住宅ローンの諸費用の比べ方｜事務手数料・保証料・団信・火災保険

住宅ローンを比べるとき、まず目に入るのは金利です。 ただ、借りるときには事務手数料、保証料、団信の上乗せといった費用がつきます。金利が同じでも、これらの払い方で総額が数十万円変わります。

この記事は、ローンを選ぶときに手数料をどう比べるかに絞っています。諸費用の全体の一覧は注文住宅の諸費用はいくら？と建売住宅の諸費用はいくら？にあります。

計算例の金利は年3.830%です。住宅金融支援機構が公表している、フラット35の2026年10月の「最も多い金利」（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下）です。金利の水準の目安として使っており、金利の予想ではありません。

比べるのは「総支払額」

ローンの費用は、払う時期で2つに分かれます。

払う時期	中身	比べ方
借りるときに一度	事務手数料、保証料（一括前払い）、印紙税、登録免許税、司法書士報酬、火災保険料	金額をそのまま足す
返済のあいだずっと	金利（保証料・団信の上乗せを含む）	毎月の返済×回数で総額にする

最初に払う額が少ないローンが、総額で安いとは限りません。 上乗せは毎月の返済に溶け込むので、見積書の「諸費用」の欄には出てこないからです。

比べるときは、同じ借入額・同じ期間で、次の4つを並べます。

印紙税・登録免許税・司法書士報酬は、どのローンでもほぼ同じ額なので、比べる表からは外してかまいません（理由は後の節）。

事務手数料は、定率型と定額型がある

事務手数料は、金融機関に払う手数料です。決め方は大きく2つあります。

型	決まり方	公表資料で見た例	3,000万円を借りると
定率型	借入額×一定の率	2.2%（税込）	66万円
定率型（最低額つき）	借入額×率。ただし最低額あり	1.1%（税込）、最低11万円	33万円
定額型	借入額にかかわらず一定	33,000円（税込）	3.3万円

（金融機関の公表資料を当方で確認した例。特定の金融機関をすすめるものではありません）

定率型は、借入額が大きいほど高くなります。 4,000万円を2.2%で借りれば88万円です。

定率型には、保証料がかからない商品が多くあります。定額型は、別に保証会社の保証料がかかるのが一般的です。だから「手数料が安い」だけでは比べられません。

フラット35は保証料がかかりません。融資手数料は取扱金融機関ごとに違い、借入額の1.1%のように定率で決める例もあります。このほか、物件の検査手数料が別にかかります（住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件）。

保証料は、一括で払うか、金利に上乗せするか

保証料は、返せなくなったときに保証会社が代わりに金融機関へ返す、という保証の対価です。借りる人が保証会社に払います。 保証会社が代わりに返したあとも、借りた人の返す義務は保証会社に対して残ります。

払い方は2つあります。

払い方	中身	公表資料で見た例
一括前払い	借りるときにまとめて払う	35年・元利均等で融資額100万円あたり20,620円〜82,437円（審査で決まる）
金利上乗せ	最初は払わず、金利を上げて毎月払う	金利に年0.1〜0.3%を上乗せ

（同上）

一括前払いの額は、審査の結果で決まります。上の例では、低いほうなら3,000万円で約62万円、高いほうなら約247万円です。申込前の比較では低いほうの額を見がちですが、本審査の結果で上がる場合があります。

計算例：3,000万円・35年で、4つの方式を比べる

借入3,000万円、35年（420回）、元利均等、ボーナス返済なし。金利は年3.830%を基本にして、保証料を上乗せする方式だけ金利を上げました。基本の金利は、どの方式も同じと置いています。

方式（例）	最初に払う額	金利	毎月の返済	35年の返済額	総支払額
A 定率型2.2%（保証料なし）	660,000円	年3.830%	129,790円	54,511,800円	55,171,800円
B 定額型＋保証料一括（100万円あたり20,620円）	651,600円	年3.830%	129,790円	54,511,800円	55,163,400円
C 定額型＋保証料上乗せ 年0.1%	33,000円	年3.930%	131,575円	55,261,500円	55,294,500円
D 定額型＋保証料上乗せ 年0.2%	33,000円	年4.030%	133,372円	56,016,240円	56,049,240円

（当方計算。毎月の返済は円未満切り捨て。総支払額＝毎月の返済×420回＋最初に払う額。最終回の端数調整、印紙税・登録免許税・司法書士報酬・火災保険は入れていない）

AとBの差は1万円未満です。 定率2.2%の手数料と、定額3.3万円＋保証料一括約62万円は、最初に払う額がほぼ同じだからです。

Dは、Aより約88万円多くなります。 最初に払う額は63万円少ないのに、毎月3,582円多い返済が420回続くためです。上乗せが年0.3%なら、差は約164万円に広がります。

金利0.1%の差は、35年で約75万円

同じ計算で、金利が年3.830%と年3.930%のローンの毎月の返済の差は1,785円、35年で749,700円です。

定率2.2%の手数料（3,000万円で66万円）は、35年借りるなら金利0.1%弱の差とほぼ同じ重さです。定率型のローンの金利が、定額型より年0.1%以上低いなら、手数料が高くても総額では定率型が少なくなる計算になります。

