住宅ローンの審査に落ちたら｜理由の見当のつけ方と次にやること

住宅ローンの審査に落ちると、「どこが悪かったのか」が分からないまま、次の手を考えることになります。 金融機関からの連絡は「今回はご希望に添えません」だけ、ということも珍しくありません。

それでも、手がかりはあります。 公表されている審査の基準、国の調査、自分の信用情報の3つです。 この記事では、落ちたあとに何をどの順番で確かめるかを、一次情報で整理します。

事前審査と本審査の違い、申込みに要る書類は住宅ローンの事前審査と本審査に書いています。この記事は、その審査で通らなかったあとの話です。

落ちた理由は、教えてもらえるのか

金融庁は「可能な範囲で」説明する態勢を求めている

金融機関が融資を断るときの説明について、金融庁は監督指針で着眼点を示しています。 監督指針は、金融庁が銀行などを検査・監督するときの目安です。この部分は、個人向けの貸付け（住宅ローンを含む）も念頭に置いたものと書かれています。

これまでの取引関係や、顧客の知識、経験、財産の状況及び取引を行う目的に応じ、可能な範囲で、謝絶の理由等についても説明する態勢が整備されているか。

（金融庁「中小・地域金融機関向けの総合的な監督指針」本編〈令和8年10月〉Ⅱ－３－２－１－２（５）②「顧客の要望を謝絶し貸付契約に至らない場合」。「主要行等向けの総合的な監督指針」にも同じ文言があります）

「謝絶」は、申込みを断ることです。読むときの注意が2つあります。

• 「可能な範囲で」と書かれている。 審査の基準や点数の中身まで説明することを求めた文ではありません
• 金融機関の態勢を見るための目安。 申込者が理由の開示を請求できる権利を定めたものではありません

信用情報機関も、理由は分からない

信用情報機関は、ローンの契約や申込みの記録を集めて、加盟する金融機関に提供しているところです。審査をするのは金融機関で、信用情報機関ではありません。 全国銀行個人信用情報センターは、本人開示の案内でこう書いています。

※なお、当センターでは審査業務を一切行っておりません。また、本人開示は金融機関における審査結果の理由を特定するものではありません。

（全国銀行個人信用情報センター「本人開示の手続き」）

つまり、理由そのものを外から取り寄せる方法はありません。 できるのは、金融機関に聞ける範囲で聞くことと、手元の材料で見当をつけることです。

金融機関に聞くこと

理由を「教えてください」とだけ聞くと、答えにくい質問になります。答えが返ってきやすい形に分けて聞きます。

どの段階で止まったかで、見直す場所が違う

同じ「審査に落ちた」でも、止まった場所で次の手が変わります。

止まった場所	よくある原因の方向	次に見直すこと
事前審査	借入額と年収の釣り合い、ほかの借入れ、勤続年数・雇用形態、信用情報	返済負担率の計算し直し、本人開示、基準の違う金融機関
本審査（金融機関・保証会社）	事前審査のあとの変化（転職・新しい借入れ・見積もりの増額）、書類で分かった収入、物件の評価	申込み内容と書類の食い違い、借入額、物件
団信の引受け	健康状態の告知	ワイド団信、団信を条件にしない借入れ（フラット35など）
物件	担保の評価、フラット35の技術基準・床面積	借入額（融資率）、物件の仕様、借入先

（金融機関の審査の項目は国土交通省の調査、フラット35は【フラット35】ご利用条件から。原因の方向は当サイトの整理で、個々の結果の理由を示すものではありません）

民間の住宅ローンでは、保証会社の保証を借入れの条件にしている例が多くあります。国土交通省の調査では、系列の保証会社の保証が必要と答えた金融機関が529、外部の保証会社の保証が必要が401ありました（複数回答）。窓口の金融機関の審査とは別に、保証会社の審査で止まることもあります。

