土地探しと建築会社、どちらが先か｜土地なしから建てる順番とお金

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土地を持っていない人の家づくりは、「土地を探すのが先か、建築会社を決めるのが先か」で足が止まりがちです。 この順番は、好みの問題に見えて、実はお金が出ていく時期と、守らなければならない期限を左右します。

この記事では、3つの進め方ごとに、お金の流れと期限がどう変わるかを並べます。 支払いの金額と時期の細かい表は注文住宅の支払いはいつ、いくら？に、つなぎ融資が要る理由は注文住宅と建売・マンションで、お金の流れはどう違うかにあります。ここでは重ねて書かず、順番の決め方に絞ります。

3つの進め方を、お金と期限で比べる

	土地が先	建築会社が先	建築条件付き土地
最初に結ぶ契約	土地の売買契約	建築会社との打ち合わせ（請負契約は土地のあとにもできる）	土地の売買契約（建てる会社は売主側が指定）
最初に出ていくお金	土地の手付金	契約の前なら、出ないこともある	土地の手付金
土地代を払う時期	建物の完成よりずっと前	土地が見つかってから	建物の完成より前
守る期限	ローン特約の期限、決済日	請負契約で決めた期限	ローン特約の期限、建物の請負契約を結ぶ期限
建てる会社の自由	ある	ある（先に選んでいる）	原則、指定された会社
向きやすい人	学区・通勤などで場所が固い。土地の候補が少ない地域	建物の予算・性能・間取りを先に固めたい	場所が気に入り、指定の会社でよい

（宅地建物取引業法、不動産の表示に関する公正競争規約、住宅金融支援機構【フラット35】FAQをもとに当サイトで作成）

どの進め方でも、住宅ローンの資金は建物が完成してから出るのが基本です。フラット35は中間資金がなく、土地代の借入れも建設費と同時にしか行えません（住宅金融支援機構 FAQ No.319・No.379）。 つまり土地の決済が早いほど、完成までの「立て替え」の期間が長くなります。 順番を考えるときの軸は、ここにあります。

土地を先に決める場合

お金の流れ：土地代を完成前に払う

土地を先に買うと、売買契約で手付金、決済で残金を払います。その時点では、建物はまだ図面すらないこともあります。

フラット35の場合、住宅金融支援機構は次のように案内しています。

注文住宅の場合で、住宅竣工前に土地購入資金のお支払が必要なときは、いったん自己資金をご用意いただくか他のローンをご利用いただくなどの必要があります。

（住宅金融支援機構【フラット35】FAQ No.319）

同じFAQには、土地の購入日（所有権移転登記の日）がお申込日の前々年度の4月1日以降であることも要件として書かれています。土地を買ってから建物の計画に長くかかると、この要件から外れることがあります。

土地代を払う方法は、大きく3つです。

• 自己資金で払う
• 土地先行融資：住宅ローンを土地の分だけ先に出してもらう。完成までは土地分の利息を払う商品がある
• つなぎ融資：住宅ローンが出るまでの短期の借入れ。利息と手数料が別にかかる

扱いの有無と条件は金融機関ごとに違います。仕組みと確かめる項目は注文住宅の支払いはいつ、いくら？の「完成前の支払いを埋める3つの方法」にまとめています。

期限：ローン特約と決済日

土地の売買契約には、住宅ローンが通らなかったときに契約を解除できる「ローン特約」が付くことがあります。期限を設ける場合は、その期限も重要事項説明の対象です。 期限までに本審査の結果が出ていないと、特約で解除できないまま進むおそれがあります。 土地が先の場合、建物の見積書がまだない段階で本審査に出すことになりやすく、ここが詰まりやすいところです。逆算の手順は住宅ローンの事前審査と本審査にあります。

手付金で解約するときの決まり

手付金を払ったあとで買うのをやめる場合の決まりは、法律にあります。

• 買主は手付を放棄すれば、契約を解除できます。 ただし、相手方が契約の履行に着手したあとはできません（民法第557条）
• 不動産会社（宅建業者）が自ら売主のときは、手付は代金の2割まで。どんな名目の手付でも、買主は手付を放棄して解除できます。これより買主に不利な特約は無効です（宅地建物取引業法第39条）