実際には、手数料の方式ごとに基本の金利も違います。手数料の安さか金利の低さか、ではなく、上の4列の表で総額を出して比べます。

10年で完済するなら、順番が入れ替わる

上の比較は、35年間ずっと返す前提です。途中で売却する、退職金でまとめて返す、借り換えるといった予定があるなら、その時点で比べ直します。

同じ4つの方式で、10年（120回）払ったあと、残りを一度に返した場合です。

方式（例）	最初に払う額	10年の返済額	10年後の残高	合計
A 定率型2.2%	660,000円	15,574,800円	25,032,222円	41,267,022円
B 定額型＋保証料一括	651,600円	15,574,800円	25,032,222円	41,258,622円（ここから戻る保証料を引く）
C 上乗せ 年0.1%	33,000円	15,789,000円	25,110,900円	40,932,900円
D 上乗せ 年0.2%	33,000円	16,004,640円	25,188,741円	41,226,381円

（当方計算。10年後の残高は、毎月の利息を残高×年利÷12〈円未満切り捨て〉として計算。繰上げ完済の手数料は入れていない）

35年では一番多かった上乗せ方式が、10年ではAより少なくなります。 年0.1%ならAより約33万円、年0.2%でも約4万円少なく済みます。最初に払った66万円は、早く返しても戻らないからです。年0.3%ではAより約25万円多くなります。

一括前払いのBは、完済すると保証料の一部が戻る場合があります（次の節）。戻る額の分だけ、Bの合計は表より少なくなります。

繰上げ返済をしたときの住宅ローン控除との関係は、繰上げ返済と住宅ローン控除にまとめています。借り換えで得になるかの判断は住宅ローンの借り換えはいつ考える？にあります。

一括で払った保証料は、完済で一部が戻る場合がある

保証料を一括で前払いした場合、まだ期間が来ていない分（未経過分）の保証料が戻る仕組みを設けている保証会社があります。確かめた公表資料には、次のように書かれていました。

• 一部繰上げ返済・全額繰上げ返済をすると、繰上げ返済した額に対する未経過分の保証料を、保証会社所定の方法で計算して戻す
• 戻すときに、保証会社の手数料（11,000円や5,500円の例）を差し引く。未経過分がこの手数料に届かなければ戻らないが、不足分を払う必要もない
• 金利に上乗せして払っている場合は、戻る保証料はない

戻る額は、残りの期間に比例して単純に決まるものではなく、保証会社の計算方法によります。借りる前に「10年後に完済したら、いくら戻るか」を試算してもらうと、上の表のBを正しく比べられます。

団信の上乗せも、金利として比べる

団信（団体信用生命保険。返済中に亡くなったときなどに、ローンの残りが保険金で払われる保険）の費用は、金融機関が保険料を負担し、金利に含めている商品があります。確かめた公表資料にも「保険料は当行が負担いたします」と書かれていました。

この場合、一般の団信には別の費用はかかりません。がん保障や3大疾病の特約、夫婦で入る団信を付けると、金利が上乗せされるのが一般的です。

フラット35は、2026年10月時点で次のとおりです（住宅金融支援機構の金利情報）。

団信	金利
新機構団信（一般の団信）	掲載の金利（年3.830%）
夫婦で入る団信（デュエット）	＋年0.18%
新3大疾病付機構団信	＋年0.24%

団信の上乗せは、保証料の上乗せと同じように総額に効きます。 年0.2%の上乗せは、上の計算例と同じ3,000万円・35年で、返済額が約150万円増えます（年3.830%と年4.030%の35年の返済額の差。54,511,800円→56,016,240円）。

比べるときは、保証料と団信の上乗せを足した「最終的な金利」で毎月の返済を出します。年0.2%の保証料の上乗せと年0.2%の団信の上乗せが重なれば、年0.4%です。

団信の種類ごとの保障の違いと上乗せの比べ方は、団信の種類の比べ方に書いています。

印紙税と登録免許税は、どのローンでもほぼ同じ

借りるときにかかる税は、借入額で決まります。同じ額を借りるなら、ローンを変えても変わりません。

ローンの契約書の印紙税

ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）は、印紙税法の別表第一で第1号の「消費貸借に関する契約書」にあたります。税額は契約書に書かれた金額で決まります。

契約金額	印紙税（1通につき）
500万円超〜1,000万円以下	1万円
1,000万円超〜5,000万円以下	2万円
5,000万円超〜1億円以下	6万円

（印紙税法 別表第一 第1号、国税庁 タックスアンサーNo.7140）

不動産売買契約書や請負契約書と違い、ローンの契約書には軽減がありません。

金融機関の案内では、ローンの印紙税がかからないとしているものもあります。比べるときは、金融機関に払う費用の一覧に印紙税が入っているかを確かめてください。

抵当権設定の登録免許税

ローンを借りると、家と土地に抵当権（返せなくなったときに、家を売って返済に充てられる権利）を設定する登記をします。このときの登録免許税は、債権金額（借入額）に税率をかけます。

