方は、金利が上がったら返済はいくら増える？に任せます。

引下げはポイントの足し算で決まる
1. ポイントの数と、下がる期間
子育てプラス：家族構成で付くポイント
1. 「こども」と「若年夫婦」の条件
ほかのメニューのポイント
組み合わせの例と、総返済額の差
使えない場合と、受付が終わる場合
借り換えで使えるのは子育てプラスだけ
そのほか、金利に効くこと
客先でこの制度を説明するときの注意
まとめ
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よくある質問

引下げはポイントの足し算で決まる

機構のポイント制の案内では、メニューごとにポイントが付き、その合計で引下げが決まります。

1ポイントにつき、当初5年間の金利が年0.25%下がる
5年ごとの引下げは、4ポイント分の年1.0%が上限
合計が4ポイントを超えると、超えた分は6年目以降に繰り越される
ただし子育てプラスを使わない場合は、4ポイント（当初5年間年1.0%）が上限

（住宅金融支援機構【フラット35】「家族構成と建て方に合わせた組合せで金利を引下げ」のポイント計算表。2026年10月17日時点）

引下げは、フラット35を借りたときの金利からの引下げです。期間が終わると、借りたときの金利（引下げ前の金利）に戻ります。当初5年間だけ下がる人は、6年目から毎月の返済が増えます。

ポイントの数と、下がる期間

合計ポイント	1〜5年目	6〜10年目	11〜15年目
1	年0.25%	―	―
2	年0.5%	―	―
3	年0.75%	―	―
4	年1.0%	―	―
5	年1.0%	年0.25%	―
6	年1.0%	年0.5%	―
8	年1.0%	年1.0%	―
9	年1.0%	年1.0%	年0.25%

（5ポイント以上は子育てプラスを使う場合。機構の「金利引下げ内容確認」の計算から作成）

機構の確認ツールの計算では、ポイントが増えるたびに、5年ごとの枠が年1.0%ずつ前から埋まっていきます。最大で35年目まで引下げが続く計算になっています。

みぞれ

5ポイント以上になるのは、どんな家族？

しぐれ

子育てプラスに、住宅の性能のポイントを重ねると届きます。こども1人でも、ZEHと長期優良住宅を重ねれば5ポイントです。

子育てプラス：家族構成で付くポイント

子育てプラスは、フラット35を申し込む人が子育て世帯か若年夫婦世帯のとき、こどもの人数などに応じて金利を下げる制度です。2024年2月13日の資金受取分から始まりました（機構令和5年11月30日発表）。

家族構成	ポイント	引下げ（子育てプラスだけの場合）
若年夫婦世帯、またはこども1人	1	当初5年間年0.25%
こども2人	2	当初5年間年0.5%
こども3人	3	当初5年間年0.75%
こどもN人	N	人数に応じて（4人で当初5年間年1.0%）

（住宅金融支援機構【フラット35】子育てプラス、ポイント計算表）

「こども」と「若年夫婦」の条件

	条件	2026年度（令和8年度）に申し込む場合
こども	申込時にこどもがいて、借入申込年度の4月1日に18歳未満	2008年（平成20年）4月2日以後に生まれた子
若年夫婦	申込時に夫婦で、どちらかが借入申込年度の4月1日に40歳未満	どちらかが1986年（昭和61年）4月2日以後の生まれ

（機構のよくある質問 Q&A番号3804・3809）

こどもには、実子・養子・継子・孫が入り、胎児も含まれます。孫は同居が必要で、別居しているこどもは親権を持っていることが必要です。夫婦には、法律婚のほか同性パートナーと事実婚が入り、婚約中は入りません。

ほかに、機構のよくある質問には次の答えがあります。

申し込んだあと、資金を受け取るまでに条件を満たせば対象になる（2人目を妊娠したら2人として使える）
資金を受け取ったあとに妊娠した子は対象外
18歳未満なら、こどもが就職して給与を得ていても対象
夫婦2人で申し込まなくても使える
フラット20・フラット50・保証型・ペアローンでも使える
返済中のフラット35に、あとから付けることはできない

