住宅ローンを完済したら抵当権抹消｜届く書類と自分で申請する手順

住宅ローンの最後の返済が済むと、しばらくして金融機関から封筒が届きます。中身は契約書の原本と、見慣れない「解除証書」や「委任状」です。

この書類は、家と土地に付いている抵当権の登記を消すための材料です。登記を消す手続きは、金融機関ではなく持ち主の側でします。この記事では、届く書類の中身と費用、自分で申請する手順を、法務局・法務省・住宅金融支援機構の案内に沿って並べます。住所が変わっていたときの扱いと、放置したときに困る場面も書きます。

完済しても、抵当権の登記は自動では消えない

抵当権は、お金を貸した側が、返してもらえなくなったときにその家と土地から他の債権者より先に返済を受けられる権利です（民法第369条）。住宅ローンを借りるとき、金融機関はこの権利を家と土地に設定し、登記簿に記録します。

ローンを返し終えると、抵当権は役目を終えます。ところが、登記簿の記録は申請しない限り残ったままです。全国銀行協会も、抵当権の登記は返済が終わっても自動的には抹消されず、法務局に抹消登記を申請しないと登記簿に残ると案内しています。

登記の申請は、原則として権利を得る人と失う人が共同でします（不動産登記法第60条）。抵当権の抹消では、持ち主（抵当権設定者）が「登記権利者」、金融機関（抵当権者）が「登記義務者」です。金融機関から届く委任状は、金融機関の側の申請を持ち主に任せるためのもので、これがあるから持ち主1人で手続きを進められます。

完済すると届く書類と、有効期限

法務局の「抵当権の抹消の登記の申請に必要な書類とその入手先等」では、次の書類が並んでいます。どれも、完済後に抵当権者である金融機関などから送られてくるものです。

書類	中身	法務局の一覧での有効期限
登記識別情報（または登記済証）	抵当権を設定したときに金融機関に通知された12桁の英数字。古い抵当権では、設定契約書に「登記済」の印が押されたもの（登記済証）	なし
登記原因証明情報	「解除証書」「弁済証書」など。抵当権が消えたことと、その日付・原因を示す	なし
会社法人等番号	金融機関の番号。送られてくる書類に書いてあれば、それで確かめられる	なし
代理権限証明情報（委任状）	金融機関が、抹消の申請を持ち主に任せる書類	なし

（法務局「抵当権の抹消の登記の申請に必要な書類とその入手先等」から作成）

自分で用意するのは、登記申請書だけです。司法書士などの代理人に頼む場合は、持ち主から代理人への委任状も作ります。

届いたら、まず次の点を見ておきます。

• ☐ 解除証書と委任状に、日付や不動産の表示の書き漏れがないか（空欄にして本人に書かせる金融機関もあると、全国銀行協会が案内しています。書き漏れがあれば、先に金融機関に聞く）
• ☐ 抵当権者が誰か。登記事項証明書の「権利部（乙区）」に書かれています。借りた銀行ではなく、保証会社が抵当権者になっている場合があります（金融機関の公表資料）
• ☐ 土地が何筆、建物が何棟か。抵当権が付いている不動産を全部、申請書に書きます

費用：登録免許税は不動産1個につき1,000円

抹消の登記にかかる国の税金（登録免許税）は、不動産1個につき1,000円です（登録免許税法 別表第一 一(十五)）。同じ申請書で20個を超える不動産を抹消するときは、1件2万円になります。

ケース	不動産の数	登録免許税
一戸建て（土地1筆・建物1棟）	2個	2,000円
一戸建て（土地2筆・建物1棟）	3個	3,000円
マンション（建物1個・敷地権の土地1筆）	2個	2,000円
マンション（建物1個・敷地権の土地3筆）	4個	4,000円

