先に結論
- 婚姻期間が20年以上の夫婦で、自宅（居住用不動産）か自宅を買うためのお金を贈与したときの特例です。基礎控除110万円のほかに最高2,000万円を差し引けます。合わせて評価額2,110万円まで贈与税は0円です
- 評価額は売買価格ではなく、土地は路線価など、家屋は固定資産税評価額で計算します
- 税額が0円でも、翌年2月1日〜3月15日に贈与税の申告が要ります。 戸籍の謄本・戸籍の附票の写しなどを付けます
- 使えるのは同じ配偶者からは一生に一度。2,000万円に届かなくても、残りは使えません
- 控除した部分は、贈与した配偶者が亡くなったときの相続前7年以内の贈与の加算から外れます。ただし基礎控除110万円の部分と2,110万円を超えた部分は外れません
- 登録免許税（評価額の2%）と不動産取得税は、配偶者控除を使ってもかかります。 相続なら登録免許税は0.4%、不動産取得税はかかりません
夫婦の共有名義の家で、夫の持分を妻に移す。夫の単独名義の家を、妻にも分ける。 こうした名義の変更は、夫婦の間でも贈与です。家の評価額が数千万円なら、贈与税は数百万円になります。
婚姻期間が20年を過ぎた夫婦には、この贈与税を大きく減らす特例があります。贈与税の配偶者控除です。 ここでは、使える条件と申告のしかた、計算例を順に書きます。配偶者控除では消えない登記の税金まで、当サイトで国税庁・東京都の資料と条文にあたって確かめました。
贈与税の配偶者控除は「110万円＋2,000万円」
対象は、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産かその取得資金を贈与したときです。贈与税の申告をすれば、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除できます（国税庁 No.4452、相続税法第21条の6）。
| 順番 | 差し引くもの | 金額 |
|---|---|---|
| 1 | 配偶者控除 | 贈与した居住用不動産の価額と、居住用不動産の取得に充てた金銭の合計。上限2,000万円 |
| 2 | 基礎控除（暦年課税） | 110万円 |
| 3 | 残りに税率をかける | 一般税率（夫婦間の贈与は一般税率。国税庁 No.4408） |
配偶者控除は、基礎控除より先に差し引きます（相続税法基本通達21の6-6）。 2,110万円を超えた部分には、一般税率の速算表を当てはめます。
一般税率の速算表（基礎控除と配偶者控除を引いたあとの金額に当てはめる）
| 控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10% | ― |
| 300万円以下 | 15% | 10万円 |
| 400万円以下 | 20% | 25万円 |
| 600万円以下 | 30% | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40% | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45% | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50% | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55% | 400万円 |
（国税庁 No.4408「一般贈与財産用」。令和8年4月1日現在法令等）
親や祖父母からの贈与で使う「特例税率」は、夫婦間の贈与には使えません。親からの住宅資金の援助で使う制度は、親からの住宅資金の非課税と相続時精算課税と暦年贈与の選び方に分けて書いています。
使える条件は4つ
国税庁 No.4452 と条文から、条件を4つに分けて並べます。
配偶者控除の条件
- ☐ 贈与の日の時点で、婚姻期間が20年以上ある
- ☐ 贈与したのが、国内の居住用不動産か、居住用不動産を取得するための金銭である
- ☐ 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、もらった人がその家に実際に住み、その後も住み続ける見込みがある（金銭なら、同じ日までにその金銭で家を取得して住む）
