頭金はいくら入れる？手元に残すお金から逆算する｜頭金なしの実勢と金利の差

先に結論

頭金を入れると借入額と利息が減ります。土地と建物で5,300万円・35年の当方計算では、頭金300万円で利息が約250万円減ります
フラット35は、借入額が建設費・購入価額の9割を超えるかどうかで金利が違います（2026年10月の最も多い金利で年3.940%と3.830%）。9割以下にすると、同じ借入額でも35年で約130万円の利息の差です
住宅ローン控除は年末残高の0.7%なので、残高が借入限度額を超えている間は、頭金を入れても控除は減りません
一方で、頭金は一度払うと戻りません。 諸費用、引っ越し・家具、入居後の税金、急な出費のお金が残らないと、高い金利で借り直すことになります
フラット35利用者の3割は頭金なし、中央値は124万円です。決め方は「いくら入れるか」ではなく、「いくら残すか」を先に決めて、残りを頭金にする順番です

住宅ローンの頭金は、多いほど安心だと言われます。たしかに借入額は減ります。ただ、頭金に入れたお金は家の代金になり、あとから取り出せません。

ここでは、頭金を入れたときに何がどれだけ変わるかを、住宅金融支援機構と国税庁の公表資料と、当サイトの計算で示します。そのうえで、手元に残すお金から逆算して頭金を決める手順を書きます。

頭金を入れると変わる3つのこと
実際の頭金：3割はゼロ、真ん中の人で124万円
フラット35は「9割」で金利が変わる
頭金ごとの利息の差
住宅ローン控除は、思ったほど減らない場合が多い
入れすぎると困ること
頭金と諸費用を払ったあと、手元にいくら残るか
1. 計算例：貯金700万円で、頭金を変えると
頭金を決める順番
客先で頭金の話をするときの注意
まとめ
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よくある質問

頭金を入れると変わる3つのこと

頭金（ローンを使わずに貯金から払う代金）を入れると、次の3つが変わります。

変わるもの	どう変わるか	確かめた先
借入額と利息	借入が減り、35年間の利息も減る	当方計算（元利均等）
金利（フラット35）	借入額が建設費・購入価額の9割以下なら、9割超より低い金利	住宅金融支援機構
住宅ローン控除	年末残高が借入限度額を下回ると、その分だけ控除が減る	国税庁 No.1211-1

逆に、頭金を入れると減るものが1つあります。手元の現金です。この記事は、この4つを順に数字で見ていきます。

実際の頭金：3割はゼロ、真ん中の人で124万円

まず、ほかの人がどれだけ入れているかです。住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」では、手持金（購入資金に充てた自己資金）は次のとおりでした。

住宅の種類	手持金「なし」	中央値	平均
注文住宅（土地は持っている）	12.5%	463万円	840万円
土地付注文住宅	21.2%	119万円	481万円
建売住宅	37.6%	14万円	429万円
全体	29.9%	124万円	551万円

（同調査の集計表手持金の表・第1表から作成。全国）

平均の551万円は、まとまった額を入れる一部の人に引き上げられた数字です。 真ん中の人は124万円で、3割の人は頭金なしで買っています。ここでいう手持金は購入資金に充てたお金で、手元に残した貯金は入っていません。 中古やマンションを含む区分ごとの表は、住宅ローンは年収の何倍？にあります。

フラット35は「9割」で金利が変わる

頭金の割合が制度として金利に効く場面として確かめられたのは、フラット35の融資率です。

融資率は、フラット35の借入額を、住宅の建設費（土地も借入れで買うなら土地の売買金額を足した額）または購入価額で割ったものです。この融資率が9割以下か、9割を超えるかで、借入金利が違います。

フラット35（借入期間21年以上35年以下）	金利の範囲	最も多い金利
融資率9割以下	年3.830%〜年5.840%	年3.830%
融資率9割超	年3.940%〜年5.950%	年3.940%

（住宅金融支援機構「最新の金利情報」2026年10月資金受取分。新機構団信付き。金利は毎月変わります）

つまり、代金の1割以上を頭金で入れると、最も多い金利で年0.11%低くなります。 あわせて、利用条件には「融資率が9割を超える場合は、返済の確実性等をより慎重に審査します」とあります。

9割の線で気をつけること

利用条件には、金融機関によって融資率にかかわらず金利が同じ場合があるとも書かれています。申込先の金利表で確かめます
融資率の分母は、請負契約書・売買契約書の金額です。フラット35は、登記費用や融資手数料などの諸費用の一部も借りられます。ただ、諸費用を借りると借入額だけが増えるので、融資率が上がる方向に働きます（定義からの当サイトの読みです。申込先で確かめてください）
民間金融機関の住宅ローンで、頭金の割合が金利や審査にどう効くかは、金融機関ごとに違います