自分で見当をつける材料1：返済負担率を計算し直す

いちばん先に確かめるのは、借入額と年収の釣り合いです。基準が公表されているフラット35の数字を物差しにします。

（住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件。ページ表記2026年4月1日現在）

たとえば年収500万円なら、すべての借入れの年間返済は175万円までです。 ここに車のローンが月3万円あると、住宅ローンに回せるのは年139万円に減ります。

条件（年収500万円・35%）	住宅ローンに回せる年間返済	借入額の上限の目安
ほかの借入れなし	175万円	約3,371万円
車のローン月3万円あり	139万円	約2,677万円

（当方計算。金利は2026年10月資金受取分のフラット35〈借入期間21〜35年・融資率9割以下〉で最も多い年3.830%、35年・元利均等・ボーナス返済なしとして計算。審査に使う金利や計算のしかたは金融機関ごとに違います）

月3万円の借入れひとつで、上限が約700万円下がります。申込書にほかの借入れを書き漏らしていた、カードの分割払いやリボ払いを借入れと思っていなかった、という場合は、ここで食い違いが出ます。

民間金融機関の返済負担率の線は、国土交通省の調査では「40%以内」81機関、「35%以内」57機関、「30%以内」43機関など、ばらばらです。審査で使う金利も金融機関ごとに違います。 フラット35の基準で見て上限に近い、または超えているなら、借入額が原因の第一候補と考えて見直します。

この上限は「審査で通る額」です。そこまで借りてよいかは別の話なので、住宅ローンは「借りられる額」と「返せる額」が違うの計算ツールで、返せる額も並べておきます。

自分で見当をつける材料2：民間金融機関の審査項目と照らす

民間金融機関の審査の基準は、ほとんど公表されていません。手がかりは、国土交通省の「民間住宅ローンの実態に関する調査」です。令和7年度の調査では、994の金融機関が、融資のときに考慮する項目を答えています。

自分で当てはまりを確かめやすい項目だけを抜き出します。

審査項目	考慮する機関の割合	具体的な内容（回答した機関の数・複数回答）
完済時年齢	98.4%	80歳未満 732、85歳未満 97、75歳未満 44 など
健康状態	96.1%	団信加入が必要 866、団信加入は選択可能 88、不要 4
年収	94.2%	150万円以上 387、100万円以上 307、200万円以上 65 など
勤続年数	93.9%	1年以上 661、3年以上 121、2年以上 45、その他 183
返済負担率	90.9%	40%以内 81、35%以内 57、30%以内 43、その他 136 など
金融機関の営業エリア	89.2%	エリア内に居住 850、エリア内に勤務 572
カードローン等の他の債務の状況や返済履歴	72.5%
雇用形態	70.6%	派遣社員は対象外 357、契約社員は対象外 286 など
融資率（購入の場合）	69.1%	100%以内 377 など

（国土交通省「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」の審査項目を、同調査の正誤表〈令和8年6月〉の修正後の値で作成。割合は994機関に対する構成比。全項目の表は事前審査と本審査の記事に載せています）

読み方のポイントは、同じ項目でも線の引き方が違うことです。 勤続年数を「1年以上」とする機関が661ある一方、「3年以上」も121あります。派遣社員や契約社員を対象外にする機関もあります。

ただ、私が家づくりの相談窓口で住宅アドバイザーをしていた8年間に見てきた実務では、勤続1年以上かどうかはまったく関係ありませんでした。極端にいえば、給与明細が1か月分あれば、審査の土台には乗ります（土台に乗るのは「審査してもらえる」という意味で、「通る」という意味ではありません）。 むしろ厳しかったのは、自営業や会社の経営者の方です。フリーターの方も厳しいのですが、自営業の方よりはまだよい、というのが私の実感です。フラット35では、給与収入だけの人以外は、事業所得などを合わせた所得金額で年収を数えます（【フラット35】ご利用条件）。自営業の人は、売上ではなく経費を引いたあとの金額で見られます。

ある機関で通らなかった条件でも、基準の違う機関なら通ることがあります。 逆に、どの機関でも見る項目（年齢・健康状態・年収・返済負担率）で引っかかっているなら、出す先を変えるより条件を変えるほうが先です。