（同 Q&A番号3816・3828・3820・3825・3812・3813・3814、子育てプラスの注意事項）

若年夫婦でこどももいる場合の数え方は、よくある質問にこう書かれています。

若年夫婦の要件を満たす場合であっても、こどもがいるときは、こどもの人数のみでカウントするため、1ポイントとなります。

（住宅金融支援機構よくある質問 Q&A番号3827）

若年夫婦の1ポイントと、こどもの人数のポイントは足せません。 39歳の夫婦にこども1人なら、1ポイントです。

住宅ローン控除の「子育て世帯」とは、物差しが違います

住宅ローン控除の上乗せの対象（特例対象個人）は、19歳未満の扶養親族がいる人か夫婦のどちらかが40歳未満の人で、判定は住み始めた年の12月31日です。フラット35の子育てプラスは18歳未満・借入申込年度の4月1日で判定します。

片方に当たっても、もう片方に当たるとは限りません。控除の判定は住宅ローン控除の子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せで確かめてください。

ほかのメニューのポイント

子育てプラス以外のメニューは、住宅の性能や場所で付きます。ポイント計算表は、グループごとに1つずつ選ぶ形になっています。同じグループのメニューは重ねられません。

新築住宅

グループ	メニュー	ポイント
家族構成	子育てプラス	1〜N
住宅性能	【フラット35】S（ZEH）	3
	【フラット35】S（金利Aプラン：長期優良住宅など）	2
	【フラット35】S（金利Bプラン）	1
管理・修繕	【フラット35】維持保全型（長期優良住宅、新築マンションは予備認定マンションも）	1
エリア	【フラット35】地域連携型（子育て支援・空き家対策）	2
	【フラット35】地域連携型（地域活性化）	1
	【フラット35】地方移住支援型	2

（住宅金融支援機構ポイント計算表〈新築〉、地域連携型・よくある質問 Q&A番号4372・4371）

長期優良住宅は、2つのグループで数えられます。 住宅性能のグループでSの金利Aプラン（2ポイント）、管理・修繕のグループで維持保全型（1ポイント）です。ただし、住宅性能のグループでZEH（3ポイント）を選んだら、Aプランは重ねられません。

Sの金利Aプラン・Bプランに当たる性能（断熱等級・一次エネルギー消費量等級・耐震等級など）は、省エネ基準とZEH水準で住宅ローン控除はどう違う？に表があります。

中古住宅

中古住宅では、グループが1つ増えます。

グループ	メニュー	ポイント
家族構成	子育てプラス	1〜N
住宅性能	【フラット35】S（ZEH 3／Aプラン 2／Bプラン 1）	1〜3
劣化状況	【フラット35】中古プラス（基準を満たす住宅）	1
管理・修繕	【フラット35】維持保全型（長期優良住宅・管理計画認定マンション・安心R住宅・インスペクション実施住宅・既存住宅売買瑕疵保険付保住宅）	1
エリア	地域連携型・地方移住支援型	1〜2

（住宅金融支援機構ポイント計算表〈中古〉、中古プラス）

中古プラスは、維持保全型の「インスペクション実施住宅」とは併用できません。リフォーム一体型の【フラット35】リノベは、金利Aプランで4ポイント、Bプランで2ポイントですが、Sや維持保全型とは併用できません。リノベの条件は中古住宅を買ってリフォームするお金で説明しています。

地域連携型と地方移住支援型

地域連携型は、機構と連携している地方公共団体の補助金などとセットで金利が下がります。子育て支援・空き家対策の事業なら当初5年間年0.5%、UIJターン・防災・地域産材などの地域活性化の事業なら年0.25%です（機構 Q&A番号4372）。