- ☐ もらった人が、同じ配偶者からの贈与で、これまでに配偶者控除を受けていない
婚姻期間は「婚姻届の日から贈与の日まで」
婚姻期間は、婚姻届を出した日から、贈与をした日までで数えます（相続税法施行令第4条の6第2項）。途中で離婚し、同じ相手と再婚した場合は、配偶者でなかった期間を除きます。
数え方で見落としやすいのが端数です。
法第21条の6に規定する婚姻期間を計算する場合において、その計算した婚姻期間に1年未満の端数があるときであっても、その端数を切り上げないのであるから留意する。したがって、その婚姻期間が19年を超え20年未満であるときは、贈与税の配偶者控除の適用がない。
（国税庁 相続税法基本通達21の6-7）
不動産の贈与では、贈与契約の日や登記の日をいつにするかで、婚姻期間が20年に届くかどうかが変わります。20年を過ぎた日以後に贈与するよう、日付を先に確かめます。
居住用不動産は「家だけ」「土地だけ」「持分だけ」でもよい
居住用不動産は、専ら居住の用に供する国内の土地・借地権・家屋です（相続税法第21条の6第1項）。家と土地をまとめて贈与する必要はありません（国税庁 No.4455）。
| 贈与するもの | 配偶者控除 |
|---|---|
| 家と土地の両方 | 使える |
| 家だけ | 使える |
| 土地だけ | 使える。ただし、家の持ち主が配偶者か、同居する親族であること |
| 土地の一部・共有持分 | 使える |
| 店舗兼住宅 | 住まいに使っている部分だけ |
（国税庁 No.4455、相続税法基本通達21の6-1〜21の6-3）
共有名義の家で、一方の持分を、もう一方に移す形でも使えます。この記事の計算例は、この形を取り上げます。
同じ配偶者からは一生に一度
配偶者控除は同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。
（国税庁 No.4452）
控除の上限は2,000万円ですが、一度使えば、2,000万円に届いていなくても残りは使えません。 1,000万円分の持分で使うと、残りの1,000万円分は消えます。贈与する持分は、1回で決めきるのが前提です。
「同じ配偶者から」とあるのは、今回の贈与者のことです（相続税法基本通達21の6-8）。
今年は半分だけ移して、残りは何年かあとに、というのはだめなの？
2回目は配偶者控除が使えません。2回目の分は、ふつうの贈与として110万円の基礎控除だけで計算することになります。移す持分は、最初の1回で決めきっておきましょう。
税額が0円でも申告が要る
配偶者控除は、贈与税の申告書に控除の金額などを書き、決まった書類を付けた場合に限って使えます（相続税法第21条の6第2項）。 評価額が2,110万円以下で税額が0円になる場合も、申告しないと控除は受けられません。年110万円以下なら申告不要、という基礎控除の扱い（国税庁 No.4402）とは違います。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 出す人 | 贈与を受けた配偶者 |
| 期間 | 贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日（国税庁 No.4429） |
| 出す先 | もらった人の住所地の税務署（e-Tax でも出せる） |
| 添付書類 | ①贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍の謄本か抄本 ②同じく10日経過後の戸籍の附票の写し ③登記事項証明書など、居住用不動産を取得したことが分かる書類 |
| 不動産を贈与したとき | 上の書類に加えて、評価明細書などの提出が求められている |
（国税庁 No.4452）
登記事項証明書は、申告書に不動産番号を書くなどすれば添付を省けます（国税庁 No.4452）。 国税庁「令和7年分贈与税の申告のしかた」には、配偶者控除を使う申告の作成例（事例3）とチェックシートが載っています。
期限を過ぎた場合