	税率	3,000万円を借りると
本則（登録免許税法 別表第一）	0.4%	12万円
住宅用家屋の軽減（租税特別措置法75条）	0.1%	3万円

軽減は、2027年3月31日までに住宅用家屋を新築・取得し、新築・取得から1年以内に登記を受ける場合です。床面積が50㎡以上であることなどの要件があり、市区町村の住宅用家屋証明書を付けて申請します（国税庁 No.7191）。

2027年3月31日の期限が延長されるかどうかは、2026年12月の令和9年度税制改正大綱で示されます。

司法書士報酬

抵当権の設定登記は、司法書士に頼むのが一般的です。日本司法書士会連合会のアンケート（2024年3月実施）では、土地1筆・建物1棟・債権額1,000万円の抵当権設定の報酬は平均42,699円（税込）でした。報酬は事務所ごとに決めるもので、ローンの種類で決まるものではありません。

火災保険は、ローンの条件として確かめる

火災保険は、住宅ローンの条件として加入を求められるのが一般的です。フラット35は、返済が終わるまで借入対象の住宅に火災保険（または火災共済）をかけることが条件で、保険料は借りる人の負担です（【フラット35】ご利用条件）。

ローンを比べる段階で確かめるのは、保険料よりも条件です。

補償の範囲・水災・保険金額の決め方は新築の火災保険・地震保険の決め方にまとめています。

比べる手順

ここまでを、申込前にやる順に並べます。

1. 借入額と期間を決める。比べるローンはすべて同じ額・同じ期間にする
2. 各ローンの事務手数料の型（定率・定額）と額を聞く
3. 保証料の有無と払い方を聞く。一括なら、審査で決まる率の幅も聞く
4. 団信は一般の団信の費用が金利に含まれるか、特約を付けたら何%上乗せになるかを聞く
5. 保証料・団信の上乗せを足した最終的な金利で、毎月の返済と35年の総支払額を出す
6. 早く完済する予定があるなら、10年などの時点でも合計を出す。一括の保証料が戻る額も聞く
7. 火災保険の条件と、繰上げ返済の手数料を確かめる

事前審査を何社に出すか、いつ出すかは住宅ローンの事前審査と本審査に書いています。金利のタイプ（変動・固定）の選び方は住宅ローンの金利が上がったら返済はいくら増える？にあります。

客先でローンの費用を説明するときの注意

住宅会社の営業担当の方が、お客様にローンの費用を示すときに確かめてほしいことです。

まとめ

• 住宅ローンは、最初に払う額と返済の総額を足した総支払額で比べる
• 事務手数料は定率型と定額型。定額型は保証料が別にかかることが多いので、手数料と保証料をセットで見る
• 計算例（3,000万円・35年・年3.830%）では、定率2.2%と定額＋保証料一括（低い率）の差は1万円未満。保証料を年0.2%上乗せすると35年で約88万円多い
• 金利0.1%の差は、35年で約75万円。定率2.2%の手数料とほぼ同じ重さ
• 10年で完済するなら、上乗せ方式のほうが少なく済む場合がある。一括の保証料は、完済で一部が戻る場合がある
• 団信の特約の上乗せも、保証料の上乗せと同じく最終的な金利で比べる
• 印紙税（3,000万円で2万円）と抵当権設定の登録免許税（0.1%、2027年3月31日まで）は、どのローンでもほぼ同じ

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よくある質問

事務手数料は定率型と定額型のどちらが得ですか？

手数料だけでは決まりません。定額型は保証料が別にかかることが多く、一括で前払いするか金利に上乗せするかで総額が変わります。当サイトの計算例（3,000万円・35年・年3.830%）では、定率2.2%（66万円）と、定額3.3万円＋保証料一括（約62万円）の総額の差は1万円未満でした。保証料を年0.2%上乗せする方式は、35年で約88万円多くなりました。

保証料は一括前払いと金利上乗せのどちらがいいですか？

最後まで返すつもりなら、上乗せのほうが総額は大きくなりやすい方式です。早く完済・借り換えする予定があるなら、上乗せのほうが少なく済む場合があります。計算例では、10年で完済すると、年0.1%の上乗せは一括前払いより約33万円少なく、年0.3%では約26万円多くなりました。一括前払いは、完済すると未経過分の一部が戻る場合があります。

印紙税や登録免許税は、ローンの選び方で変わりますか？

どちらも借入額で決まる税なので、同じ額を借りるならローンを変えてもほぼ同じです。ローンの契約書の印紙税は1,000万円超5,000万円以下で2万円、抵当権設定の登録免許税は住宅用家屋の要件を満たせば借入額の0.1%（2027年3月31日まで）です。諸費用を借入に含めて借入額が増えると、その分だけ増えることがあります。

団信の費用はどう比べればいいですか？

団信の保険料を金融機関が負担する商品では、費用は金利に含まれています。特約を付けると金利が上乗せされるので、上乗せ後の金利で毎月の返済と総額を出して比べます。フラット35は2026年10月時点で、夫婦連生の団信が年0.18%、3大疾病付きが年0.24%の上乗せです。