地方移住支援型は、自治体の移住支援金とセットのメニューです。ほかと組み合わせると2ポイント（年0.5%）ですが、単独で使うと当初5年間年0.6%になります（同 Q&A番号4371）。地域連携型と地方移住支援型は、どちらか一方しか使えません。

地域連携型・地方移住支援型も、Sや子育てプラスと併用できます（同 Q&A番号3224）。

組み合わせの例と、総返済額の差

ここからは計算例です。2026年10月にフラット35の資金を受け取る場合の、取扱金融機関でもっとも多い金利（借入期間21〜35年・融資率9割以下）は年3.83%でした（機構金利情報）。

この金利で、4,000万円を35年・元利均等・ボーナス返済なしで借りた例を、当サイトで計算しました。

例	ポイント	1〜5年目の毎月	6年目以降の毎月	総返済額	引下げなしとの差
A 引下げなし	0	173,054円	173,054円	約7,268万円	―
B こども1人	1	167,175円	172,389円	約7,209万円	約59万円
C こども2人＋S（金利Aプラン）	4	150,170円	170,257円	約7,030万円	約238万円
D こども2人＋S（ZEH）＋維持保全型	6	150,170円	6〜10年目 160,042円／11年目以降 168,815円	約6,926万円	約343万円
E こども3人＋S（ZEH）＋維持保全型＋地域連携型（子育て支援）	9	150,170円（10年目まで）	11〜15年目 162,917円／16年目以降 166,538円	約6,776万円	約492万円
F 子育てプラスなし：S（ZEH）＋維持保全型＋地域連携型（子育て支援）	6→4	150,170円	170,257円	約7,030万円	約238万円

（当サイトの計算。引下げの区間が変わるたびに、残高と残りの期間で毎月の返済を出し直した。融資手数料・物件検査手数料・火災保険料は含まない。金利は毎月変わり、取扱金融機関でも違う。金利の予想ではない）

この計算の方式で、機構が載せている試算例（3,000万円・35年・年2.50%、こども1〜3人）を計算すると、毎月の返済額と総返済額の差（約41.8万円・約83.7万円・約125.6万円）が1円まで一致しました。

みぞれ

FとCは、ポイントの合計が違うのに同じ額なの？

しぐれ

Fは6ポイント分のメニューに当たっていても、子育てプラスがないので4ポイントで止まります。超えた2ポイントは、6年目以降に回りません。

表から分かることは2つです。

1つ目。4ポイントを超えた分が効くのは、子育てプラスを使う世帯だけです。 DとFは住宅の条件がほぼ同じでも、差は約105万円開きます。

2つ目。引下げが終わる年に、毎月の返済が上がります。 Cでは6年目から月に約2万円増えます。当初5年間の返済額で家計を組むと、6年目にずれます。返済負担率は、引下げが終わったあとの返済額で見ておきます。返済負担率の考え方は、「借りられる額」と「返せる額」は違うにあります。

同じ引下げでも、金利が高いほど総返済額の差は大きくなります。 機構の例（年2.50%）でこども1人の差は約42万円、年3.83%の上の例では約59万円です（借入額も違うので、そのままは比べられません）。

使えない場合と、受付が終わる場合

引下げが使えない・終わる場合

予算があります。 子育てプラス・S・維持保全型・地域連携型・中古プラスには予算金額があり、達する見込みになると受付を終えます。終了日は、終わる約3週間前までに機構のサイトで知らされます
土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）内などで新築を建てる・買う場合は、子育てプラス・S・維持保全型は使えません
子育てプラスは、こどもや若年夫婦の条件を資金を受け取るときまでに満たしている必要があります。受け取ったあとの出産は対象になりません
親族が住む家で使うときは、住む人がこどもを持つか若年夫婦に当たり、連帯債務者になることが必要です