条文は、期限後申告書や更正の請求書に書類を付けた場合も、配偶者控除の対象に含めています（相続税法第21条の6第2項）。ただし、2,110万円を超えて税額が出る場合、期限までに申告しないと加算税がかかります（国税庁 No.4429）。期限内に出すのが前提です。
家の評価額は「売れる値段」ではない
2,110万円は、贈与税の計算で使う評価額で見ます。売買価格や買ったときの値段ではありません（国税庁 No.4602）。
| 評価のしかた | どこで分かるか | |
|---|---|---|
| 土地 | 路線価がある地域は路線価方式、ない地域は固定資産税評価額×倍率の倍率方式 | 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」 |
| 家屋 | 固定資産税評価額×1.0 | 毎年届く固定資産税の課税明細書、市区町村の評価証明書 |
共有持分を贈与するなら、家全体の評価額×贈与する持分が贈与した額です。
ローンが残っている家は、評価のしかたが変わることがある
住宅ローンが残る家を、ローンの返済も引き受ける条件で贈与すると「負担付贈与」になります。このとき土地や家屋は、路線価や固定資産税評価額ではなく通常の取引価額から負担額を引いて評価します。贈与した側には、負担額で売ったものとして譲渡所得の課税が生じることがあります（国税庁 No.4426、No.4602）。ローンを残したまま持分を移す場合は、移す前に税務署で確かめてください。
計算例1：共有名義の夫の持分2分の1を妻へ（例）
以下は、説明のために置いた例です。 実際の評価額は、路線価図と固定資産税の課税明細書で確かめてください。
例の前提
- 夫と妻が2分の1ずつの共有。婚姻期間は20年以上で、妻はこれまで配偶者控除を使っていない
- 夫の持分2分の1を、妻に贈与する。ローンは完済している
- 贈与税の評価額（家全体）：土地（路線価で計算）3,000万円、家屋（固定資産税評価額）1,000万円
- 固定資産税評価額（家全体）：土地2,600万円、家屋1,000万円
- 東京都の一戸建て。土地150㎡、延床面積110㎡、1997年（平成9年）4月1日以後の新築
贈与税は0円（申告は要る）
| 計算 | 金額 |
|---|---|
| 贈与した額 | (3,000万円＋1,000万円)×1/2＝2,000万円 |
| 配偶者控除 | 2,000万円 |
| 基礎控除 | 110万円（引ききれずに余る） |
| 贈与税 | 0円 |
配偶者控除がなければ、(2,000万円−110万円)×50%−250万円＝695万円です（当方計算）。
登録免許税は36万円
持分の移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額×移す持分×2%です（国税庁 No.7191、登録免許税法第10条第2項）。
| 計算 | 金額 | |
|---|---|---|
| 土地 | 2,600万円×1/2×2% | 26万円 |
| 家屋 | 1,000万円×1/2×2% | 10万円 |
| 合計 | 36万円 |
司法書士に登記を頼むなら、その報酬が別にかかります。
不動産取得税は0円〜34.5万円
不動産取得税は、取得した持分の固定資産税評価額に3%をかけます。宅地は評価額を2分の1にしてから計算します（東京都主税局。いずれも2027年3月31日までの取得）。
| 軽減を使わない場合 | 中古住宅の軽減が使える場合 | |
|---|---|---|
| 家屋 | 1,000万円×1/2×3%＝15万円 | (500万円−1,200万円×1/2)×3% → 0円 |
| 土地 | 2,600万円×1/2×1/2×3%＝19.5万円 | 19.5万円−減額26万円 → 0円 |
| 合計 | 34.5万円 | 0円 |
（当方計算。土地の減額は、1㎡あたりの価格〈2,600万円×1/2÷150㎡〉×床面積の2倍〈200㎡まで〉×持分1/2×3%＝26万円で、税額19.5万円が限度）