（登録免許税法 別表第一、法務局の抹消手続の案内〈一戸建て編・マンション編〉から作成）

納め方は、税額分の収入印紙を台紙に貼って申請書と一緒に出すのが基本です。オンライン申請なら、インターネットバンキングなどで電子納付もできます。

司法書士に頼む場合は、報酬が別にかかります。日本司法書士会連合会の報酬アンケート（2024年3月実施）では、土地1筆・建物1棟の抵当権抹消の代理で平均17,470円（税込）でした。報酬は事務所ごとに決まり、土地が数筆あるなど事案によって変わります。

自分で申請する手順（書面で出す場合）

法務局の案内（法務省民事局 令和6年4月版）に沿うと、流れは4つです。

1. 登記申請書を作る：法務局ホームページの「不動産登記の申請書様式について」から、抵当権抹消の様式と記載例を取れます。A4・片面で、パソコンか黒のボールペンで書きます（鉛筆・消せるペンは不可）
2. 登録免許税を納める：収入印紙を白紙の台紙に貼り、申請書と重ねてホチキスで留め、つづり目に契印します。印紙そのものには押印しません
3. 提出する：不動産の所在地を管轄する法務局の窓口に持参するか、封筒に「不動産登記申請書在中」と書いて書留で郵送します。登記識別情報は、書いた紙（通知書のコピーでもよい）を封筒に入れて封をし、抵当権者の名前・登記の目的（抵当権抹消）・登記識別情報在中と書いて出します
4. 登記完了証を受け取る：窓口で受け取るなら申請書に押した印鑑を持参します。郵送で受け取るなら、宛名を書いた返信用封筒と書留分の切手を申請書と一緒に出します

申請書の主な欄は、次のとおりです。

欄	書くこと
登記の目的	「抵当権抹消（順位番号後記のとおり）」。順位番号は乙区の番号
原因	抵当権が消えた日と原因。解除証書に書かれた日付で「令和◯年◯月◯日解除」など
権利者	今の持ち主の住所・氏名。登記簿の住所・氏名と一致している必要がある。夫婦の共有なら全員
義務者	金融機関の住所・名称・会社法人等番号・代表者の氏名
添付情報	登記識別情報（または登記済証）、登記原因証明情報、会社法人等番号、代理権限証明情報
登録免許税	不動産の数×1,000円
不動産の表示	登記事項証明書のとおり。不動産番号（13桁）を書けば所在・地番などを省ける

オンラインで申請する場合

抵当権の抹消は、登記・供託オンライン申請システムからも出せます（法務局「抵当権抹消の登記をオンライン申請したい方」）。

• 持ち主（個人）はマイナンバーカードの電子証明書とICカードリーダライタを使います
• 申請者情報を登録し、「申請用総合ソフト」をパソコンに入れて、申請情報を作り、電子署名して送ります
• 登録免許税は電子納付でき、収入印紙でも納められます
• 金融機関の解除証書や委任状が紙の場合は、申請の受付の日から2日以内（初日・休日などを除く）に、紙の原本を法務局に届ける必要があります（持参か書留）
• 金融機関の委任状に「登記識別情報の暗号化に関する件」という委任事項がないと、オンラインでは申請できず、書面で出すことになります

完了すると、登記完了証（電子公文書）をソフトからダウンロードできます。金融機関の書類が紙なら、その分は郵送か持参が残ります。

住所や氏名が変わっていたら、先に変更登記

家を建てたあとに転勤や住み替えで引っ越した、結婚で名字が変わった。こうした人は、抹消の前にもう1つ登記が要ります。

法務局の案内では、申請書の「権利者」欄の住所・氏名は登記簿の今の持ち主の住所・氏名と一致している必要があり、一致しないときは抹消を申請する前に、住所・氏名を今のものに変える登記が別に必要です。

ローンを完済した人は、抹消のついでに住所の変更登記を済ませれば、この義務も同時に果たせます。一戸建てで土地1筆・建物1棟なら、変更登記2,000円と抹消2,000円で、登録免許税は合わせて4,000円です。

スマート変更登記と、相続登記の義務化との関係は、相続登記の義務化の記事にまとめています。

放置したときに困ること

抵当権の抹消には、申請の期限も過料もありません（不動産登記法第164条の過料の対象に入っていません）。ただ、登記簿に抵当権が残っていると、次の場面で手間と時間がかかります。