実際、フラット35の利用者は9割の手前に集まっています。機構の融資額が価額の何%かを表した集計では、次のとおりです。

住宅の種類	80%未満	80〜85%	85〜90%	90%以上	中央値
注文住宅	38.2%	5.0%	36.0%	20.8%	88.3%
土地付注文住宅	18.9%	3.8%	47.0%	30.3%	90.0%
建売住宅	23.9%	3.0%	28.5%	44.5%	90.0%
全体	26.8%	3.9%	31.2%	38.2%	90.0%

（同調査の集計表「機構買取・付保金の割合」の件数分布から当方で算出。ちょうど90%の人がどちらの階級に入るかは、表に書かれていません）

土地付注文住宅では、半数近くが85〜90%の幅にいます。 80〜85%の幅はどの種類でも数%しかないので、9割の線を意識して借入額を決めている人が多いことがうかがえます。

「頭金は2割」という目安について

「頭金は2割」という言い方をよく見かけますが、住宅金融支援機構と国税庁の資料の範囲では、2割を基準として定めたものは見当たりませんでした。公的な制度で、頭金の割合がはっきり効くのは、ここで見たフラット35の「9割」の線です。

頭金ごとの利息の差

では、頭金でどれだけ変わるのか。土地1,600万円と建物3,700万円、あわせて5,300万円の家を、フラット35で35年・元利均等で借りる場合を、当サイトで計算しました。

頭金	借入額	融資率	金利	毎月の返済	35年間の利息
なし	5,300万円	100%	3.940%	約23.3万円	約4,476万円
300万円	5,000万円	94.3%	3.940%	約22.0万円	約4,223万円
530万円	4,770万円	90.0%	3.830%	約20.6万円	約3,897万円
1,060万円	4,240万円	80.0%	3.830%	約18.3万円	約3,464万円

（2026年10月資金受取分の最も多い金利が35年間続くとした計算。ボーナス返済なし。金利の予想ではありません）

頭金を300万円から530万円に増やすと、利息は約326万円減ります。 このうち約132万円が、9割以下の金利になったことによる差です（4,770万円を3.940%で借りた場合の利息約4,029万円との差）。

毎月の返済も変わります。返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）も見ておきます。土地付注文住宅を買った人の平均世帯年収742万円で割ると、頭金なしで約37.6%、530万円で約33.4%です（当方計算の目安）。フラット35の審査の基準は、年収400万円以上で35%以下です。金利が上がった局面では、頭金で借入額を下げないと基準に届かない場合が出てきます。

みぞれ

利息が数百万円も減るなら、頭金は多いほどいいってこと？

しぐれ

利息だけを見ればそうです。ただ、この表には頭金を払ったあとに手元にいくら残るかが入っていません。次の2つを見てから決めます。

住宅ローン控除は、思ったほど減らない場合が多い

「頭金を入れると住宅ローン控除が減るので、借りたほうが得」と言われることがあります。仕組みから確かめます。

住宅ローン控除の控除額は、年末残高等×0.7% です（国税庁 No.1211-1）。年末残高等は、借入限度額までで頭打ちになります。 2026年に入居する新築のZEH水準省エネ住宅なら、控除限度額は24.5万円（借入限度額3,500万円）です。子育て世帯・若者夫婦世帯は限度額が上乗せされます。住宅の種類ごとの限度額は、住宅ローン控除の借入限度額と控除期間にまとめています。

つまり、残高が借入限度額を超えている間は、頭金を入れても控除は1円も変わりません。 上の5,300万円の例では、頭金なしでも530万円でも、13年間ずっと残高が3,500万円を超えるので、控除の計算上の上限はどれも合計318.5万円です。

控除が減るのは、頭金で残高が限度額を下回るときです。注文住宅（土地は持っている）の建設費の中央値と同じ3,900万円の家（ZEH水準・借入限度額3,500万円）で、金利をそろえて比べました。

頭金	借入額	35年間の利息	13年間の控除（計算上の上限）
なし	3,900万円	約3,187万円	約306万円
400万円	3,500万円	約2,860万円	約282万円
900万円	3,000万円	約2,451万円	約242万円

（当方計算。金利3.83%・35年・元利均等で、頭金なしも同じ金利で計算。各年末の残高は12か月ごとの返済後の残高。控除は所得税・住民税の額で頭打ちになるので、実際に戻る額はこれより少ない場合があります）

頭金900万円で控除は約64万円減りますが、利息は約736万円減ります。 借入金利が控除率の0.7%を上回っている間は、頭金を入れて減る利息のほうが、減る控除より大きくなります。控除の減り方と、借りたあとに繰上げ返済する場合の比べ方は、繰上げ返済と住宅ローン控除で詳しく扱っています。