保全措置などの細かい決まりは、注文住宅の支払いはいつ、いくら？の「土地の手付金で知っておくこと」に書いています。

土地が先に向く人、向かない人

向かないのは、総額の予算がまだ固まっていない人です。土地に予算を使いすぎると、建物に残る額が減ります。土地代と建物代の配分は、先に総額を決めてからでないと決められません（家づくりの予算は、希望から決めると足りなくなる）。

建築会社を先に決める場合

お金の流れ：契約の前なら、まだ出ていかない

建築会社と先に打ち合わせを始めると、建物の概算の見積もりが出て、土地に回せる額を逆算できます。 候補の土地を建築会社に見てもらい、建てたい家が入るか、地盤や引き込みの費用がどのくらいかかりそうかを聞くこともできます。

ただし、土地が決まる前に工事請負契約を結ぶかどうかは、慎重に考えたいところです。

• 請負契約を結ぶと、契約金を払うことがあります。国の標準約款（乙）の記入例では、契約のときに工事代金の1割です
• 完成前なら、注文者はいつでも解約できます。ただし建築会社に生じた損害の賠償が要ります（民法第641条）
• 土地が決まると、敷地に合わせて設計を変えることになります。変更でいくら増えるかは、契約後の見積もりで決まります

請負契約にローン特約を付けるかどうかも、法律や国の標準約款に決まった形がなく、建築会社との契約しだいです。解約のお金と特約の確かめ方は、注文住宅の請負契約の前に確かめることにまとめています。

期限：土地を待つ間に条件が変わる

建築会社が先の場合、土地が見つかるまでの期間は決まっていません。その間に、建築費の見積もりの有効期限が切れたり、住宅ローンの金利や、事前審査の前提が変わったりすることがあります。見積書の有効期限は、見積書と請負契約書で確かめます。

待つ間には、土地の値段も動きます。土地白書（令和8年版）によると、令和8年1月1日時点の地価公示で住宅地は5年連続の上昇で、前年からの変動率は全国平均で+2.1%、東京圏で+4.5%、地方圏で+0.9%でした（国土交通省「令和8年版土地白書について（概要資料）」2ページ）。地域によって上がり方の差が大きく、探す期間が長いほど、土地の予算との差が開く場合があります。 地価の動きは、省庁の審議会や白書をまとめている姉妹サイト「日本の審議会」の令和8年版 土地白書の記事にまとめています。

建築会社が先に向く人、向かない人

向かないのは、土地がすぐ売れてしまう地域で、場所の条件が固い人です。建物の打ち合わせを重ねている間に、希望の場所の土地を逃すことがあります。

建築条件付き土地は、土地と建築会社が同時に決まる

定義：決められた会社と、期限内に請負契約を結ぶ条件の土地

不動産の広告のルールである「不動産の表示に関する公正競争規約」は、建築条件付土地を次のように定義しています。

自己の所有する土地を取引するに当たり、自己と土地購入者との間において、自己又は自己の指定する建設業を営む者（建設業者）との間に、当該土地に建築する建物について一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として取引される土地をいう（建築請負契約の相手方となる者を制限しない場合を含む。）。

（不動産の表示に関する公正競争規約 第4条第6項第1号）

土地の売主か、売主が指定する建設業者と、一定の期間内に建物の請負契約を結ぶことが条件です。広告では、取引の対象が土地であること、条件の内容、条件が成就しなかったときの措置を明示することになっています（同規約施行規則 第7条第1号）。

期限：「3か月」は規約の数字ではない

建築条件付き土地の期限は「3か月」と説明されることがあります。ただ、現行の表示規約には「3か月」という数字はありません。 広告に建物のプランを載せる場合の表示事項として、規約は期限を次のように書いています。

建築請負契約を締結すべき期限（土地購入者が表示された建物の設計プランを採用するか否かを問わず、土地購入者が自己の希望する建物の設計協議をするために必要な相当の期間を経過した日以降に設定される期限）

（不動産の表示に関する公正競争規約 第6条第1号イ）

2022年9月1日施行の規約改正の新旧対照表でも、この文言は改正の前から同じです。

法令の文言として「3月以内」が出てくるのは、住宅ローン控除で土地の借入れを対象にする要件です。宅建業者から買う宅地で、分譲契約の日以後3月以内の請負契約の成立が条件になっている場合が挙げられています（租税特別措置法施行令第26条第9項第5号。後の節で触れます）。 期限の長さは、売買契約書と重要事項説明書で確かめます。