自分で見当をつける材料3：信用情報を本人開示で確かめる

3つの機関の開示の方法と手数料

延滞や、自分で把握していない借入れが記録されていないかは、信用情報機関に本人開示を申し込めば確かめられます。

機関	方法と手数料	受け取りまで
CIC	インターネット 500円（スマートフォンとマイナンバーカード等を使う）／郵送 1,500円	インターネットはその場で確認。郵送は申込みから1週間〜10日ほど
日本信用情報機構（JICC）	スマホアプリ 700円（マイナンバーカードで認証）／郵送 2,177円（速達2,511円）	アプリは1〜3日程度（土日祝日・年末年始を除く）
全国銀行個人信用情報センター	インターネット 800円（マイナンバーカードで本人確認）／郵送 2,403円（利用券の代金。開示手数料2,060円＋発券手数料343円）	インターネットも即時の開示はできない

（CIC「情報開示を申し込む」、JICC「本人による開示申し込み」、全国銀行個人信用情報センター「本人開示の手続き」「郵送による開示手続」。2026年10月17日時点。手数料はいずれも各機関の表示のまま）

JICCと全国銀行個人信用情報センターは、2026年10月時点で申込みが集中していて、通常より日数がかかると案内しています。次の申込みの予定があるなら、早めに申し込みます。

どの機関に照会されたかは、申し込んだときの信用情報の同意書に書かれています。全国銀行個人信用情報センターの加盟資格は、銀行などの金融機関や、その推薦を受けたクレジットカード会社・保証会社などです（同センター「センターの概要」）。住宅ローンでは、窓口の金融機関と保証会社とで加盟先が違うこともあるので、同意書に名前のあった機関はすべて開示します。 全国銀行個人信用情報センターの本人開示では、CIC・JICCとの交流対象の情報は確かめられず、それぞれの機関に申し込むよう案内されています。

開示の結果で見るところ

契約の記録（契約の内容と返済の状況）は、3つの機関とも契約中と、契約が終わってから5年を目安に残ります（機関ごとに表現が少し違います）。全国銀行個人信用情報センターの官報情報は、決定日から7年を超えない期間です。

一方、CICとJICCが公表している申込みの記録の項目に、審査の結果（通ったか断られたか）は挙がっていません。 「落ちた」という記録が残るわけではありません。

申込みの記録が残る期間

申し込んだ事実は、次の期間、ほかの金融機関からも見える状態で残ります。

機関	申込みの記録が残る期間
CIC	照会日から6か月間
JICC	照会日から6か月以内
全国銀行個人信用情報センター	会員への提供は6か月を超えない期間（本人開示は1年を超えない期間）

（CIC「CICが保有する信用情報」、JICC「信用情報の内容と登録期間」、全国銀行個人信用情報センター「センターの概要」）

短い期間に申込みが重なったことを金融機関がどう見るかは、公表された物差しがありません。 申込みの記録の詳しい仕組みは事前審査と本審査の記事に書いています。

次の手1：条件を変えて出し直す

見当がついたら、まず条件の側を見直します。見直す場所は5つです。

見直すこと	何が変わるか	詳しくは
借入額を減らす	返済負担率が下がる。融資率も下がる	返せる額の記事
借入期間を延ばす	年間返済が減り、返済負担率が下がる。総返済額は増える	下の注意
頭金を増やす	借入額と融資率が下がる。フラット35は融資率9割以下で金利が下がる	頭金の記事
収入を合算する	返済負担率の分母（年収）が増える	ペアローン・収入合算の記事
ほかの借入れを減らす	返済負担率の分子（年間返済）が減る	下の注意

それぞれの注意

借入期間。 フラット35の上限は、「80歳－申込時の年齢（1年未満切上げ）」と35年の短いほうです。完済時の年齢は、民間金融機関の98.4%が審査項目にしています（国土交通省の調査）。年齢によっては、延ばせる余地がありません。 民間の金融機関の完済時の年齢の上限は機関ごとに違い、調査では「80歳未満」が多く、「85歳未満」の機関もあります。ただ、私が相談の現場で見てきた範囲では、民間の金融機関で80歳まで貸してもらえるかどうかは、その時々で違いました。延ばす前提で考えるなら、申込先に上限を確かめておきます。