売る・借り換える・家を担保にお金を借りるとき

全国銀行協会は、抵当権の登記が残ったままだと、その不動産を担保にした新たな融資が難しくなるなどの不利益が生じうると案内しています。売る・借り換えるときに抹消の書類が手元になければ、取り寄せから始めることになります。

書類の交付と再発行には日数がかかります。

場面	かかる日数の例
住宅金融支援機構の住・My Noteで完済を申し込んだとき、抹消書類が届くまで	完済後1か月程度（このため、売却や借り換えで書類を急ぐ場合は住・My Noteでは申し込めない）
住宅金融支援機構に抹消書類の再交付を申請したとき	必要書類の到着を確認してから3週間程度
民間の金融機関に再発行を申し込んだとき	約3〜4週間程度（公表されている1社の例）

（住宅金融支援機構の各案内、金融機関の公表資料から作成）

書類をなくしたとき

全国銀行協会は、金融機関から送られる書類の中には、なくしたり汚したりしても再発行されないものがあるとしています。登記識別情報がその1つです。

登記識別情報を出せないときは、法務局が抵当権者に「この申請に間違いがないか」を確かめる事前通知の方法になります（不動産登記法第23条）。抵当権者は通知の発送日から2週間以内に申し出る決まりで（不動産登記規則第70条）、住宅金融支援機構も、この方法では抹消まで日数がかかると案内しています。

金融機関が合併・名前を変えていたとき

申請書の「義務者」欄の金融機関の名前・住所が、登記簿に書かれたものと違うことがあります。年月がたつと、合併や名称変更、本店の移転が起きるためです。

• 法務局の記載例では、登記簿の名前・住所から今のものまでの変更の経過が分かる金融機関の登記事項証明書（履歴事項証明書・閉鎖事項証明書など）を付けると案内しています。会社法人等番号を書けば省ける場合もあります
• 住宅金融支援機構の例では、旧住宅金融公庫の名義のまま、2007年4月1日以降に完済した抵当権は、抹消の前に「旧公庫から機構への抵当権の移転登記」が要ります。この移転登記の費用（司法書士報酬を含む）は、機構が定めた手続きで司法書士に頼めば機構が負担します

法務局の案内も、事案によっては抹消の前に別の登記が必要になり、手続きが複雑になるとしています。書類が届いてすぐに出せば、こうした名前の食い違いは起きにくくなります。

持ち主が亡くなったとき

抹消しないまま持ち主が亡くなると、抹消の申請は相続人がすることになります（不動産登記法第62条）。その場合は、相続があったことを示す戸籍などの書類も付けます（不動産登記令第7条）。

あわせて、相続した家と土地の相続登記も、相続を知った日から3年以内の義務です。期限や費用は相続登記の義務化の記事にあります。抹消と相続登記をどの順で、どう出すかは、管轄の法務局の手続案内か司法書士に確かめてください。

繰上げ完済・借り換え・売却のときの抹消

完済のきっかけによって、抹消の段取りが少し変わります。

きっかけ	抹消の段取り	詳しい記事
自分のお金で繰上げ完済	書類が届いたら、自分か司法書士が申請する。この記事の手順のとおり	控除がどうなるかは繰上げ返済と住宅ローン控除、退職金で返す場合は退職金で一括返済するか
借り換え	今のローンの抵当権を抹消し、新しいローンの抵当権を設定する。抹消1,000円/個に加え、設定の登録免許税がかかる	費用の全体は借り換えはいつ考える？
家を売る	売った代金でローンを返すなら、完済の日と抹消の書類を受け取る時期を、売却の日程に合わせて今の金融機関と相談する	売ったときの税金はマイホーム売却の3,000万円控除

借り換えや売却では、新しい金融機関や買主との日程があり、登記を司法書士に頼むかどうかもその段取りの中で決まります。どちらの場合も、今の抵当権の登記を消すための書類は、今の金融機関から出てくる点は同じです。住宅金融支援機構は、売却や借り換えで抹消の書類を急ぐ場合は、インターネット（住・My Note）では完済を申し込めないとしています。