中古住宅の軽減は、自分が住むための住宅を取得し、床面積が40㎡以上240㎡以下などの要件を満たすときに、建物の評価額から新築の時期に応じた額を引くしくみです。持分を取得した場合は、評価額と控除額の両方に持分をかけます（東京都主税局「不動産取得税Q&A」Q13）。土地にも減額があります（同Q14）。
すでに住んでいる家の持分を、贈与で取得したときの軽減
東京都の案内には、贈与での取得を軽減から外す記述は見当たりません。一方で、すでに半分を持って住んでいる人が、残りの持分を贈与で取得した場合を直接扱った記述も見つけられませんでした。軽減が使えるかどうかと、申告の書類は、家のある都道府県の税事務所に確かめてください。新築の時期ごとの控除額の表は中古住宅を買ってリフォームするお金に載せています。
例1のまとめは、贈与税0円、登録免許税36万円、不動産取得税0円〜34.5万円です。「贈与税がかからない」と「お金がかからない」は別のことです。
計算例2：夫の単独名義の家を、どこまで移すか（例）
これも説明のための例です。 夫の単独名義で、贈与税の評価額が家全体で4,500万円（土地3,500万円・家屋1,000万円）の家を考えます。
| 移す範囲 | 贈与した額 | 計算 | 贈与税 |
|---|---|---|---|
| 全部 | 4,500万円 | (4,500万円−2,000万円−110万円)×50%−250万円 | 945万円 |
| 持分1/2 | 2,250万円 | (2,250万円−2,000万円−110万円)×10% | 14万円 |
| 持分4/9 | 2,000万円 | 2,000万円−2,000万円 | 0円 |
（当方計算。速算表は国税庁 No.4408 の一般税率）
全部を移すと、2,110万円を超えた2,390万円に50%の税率がかかります。贈与税を0円にするなら、贈与する額が評価額で2,110万円以内に収まる持分にします。 この例では、2,110万円÷4,500万円＝約46.9%が上限です。
持分4/9なら配偶者控除の2,000万円で収まり、110万円の基礎控除はその年のほかの贈与のために残ります。持分の分け方は、登記をする司法書士と、評価額を見ながら決めます。
相続前7年以内の贈与の加算から外れる部分、外れない部分
亡くなった人から相続前の一定期間に受けた贈与は、相続税の計算に足し戻します（相続税法第19条）。2024年1月1日以後の贈与から、この期間は3年から段階的に7年に延びています。期間の表と経過措置は、相続時精算課税と暦年贈与の記事にまとめています。
配偶者控除を受けた贈与は、このうち配偶者控除額に相当する部分だけが足し戻しから外れます（相続税法第19条第2項、国税庁 No.4161）。
| 贈与した額（例） | 配偶者控除額 | 夫が加算の期間内に亡くなったとき、妻の相続税の計算に足し戻す額 |
|---|---|---|
| 2,000万円（例1） | 2,000万円 | 0円 |
| 2,250万円（例2の持分1/2） | 2,000万円 | 250万円（110万円の基礎控除の部分も含む） |
足し戻しの対象になるのは、相続や遺贈で財産を取得した人です（国税庁 No.4161）。妻が夫から何も相続しなければ、足し戻しの話にはなりません。足し戻した贈与に払った贈与税は、相続税から差し引きます（同）。
贈与した年に、贈与した配偶者が亡くなったとき
相続の開始の年に受けた贈与は、通常は相続税の計算に入れて、贈与税はかかりません。例外は、婚姻期間20年以上の配偶者から受けた居住用不動産です。過去にその配偶者からの贈与で配偶者控除を受けていなければ、配偶者控除にあたる部分は相続税の計算に入れません。 その部分は贈与税の申告をして、配偶者控除を受けられます（国税庁 No.4452 のQ&A、相続税法第19条第2項第2号）。この場合も申告が要ります。
相続で渡す場合と比べるときの見方
配偶者控除は、相続のときに配偶者が家を受け取る場合と比べて考える場面が多い制度です。比べるときの材料を、税ごとに並べます。
| 生前に贈与（配偶者控除） | 相続で取得 | |
|---|---|---|