親からの援助を使うときの注意

住宅取得等資金の贈与の非課税などを使った場合、控除の計算では、取得の対価からその援助の額を引きます（国税庁 No.1211-1 の注記）。援助を受けたうえで代金の満額を借り、援助のお金を手元に残す形にすると、控除の対象が「代金−援助額」で頭打ちになる場合があります。援助の制度そのものは、親からの住宅資金は1,000万円まで非課税にまとめています。

入れすぎると困ること

計算上は頭金が有利に見えても、入れすぎると困る場面があります。どれも、頭金が一度払うと戻らないお金であることから来ます。

1つ目。諸費用と引き渡し後の支払いが、そのあとに現金で来ます。 登記・印紙・ローンの手数料・保険料などの諸費用は、代金とは別に多くを現金で払います。引き渡しのあとも、引っ越し、家具・家電、不動産取得税（あとから都道府県の納税通知書が届く）、毎年の固定資産税が続きます。諸費用の一覧は注文住宅の諸費用はいくら？にあります。

2つ目。頭金を払う時期は、ローンのお金が出る前です。 注文住宅では、契約金・着工金・中間金を、住宅ローンの資金が出る前に払う場面があります。頭金をこの支払いに充てると、引き渡しまでの間に現金が一番少なくなります。時期の表は注文住宅の支払いはいつ、いくら？にあります。

3つ目。急な出費を、住宅ローンより高い金利で借りることになります。 車の買い替え、家電の故障、病気や休職、子どもの進学などは、家を買ったあとも起きます。手元の現金で払えないと、カードローンや教育ローンなど、住宅ローンより金利が高い借入れで埋めることになります。進学の時期と住宅ローンの重なりは、教育費と住宅ローンは両立できるかで計算しています。

しぐれ

頭金で利息を数百万円減らしても、手元が足りずに高い金利で借りれば、その差はすぐに縮みます。減らした借入を、別の借入で埋め戻す形にならないかを先に見ておきたいところです。

頭金と諸費用を払ったあと、手元にいくら残るか

土地と建物の価格、頭金、今の貯金、毎月の生活費を入れると、諸費用の目安と、頭金と諸費用を払ったあとに残る貯金、それが生活費の何か月分かが出ます。頭金の欄を変えて、残る額がどう動くかを見てください。

入力した数字は、このページの中だけで計算します。どこにも送信・保存しません。

土地

土地を買う土地はある（建物だけ）

親の土地に建てる場合や、すでに買ってある場合は「土地はある」です

土地の価格（万円） 売買契約の金額です。「1,600」「1600万円」のように入れられます建物の価格（万円・税込） 建築会社との請負契約の金額です。付帯工事を含む見積もりがあれば、その総額を入れてください頭金（万円） 土地と建物の代金のうち、ローンを使わず貯金から払う額です。0円でもかまいません今の貯金（万円） すぐに使える預金の合計です。積立中の投資などは、取り崩す予定がなければ入れません毎月の生活費（万円） 住居費を除いた、1か月に出ていくお金です。家計簿の平均で構いません

くわしく入れる（任意）

延床面積（㎡） 登録免許税・不動産取得税の目安に使います。空欄のときは110㎡で計算します（2025年度フラット35利用者調査の土地付注文住宅の平均110.3㎡）土地の面積（㎡） 土地の不動産取得税の軽減に使います。空欄のときは206㎡で計算します（同調査の土地付注文住宅の敷地面積の中央値206.1㎡）火災保険・地震保険（見積額・万円） 保険会社や代理店の見積もりがあれば、契約時に払う額を入れてください。空欄のときは、地震保険の1年分の幅だけを出しますそのほかの費用（万円） 地盤改良、外構、引っ越し、家具・家電、カーテンなど、見積もりや予定がある額の合計です

税の計算は2026年10月15日時点の法令によります。印紙税（契約書）と登録免許税（住宅用家屋）・不動産取得税（税率3%・宅地の2分の1）の軽減は、2027年3月31日までの措置です。登録免許税と不動産取得税の基になる「評価額」は、建物の価格や土地の売買価格ではありません。ここでは、建物は法務局の認定基準表（令和6年度・木造の居宅）の単価、土地は売買価格の7割と置いた目安です。認定長期優良住宅などの上乗せの軽減は入れていません。軽減を受けるには、床面積などの要件と申告・証明書の手続きが要ります。手数料・保証料・保険料は金融機関や保険会社で違うため、幅で出しています。

計算例：貯金700万円で、頭金を変えると

ツールの初期値（土地1,600万円・建物3,700万円・貯金700万円・生活費月25万円）のまま、頭金だけを変えた結果です（当方計算）。

頭金	借入額	諸費用の目安	払ったあとに残る貯金	生活費の何か月分
なし	5,300万円	約59万〜239万円	約461万〜641万円	18.4〜25.6か月
300万円	5,000万円	約55万〜228万円	約172万〜345万円	6.8〜13.8か月
530万円（融資率9割）	4,770万円	約55万〜223万円	約−53万〜115万円	多めにかかると残らない