解約：請負契約の前と後で、手付金の扱いが変わる

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、不動産会社が建築条件付土地売買契約を結ぶときに説明することを、次のように示しています。

宅地建物取引業者が、いわゆる建築条件付土地売買契約を締結しようとする場合は、建物の工事請負契約の成否が土地の売買契約の成立又は解除条件である旨を説明するとともに、工事請負契約が締結された後に土地売買契約を解除する際は、買主は手付金を放棄することになる旨を説明することとする。なお、買主と建設業者等の間で予算、設計内容、期間等の協議が十分に行われていないまま、建築条件付土地売買契約の締結と工事請負契約の締結が同日又は短期間のうちに行われることは、買主の希望等特段の事由がある場合を除き、適当でない。

（国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」第35条第1項第8号関係）

整理すると、こうなります。

時点	土地の契約はどうなるか	手付金
期限までに請負契約が成立しなかった	条件が成就せず、土地の契約は成立しない・解除される扱い（契約書の定めによる）	表示規約は、広告にプランを載せる場合「全て遅滞なく返還する旨」の表示を求めている
請負契約を結んだあとで、土地の契約を解除する	買主の都合での解除	手付金を放棄することになる（解釈・運用の考え方）

（不動産の表示に関する公正競争規約 第6条第1号ウ、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方から作成）

いちばん気をつけたいのは、間取りや予算を詰めないまま、期限に追われて請負契約を結ぶことです。国土交通省も、協議が十分でないまま土地の契約と請負契約を同じ日や短い間に結ぶことは「適当でない」としています。期限内に何回打ち合わせができるか、プランを変えたときの金額はいつ出るかを、土地の契約の前に聞いておきます。

お金の流れ：土地の手付金から始まる

建築条件付き土地も、土地の売買契約と建物の請負契約は別々の契約です。土地の手付金と残金、建物の契約金・着工金などが、それぞれの契約で決まった時期に来ます。土地の決済が建物の完成より前なら、土地が先の場合と同じく、土地代を払う資金が要ります。

向かないのは、建てたい会社がすでに決まっている人です。条件を外して土地だけ買えるかどうかは、売主との交渉しだいで、外せない場合もあります。

どの順番でも、土地を決める前に確かめる法令の制限

土地は、買ったあとで「建てたい家が入らない」と分かっても、取り替えがききません。建てられる家の大きさは、法令で土地ごとに決まっています。

制限	何が決まるか	根拠
用途地域	建てられる建物の種類	建築基準法第48条
建ぺい率	敷地面積に対する建築面積（真上から見た広さ）の上限	建築基準法第53条
容積率	敷地面積に対する延べ面積（各階の床面積の合計）の上限	建築基準法第52条
接道	敷地が道路に2m以上接していること	建築基準法第43条

（いずれも e-Gov法令検索の現行条文）

たとえば第一種低層住居専用地域で、建ぺい率50%・容積率100%の120㎡の土地なら、建築面積は60㎡まで、延べ面積は120㎡までです。

容積率は、前面道路の幅が12m未満だと、さらに小さくなることがあります。住居系の地域では、道路の幅（m）に10分の4（特定行政庁が指定する区域は10分の6）をかけた数値が上限になります（建築基準法第52条第2項）。 都市計画で容積率200%の第一種中高層住居専用地域でも、前面道路が4mなら、4×0.4で160%が上限です。100㎡の土地なら、延べ面積は200㎡ではなく160㎡までになります。

角地の緩和（建ぺい率に10分の1を加える）などもあり、実際の数値は土地ごとに違います。幅4m未満の道に面した土地のセットバックや、がけ・擁壁の制限は、土地代のほかにかかるお金に書いています。

住宅ローン控除で、土地の借入れが対象になる条件

住宅ローン控除の対象になる借入金には、家と一緒に取得する敷地の借入金も含まれます（国税庁 No.1211-1）。 ただし、土地を家より先に買った場合は、条件があります。

土地の取得の形	土地の借入金が対象になる主な要件	根拠
土地を先に買い、あとで家を新築	家の新築の日前2年以内に取得した土地。金融機関・地方公共団体・貸金業者からの借入金なら、新築した家に抵当権が設定されていること	租税特別措置法施行令第26条第9項第6号
宅建業者から建築条件付きで買う	分譲契約の締結の日以後3月以内に、その宅建業者（または土地の販売の代理人）と請負契約が成立することが分譲契約の成立の条件で、成就しなければ分譲契約が成立しないものであること	同第9項第5号