| 贈与税・相続税 | 評価額2,110万円まで贈与税0円。申告が要る | 配偶者は、取得した遺産が1億6,000万円か法定相続分相当額の多いほうまで相続税がかからない（国税庁 No.4158） |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額の2%（国税庁 No.7191） | 0.4% |
| 不動産取得税 | かかる（中古住宅の軽減が使えれば減る） | かからない（地方税法第73条の7） |
配偶者が取得する遺産が配偶者の税額軽減の範囲に収まれば、配偶者には相続税がかかりません。その場合、生前に贈与すると、登録免許税と不動産取得税の分だけ、相続で渡すより多く払う結果になります。 一方で、遺産の額が大きく、配偶者以外の家族にも相続税がかかる家族では、生前に移した分が夫の遺産から外れることに意味が出ます。どちらになるかは、遺産の全体で決まります。相続税がかかるかどうかの目安と、配偶者の税額軽減・自宅の土地の特例（小規模宅地等の特例）は、相続税の基礎控除の記事で計算しています。
贈与税が0円になることだけを見て決めると、登記の税金のぶんだけ多く払う家族もあります。相続になったら配偶者に相続税がかかるのかを先に見積もると、比べる材料がそろいます。
ローンが残っている家、ペアローンの家で持分を移すとき
住宅ローンの返済中に持分を移す場合は、税金のほかに確かめることがあります。
- 金融機関の承諾。 家には抵当権が付いています。持分の変更に金融機関の審査や承諾が要る場合があります。フラット35の例は離婚とペアローンの記事で引いています
- 負担付贈与にならないか。 ローンの返済を引き受ける条件で贈与すると、評価のしかたが変わり、贈与した側に譲渡所得がかかることがあります（国税庁 No.4426。前の節の警告を参照）
- 住宅ローン控除。 住宅ローン控除は、自分の持分の取得対価までの借入れが対象です。持分を手放した側の控除がどうなるかは、国税庁の資料で直接扱ったものを見つけられませんでした。移す前に税務署で確かめてください。持分と借入れの関係はペアローン・収入合算・単独の比べ方に書いています
離婚の財産分与は、この特例の話ではない
離婚にともなう財産分与で家を受け取る場合は、通常は贈与税がかかりません。財産分与は贈与ではなく、夫婦の財産の清算などにもとづく給付と考えられているためです。そのかわり、渡した側に譲渡所得の課税が生じます。詳しくは離婚したらペアローンと住宅ローン控除はどうなる？をご覧ください。
東京都の案内：配偶者控除を使っても不動産取得税はかかる
不動産取得税は、土地や家屋を購入・贈与・建築などで取得したときに、取得した人にかかる都道府県の税です。東京都主税局は、配偶者控除との関係を Q&A で答えています。
贈与税において、夫婦間の居住用不動産の贈与の特例の適用を受けた場合でも不動産取得税は課税となります。
（東京都主税局「不動産取得税Q&A」Q2）
課税のもとになる価格は、贈与でも固定資産課税台帳に登録されている価格です（東京都主税局「不動産取得税」）。取得から30日以内に都税事務所へ申告することになっていますが、30日以内に登記を申請した場合は原則として申告は要りません（同）。中古住宅の軽減を受けるときの手続きは都道府県で違うので、家のある都道府県で確かめてください。
手続きの順番
持分を移す前から申告までにやること
- ☐ 婚姻届の日を戸籍で確かめ、20年を過ぎた日以後に贈与の日を置く
- ☐ 路線価図と固定資産税の課税明細書で、家全体の評価額を出す
- ☐ 評価額が2,110万円以内に収まる持分を決める（2回目は配偶者控除が使えない）
- ☐ ローンが残っていれば、金融機関に持分の変更を相談する
- ☐ 相続になったときに配偶者に相続税がかかるかを見積もり、登録免許税・不動産取得税と比べる
- ☐ 贈与契約書を作り、司法書士に持分の移転登記を頼む（登録免許税は評価額×持分×2%）
- ☐ 都道府県の税事務所に、不動産取得税と中古住宅の軽減が使えるかを確かめる
- ☐ 翌年2月1日〜3月15日に、戸籍の謄本・戸籍の附票の写し（贈与から10日経過後に作成）などを付けて贈与税を申告する
まとめ
- 婚姻期間20年以上の夫婦で、自宅か自宅の購入資金を贈与すると、評価額2,110万円まで贈与税0円