（住宅金融支援機構子育てプラス・S・維持保全型・地域連携型・中古プラスの注意事項、よくある質問 Q&A番号3810）

ポイントの合計は、機構の「金利引下げ内容確認」に借入金利とメニューを入れると、引下げ後の金利と期間で表示されます。2026年3月1日までの資金受取分と、3月2日以降の分でページが分かれています。 資金を受け取る日で選びます。

借り換えで使えるのは子育てプラスだけ

2025年12月23日、国土交通省と機構は、フラット35の借換融資で子育てプラスを使えるようにすると発表しました（令和7年度補正予算に伴う制度拡充。機構の発表では令和8年3月予定）。それまで子育てプラスは、借換融資では対象外でした。

いまの借換融資の条件には、こう書かれています。

【フラット３５】借換融資は、【フラット３５】子育てプラス以外の金利引下げメニューの利用はできません。

（住宅金融支援機構【フラット35】借換融資のご利用条件）

借り換えでは、Sも維持保全型も地域連携型も使えません。 家族構成のポイントだけで、上限は子育てプラスの人数分です。

今のローンで子育てプラスを使っていた場合は、注意が要ります。機構の確認ツールには、借り換える時点のポイント数から、今のローンで使ったポイント数を引いて付与すると書かれています。新築のときにこども1人で1ポイントを使い、借り換えるときにこども2人なら、借り換えで付くのは1ポイントです。

借り換えで得になるかの考え方（減る利息と諸費用の比べ方、控除への影響）は、住宅ローンの借り換えはいつ考える？にまとめています。

そのほか、金利に効くこと

引下げのポイントとは別に、フラット35の金利は次の条件でも変わります。

融資率：建設費・購入価額の9割を超えて借りると高くなる（2026年10月の最も多い金利で年3.83%と3.94%）。頭金との関係は頭金はいくら入れる？で計算しています
団信の種類：デュエット（夫婦連生）は＋0.18%、3大疾病付は＋0.24%（機構金利情報）。違いは団信の種類の比べ方にあります
借入期間：20年以下はフラット20として低い金利、36年以上はフラット50として高い金利になる

引下げのポイントは、こうして決まった金利から下げる仕組みです。

客先でこの制度を説明するときの注意

住宅会社の営業担当の方が、お客様にフラット35の引下げを説明するときに確かめてほしいことです。

説明する前に

何年目まで、何%下がるかを言う。「1%下がる」だけだと、全期間下がると受け取られる
6年目以降（引下げが終わったあと）の毎月の返済額を並べて示す
若年夫婦でこどもがいる世帯は、こどもの人数だけで数える
子育てプラスがない場合は、4ポイントを超えても上積みされない
S・維持保全型の適合には検査機関の適合証明書が要る。プランの段階で、どのメニューを狙うかを決めておく
予算で受付が終わることがある。資金を受け取る時期と、機構のお知らせを確かめる
住宅ローン控除の「子育て世帯」とは年齢と判定日が違う

まとめ

フラット35の金利引下げはポイント制。1ポイント＝当初5年間年0.25%で、メニューのポイントを足して決まる
子育てプラスは、若年夫婦またはこども1人で1、こども2人で2、3人で3ポイント。こどもがいれば人数だけで数える
5年ごとの上限は年1.0%。子育てプラスを使うと超えた分が6年目以降に回り、使わないと4ポイントで打ち止め
4,000万円・35年・年3.83%の例で、こども2人＋ZEH＋長期優良住宅なら総返済額は約343万円少ない（当サイトの計算）
引下げが終わると元の金利に戻る。返済の計画は、終わったあとの返済額で立てる
予算に達すると受付終了。借り換えで使える引下げは子育てプラスだけ

出典

本記事は2026年10月17日時点で公表されている内容に基づいています。金利は毎月変わり、金利引下げの各メニューは予算に達すると受付を終えます。計算例は当サイトの計算で、実際の金利・返済額は取扱金融機関によって異なります。個別の可否や金利は、取扱金融機関の窓口または住宅金融支援機構にご確認ください。