団信で完済になったとき

借りた人が亡くなるなどして団体信用生命保険（団信）の保険金が出ると、その保険金でローンが返されます。ローンは完済になりますが、抵当権の登記はこの場合も自動では消えません。

住宅金融支援機構（フラット35の新機構団信）の案内では、流れは次のとおりです。

1. 家族が、借入れを申し込んだ金融機関に連絡し、団信に入っていたかを確かめる
2. 医師の死亡診断書など、所定の書類を金融機関に出す
3. 生命保険会社が審査する。書類を出してから完済（保険金の支払い）まで通常1か月程度
4. 完済が決まるまでは返済を続ける。保険金が出た場合、保険事故日以降に払った分は後日返される
5. 完済が決まると金融機関から知らせが届き、相続人の代表者（連帯債務者がいればその人も可）が「完済関係書類」（契約書類や抵当権の抹消に使う書類）を受け取る。受け取るときは、所定の申出書と、相続関係が分かる戸籍謄本などを出す
6. 抹消の登記を申請する

持ち主が亡くなっているので、抹消の申請は相続人がします。家と土地の相続登記も3年以内の義務なので、両方を見通して進めます。団信の保障の種類と保険金が出る条件は、団信の種類の比べ方にまとめています。

住宅会社の営業担当の方へ｜住み替え・建て替えの相談で確かめること

まとめ

• 住宅ローンを完済しても、抵当権の登記は申請しないと消えない
• 届く書類は、解除証書（弁済証書）・委任状・登記識別情報（または登記済証）など。法務局の一覧では、どれも有効期限はない。期限があるのは、付ける場合の金融機関の登記事項証明書（作成後3か月以内）
• 登録免許税は不動産1個につき1,000円。司法書士に頼むと報酬が別にかかる（アンケートの平均17,470円、税込）
• 自分で申請できる。様式は法務局のホームページ、提出は窓口か書留、マイナンバーカードでオンラインも
• 登記簿の住所・氏名が今と違うなら、先に変更登記。2026年4月から2年以内の義務（2026年3月以前の変更は2028年3月31日まで）
• 放置すると、売却・借り換え・相続のときに、再発行や追加の登記で時間がかかる。書類が届いたら早めに申請する

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よくある質問

住宅ローンを完済したら、抵当権は自動で消えますか？

消えません。登記簿の抵当権の登記は、法務局に抹消の登記を申請するまで残ります。完済すると金融機関から抹消に使う書類が届くので、それを付けて不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。

抵当権の抹消登記にかかる費用はいくらですか？

国に納める登録免許税が不動産1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟なら2,000円です。司法書士に頼む場合の報酬は事務所ごとに違い、日本司法書士会連合会のアンケート（2024年3月実施）では土地1筆・建物1棟で平均17,470円（税込）でした。

司法書士に頼まず、自分で申請してもよいですか？

自分で申請してかまいません。法務局のホームページの様式で登記申請書を作り、収入印紙を貼って、金融機関から届いた書類と一緒に窓口へ持参するか書留で郵送します。マイナンバーカードを使ったオンライン申請もあります。法務局は申請書の代筆はしませんが、予約制の手続案内を受けられます。

引っ越して登記簿の住所と今の住所が違います。そのまま抹消を申請してよいですか？

先に住所の変更登記が要ります。抹消の申請書に書く所有者の住所・氏名は登記簿と一致している必要があり、住所や氏名が変わったときも同じです。変更登記も2026年4月1日から2年以内の義務になり、2026年3月以前の変更は2028年3月31日までに登記します。

抹消の書類をなくしてしまいました。

借りていた金融機関（住宅金融支援機構なら抹消書類再交付業務担当）に再発行を申し込みます。届くまで3週間〜1か月ほどかかる例があります。登記識別情報は再発行されないため、なくした場合は法務局が抵当権者に意思を確かめる事前通知の方法になり、抹消まで日数がかかります。