- 婚姻期間は婚姻届の日から贈与の日まで。19年11か月では使えない
- 税額0円でも、翌年3月15日までに申告して、はじめて控除が受けられる
- 同じ配偶者からは一生に一度。 移す持分は1回で決める
- 控除額の部分は相続前7年以内の贈与の加算から外れる。110万円の部分と超えた部分は外れない
- 登録免許税2%と不動産取得税はかかる。 相続なら0.4%と非課税。配偶者の税額軽減と合わせて比べる
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出典
- 国税庁 タックスアンサーNo.4452「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」
- 国税庁 タックスアンサーNo.4452 Q&A「贈与の年に贈与者が死亡した場合の配偶者控除の適用」
- 国税庁 タックスアンサーNo.4455「配偶者控除の対象となる居住用不動産の範囲」
- 国税庁 タックスアンサーNo.4408「贈与税の計算と税率（暦年課税）」
- 国税庁 タックスアンサーNo.4402「贈与税がかかる場合」
- 国税庁 タックスアンサーNo.4429「贈与税の申告と納税」
- 国税庁 タックスアンサーNo.4161「贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）」
- 国税庁 タックスアンサーNo.4158「配偶者の税額の軽減」
- 国税庁 タックスアンサーNo.4602「土地家屋の評価」
- 国税庁 タックスアンサーNo.4426「負担付贈与に対する課税」
- 国税庁 タックスアンサーNo.7191「登録免許税の税額表」
- 国税庁「令和7年分贈与税の申告のしかた」
- 国税庁 相続税法基本通達「第21条の6《贈与税の配偶者控除》関係」
- e-Gov法令検索「相続税法」（第19条・第21条の6）
- e-Gov法令検索「相続税法施行令」（第4条の6）
- e-Gov法令検索「登録免許税法」（第10条）
- 東京都主税局「不動産取得税」
- 東京都主税局「不動産取得税Q&A」
本記事は2026年10月17日時点で公表されている法令と資料に基づいています。計算例の評価額は説明のための例で、実際の税額は土地・家屋の評価額と要件によって変わります。不動産取得税の税率と宅地の特例は2027年3月31日までの取得が対象で、延長されるかどうかは2026年12月の税制改正大綱で示されます。個別の判断は、贈与税は所轄の税務署、不動産取得税は都道府県税事務所、登記は法務局・司法書士にご確認ください。
よくある質問
贈与税の配偶者控除は、いくらまで贈与税がかかりませんか？
配偶者控除の最高2,000万円と、暦年課税の基礎控除110万円を合わせて、贈与した自宅（または自宅を買うための金銭）の評価額が2,110万円までなら贈与税はかかりません。評価額は売買価格ではなく、土地は路線価や倍率、家屋は固定資産税評価額で計算します。
贈与税が0円なら、申告しなくてもよいですか？
申告が要ります。配偶者控除は、控除を受ける金額などを書いた贈与税の申告書に戸籍の謄本などを添付して出した場合に限って使えます。期間は贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです。
婚姻期間は、いつから数えますか？
婚姻届を出した日から、贈与をした日までです。1年未満の端数は切り上げないので、19年11か月では使えません。途中で離婚して同じ相手と再婚した場合は、配偶者でなかった期間を除いて数えます。
配偶者控除を使えば、登記の税金もかかりませんか？
かかります。贈与による所有権の移転登記の登録免許税（固定資産税評価額の2%）と、都道府県の不動産取得税は、配偶者控除とは関係なく課税されます。相続で取得した場合は、登録免許税が0.4%で、不動産取得税はかかりません。
2,000万円を使い切らなかったら、残りを翌年以降に使えますか？
使えません。同じ配偶者からの贈与で配偶者控除を受けられるのは一生に一度です。1,000万円の贈与で使えば、残りの1,000万円分は消えます。