頭金。 フラット35は、融資率が9割を超えると「返済の確実性等をより慎重に審査します」とご利用条件に書かれています。2026年10月の最も多い金利は、融資率9割以下で年3.830%、9割超で年3.940%です。頭金を入れすぎて諸費用や生活費が残らない形は避けます。

収入合算。 フラット35では、合算できるのは収入合算者の年収の全額までです。ただし年収の50%を超えて合算すると、本人と合算者のうち年齢の高いほうで借入期間の上限が決まります。2人の収入が続く前提の返済になる点は、ペアローン・収入合算の記事で確かめてください。

ほかの借入れ。 車のローンやカードの分割払いを返し終えれば、その年間返済は計算から外れる方向に働きます。ただし、完済の事実がいつ記録に反映されるか、完済を何で証明するかは、申込先に確かめます。次の申込みの前に、新しい借入れを増やさないことも同じくらい大事です。

次の手2：出す先を変える

基準の違う民間金融機関

材料2の表のとおり、勤続年数・雇用形態・返済負担率・団信の扱いは、金融機関ごとに線が違います。 引っかかった理由が、その機関に固有の線だと見当がつくなら、基準の違う機関に出す意味があります。金融機関が公表している申込みの条件（勤続年数、雇用形態、営業エリア、団信の扱い）を見て、自分が対象外になる先を先に外します。

フラット35

フラット35は、申込みの要件が公表されている住宅ローンです。民間の住宅ローンと違う点がいくつかあります。

• 保証人も保証料も要らない（保証会社の審査がない）
• 団信に入らなくても使える
• 総返済負担率・年齢・床面積・技術基準などの要件が公表されている

ただし、ご利用条件には「取扱金融機関または住宅金融支援機構の審査の結果によっては、お客さまのご希望にそえない場合があります」とあります。要件を満たせば借りられると約束する表ではありません。 また、総返済負担率や技術基準は、どの取扱金融機関でも同じ要件です。フラット35で、この要件に当たって通らなかったのなら、取扱金融機関を変えても要件は変わりません。 条件の側（材料1と次の手1）を見直します。

団信で止まったとき

民間の住宅ローンは、団信（団体信用生命保険）への加入を借入れの条件にしていることが多くあります。国土交通省の調査では、健康状態を審査項目にする955機関のうち、866機関が団信加入を必要と答えています。持病があると、金融機関の審査より先に団信の告知で止まることがあります。

選択肢は大きく3つです。

1つ目：ワイド団信。 加入の条件をゆるめた団信です。生命保険文化センターはこう説明しています。

通常の団信に比べて加入条件が緩和されているため、保険料は割増となりますが、割増分は住宅ローンの金利に上乗せされるのが一般的です。

（生命保険文化センター「団体信用生命保険について知りたい」）

糖尿病や高血圧症など、通常の団信に入れない場合でも入れる可能性がある、とされています。ワイド団信にも審査があり、扱っていない金融機関もあります。

2つ目：団信を条件にしない借入れ。 フラット35は団信に入らなくても利用できます。その場合の金利は、新機構団信付きの金利から年0.2%低くなります（【フラット35】よくある質問 Q&A番号599）。民間でも、団信の加入を「選択可能」とする機関が88ありました（国土交通省の調査）。

3つ目：団信の代わりの備え。 団信に入らなければ、万一のときにローンの返済義務が残り、相続した人が返すことになります（同Q&A）。ローンとは別に、生命保険で残高ぶんを備えるかを合わせて考えます。

団信の種類と金利の上乗せは団信の種類の比べ方、団信と生命保険の重なりは団信に入ったら、生命保険はいくら減らせるかにまとめています。

土地・建物の契約にローン特約があるとき

審査に落ちたとき、次の申込みより先に確かめるのが、契約のローン特約です。

土地の売買契約

不動産会社が代金のローンをあっせんする場合、ローンが成立しないときの措置は重要事項の説明の対象です（宅地建物取引業法第35条第1項第12号）。 国土交通省の「解釈・運用の考え方」は、融資が認められないときは売買契約を解除できること、解除できる期限を設ける場合はその旨を説明するとしています。解除したときは、売主は手付などを無利息で返すこととされています。