（国税庁 タックスアンサー No.1211-1 の添付書類の注2もあわせて確認）

控除が始まるのは、家に住み始めた年からです。 家が建つまでの間、土地の借入れの利息を払っていても、その期間に控除はありません。 土地を買ってから建物の計画が長引くと、「新築の日前2年以内」から外れることがあります。土地が先の場合は、決済日から新築の日までの見通しを立てておきます。

控除の借入限度額と控除期間は、住宅ローン控除の借入限度額と控除期間にまとめています。

順番を決めるための確かめ方

場所の条件のほうが固ければ土地が先に、建物の条件のほうが固ければ建築会社が先に寄ります。どちらも固くないなら、総額の予算を先に決め、土地と建物に配分してから探すと、迷う範囲が狭まります。 返済の目安は、「借りられる額」と「返せる額」は違うで出せます。

どちらが向くかは、その人の置かれた状況によります。そのうえで、私が家づくりの相談を受けていたころは、基本は建築会社を先に決めることをすすめていました。建てたい家と総額が先に見えていると、土地を比べる物差しがはっきりするからです。

ただ、会社を先に決めるといっても、大事なのは会社より担当者です。自分で展示場を回るだけでは、信頼できる担当者になかなか出会えません。紹介のサービスを使うのは、そのための近道の一つです。

客先で順番の相談を受けたときの注意

住宅会社や不動産会社の担当の方が、この記事を使って説明するときに確かめてほしいことです。

まとめ

• 土地なしから建てる順番は、土地が先／建築会社が先／建築条件付き土地の3つ。場所の条件と建物の条件の、どちらが固いかで向き不向きが分かれる
• 住宅ローンの資金は完成後が基本。土地の決済が早いほど、土地代を立て替える期間が長くなる
• 土地が先なら、ローン特約の期限と、土地代を払う資金を先に決める
• 建築会社が先なら、土地が決まる前の請負契約は、解約と設計変更のお金を契約書で見てから
• 建築条件付き土地の期限は、現行の表示規約では「設計協議に必要な相当の期間を経過した日以降」。請負契約を結んだあとの土地の解除は、手付金を放棄することになる
• 土地の借入れが住宅ローン控除の対象になるのは、新築の日前2年以内の取得などの場合
• どの順番でも、土地の契約の前に建ぺい率・容積率・接道を確かめる

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よくある質問

注文住宅は、土地探しと建築会社選びのどちらを先にすればいいですか？

決まった正解はありません。住む場所の条件が固く、土地の候補が少ない地域なら土地が先になりやすく、建物の予算や性能を先に固めたい人は建築会社が先になりやすいです。どちらの順番でも、土地の売買契約の前に、その土地に建てたい家が入るか（建ぺい率・容積率・接道）と、総額が予算に収まるかを確かめておくと、後戻りが減ります。

建築条件付き土地の「3か月」は、法律で決まっているのですか？

不動産の広告のルールである表示規約には「3か月」という数字はなく、建築請負契約を結ぶ期限は「設計協議をするために必要な相当の期間を経過した日以降」に置くとされています。「3月以内」という文言が出てくるのは、住宅ローン控除で土地の借入れを対象にする要件の一つ（租税特別措置法施行令第26条）です。期限の長さは、売買契約書と重要事項説明書で確かめます。

建築条件付き土地で、建物の契約をしなかったら手付金は戻りますか？

期限までに請負契約が成立しなかったときの扱いは、売買契約で決まります。表示規約は、広告に建物のプランを載せるときは「土地売買契約は解除され、受け取った金銭は名目を問わず全て遅滞なく返還する」旨を示すよう定めています。一方、請負契約を結んだあとで土地の契約を解除するときは、手付金を放棄することになると、国土交通省の解釈・運用の考え方は説明しています。

土地を先に買ってローンを借りたら、住宅ローン控除の対象になりますか？

家を新築した日の前2年以内に取得した土地で、金融機関などからの借入金なら建てた家に抵当権が設定されていることなどの要件を満たせば、土地の借入金も控除の対象に入ります（租税特別措置法施行令第26条）。控除が始まるのは家に住み始めた年からで、家が建つまでの間に土地の借入れだけで控除を受けることはできません。