審査に落ちたら、すぐに次の3つを確かめます。

別の金融機関に出し直すと、結果が出るまでにまた日数がかかります。出し直しの結果を待つあいだに期限が来ることがあるので、期限と、出し直しにかかる日数を並べて考えます。期限の延長は、契約の定めと相手方との話し合いで決まります。

建物の工事請負契約

建物の請負契約には、土地の重要事項説明のような仕組みがなく、国の標準約款にもローンの定めがありません。特約を付けたかどうか、期限はいつかは、契約書しだいです。特約がないまま解約すると、注文者の都合による解除（民法第641条）として、建築会社の損害を賠償することになります。 土地と建物の両方に特約がある場合は、2つの期限を一つの表に並べてから動きます。

請負契約のローン特約で見る項目は注文住宅の請負契約の前に確かめること、期限から逆算した申込みの時期は事前審査と本審査の記事に書いています。

急いで何社にも出す前に考えること

審査に落ちると、すぐに別の金融機関に出したくなります。急ぐ前に、次の順番で整理します。

申込みの記録は、出すたびに積み上がり、6か月ほど残ります。それをどう評価するかは金融機関ごとで、公表された基準はありません。 数を打つより、理由の見当をつけて、基準の違う先か、変えた条件で出す。 そのほうが、次の結果が意味を持ちます。

客先で審査の結果を伝えるときの注意

住宅会社の営業担当の方が、お客様に審査の結果を伝えたり、次の手を相談されたりするときに確かめてほしいことです。

まとめ

• 落ちた理由は、金融庁の監督指針で「可能な範囲で」説明する態勢が求められているが、開示の義務ではない。信用情報機関も理由は分からない。まず止まった段階を聞く
• 見当をつける材料は、フラット35の総返済負担率（400万円未満30%・以上35%、すべての借入れを含む）、国土交通省の調査の審査項目、信用情報の本人開示
• 本人開示は、CICがインターネット500円・郵送1,500円、JICCがアプリ700円・郵送2,177円、全国銀行個人信用情報センターがインターネット800円・郵送2,403円（2026年10月時点）
• 申込みの記録はCIC・JICCで照会日から6か月、全国銀行個人信用情報センターで会員への提供6か月以内残る。審査の結果は申込みの記録の項目にない
• 次の手は、条件を変える（借入額・期間・頭金・収入合算・ほかの借入れ）か、出す先を変える（基準の違う民間金融機関、フラット35）か
• 団信で止まったら、ワイド団信、フラット35の団信なし（金利−0.2%）、生命保険での備えを合わせて考える
• ローン特約の期限を、次の申込みより先に確かめる

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よくある質問

住宅ローンの審査に落ちた理由は、金融機関に聞けば教えてもらえますか？

説明してもらえる範囲は金融機関しだいです。金融庁の監督指針は、融資を断る場合に「可能な範囲で」理由なども説明する態勢を整えているかを、金融機関を検査・監督するときの着眼点にしています。全部を開示する義務を定めたものではないので、どの段階で止まったのか（事前審査、本審査、保証会社、団信）を聞くところから始めます。

信用情報の本人開示は、どこにいくらで申し込めますか？

2026年10月時点で、CICはインターネット500円・郵送1,500円、JICCはスマホアプリ700円・郵送2,177円、全国銀行個人信用情報センターはインターネット800円・郵送2,403円です。3つの機関は登録している情報が違うので、どこに照会されたかは申込みのときの同意書で確かめます。

審査に落ちたことは、信用情報に残りますか？

CICとJICCが公表している申込みの記録の項目に、審査の結果（通ったか断られたか）は挙がっていません。申し込んだ事実は、CIC・JICCで照会日から6か月、全国銀行個人信用情報センターで会員への提供が6か月を超えない期間残ります。

団信に入れなくて審査に落ちたら、住宅ローンはあきらめるしかないですか？

選択肢はあります。フラット35は団信に入らなくても利用でき、金利は団信付きより年0.2%低くなります。加入の条件をゆるめたワイド団信を扱う金融機関もあります。ただし団信がなければ、万一のときに残ったローンは家族が返すことになるので、生命保険などで備えるかを合わせて考えます。