注文住宅の契約後の追加費用はなぜ出るか｜変更の期限と減らし方

注文住宅は、請負契約を結んだあとも打合せが続きます。 コンセントを足す、床材を替える、外構を決める。その一つずつに金額が付きます。

この記事は、契約したあとで金額が増える仕組みと、増えたときの手続きを扱います。 契約の前に約款のどこを読むかは注文住宅の請負契約の前に確かめることに、地盤改良や水道の引き込みの中身は土地代のほかにかかるお金に書きました。ここでは重ねて書きません。

契約したあとで、金額が変わる仕組み

請負代金は「決めた工事」に対する報酬

民法は、請負を次のように定めています。

請負は、当事者の一方がある仕事を完成することを約し、相手方がその仕事の結果に対してその報酬を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

（民法第632条）

注文住宅でいう「仕事」は、契約書に付けた図面と仕様書の工事です。国の標準約款（乙）の契約書の書式も、「添付の図面 枚、仕様書 冊」によって契約を結ぶ形になっています。 図面と仕様書に書かれていない工事は、もとの代金に入っていません。 打合せで中身を変えれば、代金も変わる余地が生まれます。

変更の決め方は、契約書に書いておくもの

建設業法は、請負契約の書面に書く事項を16項目決めています（第19条第1項）。そのうち、契約後の増額にかかわるのは次の2つです。

建設業法第19条第1項	中身
第6号	設計変更や工事の中止の申出があったときの、工期・代金の変更と、その額の算定方法
第8号	価格等の変動による、工事内容・代金の変更と、その額の算定方法

（建設業法第19条第1項から作成）

そのうえで、契約の内容を変えるときの手続きも決まっています。

請負契約の当事者は、請負契約の内容で前項に掲げる事項に該当するものを変更するときは、その変更の内容を書面に記載し、署名又は記名押印をして相互に交付しなければならない。

（建設業法第19条第2項）

打合せで決めた追加や変更も、書面にして交わすものです。電子契約も、相手の承諾を得れば同じ扱いになります（同条第3項）。

国の標準約款（乙）の「工事の変更」と「請負代金額の変更」

中央建設業審議会の「民間建設工事標準請負契約約款（乙）」は、個人住宅のような小さな民間工事向けの標準の約款です。住宅会社が自社の約款を使うときも、並べて読む物差しになります。

発注者は、必要によって工事を追加し、若しくは変更し、又は工事を一時中止することができる。

前項の場合において、請負代金額又は工期を変更する必要があるときは、発注者と受注者とが協議して定める。

（民間建設工事標準請負契約約款（乙）第20条第1項・第2項）

代金の変更は第22条にあります。（A）と（B）の2つの書き方があり、契約でどちらかを選びます。どちらも、工事の追加・変更や工期の変更があれば、代金の変更を求められます。予期できない法令の改廃や経済事情の激変も対象です。求められるのは、発注者・受注者のどちらからもです。（B）は、これに資材の価格の高騰などを加え、協議の申出を受けた側は誠実に応じるよう努める、としています。

変更の額の決め方は、次のとおりです。

請負代金額を変更するときは、原則として、工事の減少部分については監理者の確認を受けた請負代金内訳書の単価により、増加部分については時価による。

（民間建設工事標準請負契約約款（乙）第22条（A）第2項。（B）では第3項）

自社の約款を使う会社では、この定めが違う場合があります。「変更の代金をどう決めるか」の条を、自分の契約書で一度読んでおきます。

契約後に増えやすい5つの場面

場面	なぜ増えるか	根拠になる条文	確かめる場所
仕様・間取りの変更	自分の希望で工事を足す・替える	約款（乙）第20条・第22条	変更の見積書、変更契約書
地盤や地中の状態	調べて初めて分かる。図面の施工条件と現場が違う	約款（乙）第9条	地盤調査の結果、見積もりの「地盤改良」の扱い
「別途」工事	契約の代金にもともと入っていない	建設業法第19条第1項第1号・第2号	見積書・契約書の「別途」「概算」の項目
建築確認のあとの変更	計画変更の確認申請が要ることがある	建築基準法第6条第1項	設計者の説明、工程表
資材価格の変動	契約後の高騰で代金の変更を求められる	約款（乙）第22条（B）、建設業法第20条の2	契約書の「物価の変動」の定め

（各法令と約款から作成）

仕様・間取りの変更

いちばん多いのは、自分の希望による変更です。床材や建具、設備、コンセントや照明の位置、収納の追加などです。約款（乙）では、発注者は工事を追加・変更でき、代金と工期は協議で決めます（第20条）。

一つずつは小さな額でも、積み重なると大きくなります。 変更のたびに金額を書面で受け取り、累計を自分でも記録しておくと、どこで増えたかを追えます。

地盤や地中の状態

約款（乙）第9条は、図面・仕様書に書かれた施工条件と現場が違うときの扱いを決めています。対象として挙がっているのは、次のような場合です。

工事現場の状態、地質、湧水、施工上の制約等について、設計図書に示された施工条件が実際と相違すること。

工事現場において、土壌汚染、地中障害物の発見、埋蔵文化財の発掘その他施工の支障となる予期することのできない事態が発生したこと。

（民間建設工事標準請負契約約款（乙）第9条第1項第2号・第3号）

このとき、発注者か受注者は、必要と認められる工期の変更や代金の変更を求められます（同条第4項）。 地盤改良が要るかどうかは、地盤調査の結果で決まります。調査の前に契約した場合、改良費は契約のあとで出てくることがあります。地盤調査と改良の考え方は、土地代のほかにかかるお金にまとめています。

建設業法は、注文者の側にも知らせる義務を置いています。地盤の沈下など、工期や代金に影響する事象のおそれがあるときの話です。注文者は、契約を結ぶまでに建設業者へ知らせることになっています（第20条の2第1項）。土地について知っていること（過去の地盤調査の資料など）は、契約の前に建築会社へ渡しておきます。

「別途」工事

見積書や契約書で「別途」とされた工事は、もとの請負代金に入っていません。 外構・照明器具・カーテン・エアコン・給排水の引き込みなどが、別途になっていることがあります。何が別途になっているかは会社と契約によって違います。

別途の工事は、契約のあとで金額が決まり、そこで「追加」として見えてきます。 住宅ローンで借りられるかどうかにもかかわります。フラット35は、請負契約書に書かれた請負金額を借入の対象としています。カーテン、エアコン、照明器具などは、請負金額に含まれていれば対象です（よくある質問 Q&A番号338）。外構工事の費用は、請負契約書や注文書・注文請書で金額を確かめられれば対象になります。

家具店や家電店で別に買うものは、この表に挙がっていません。 現金で払う前提で予算に入れておきます。諸費用と「別途」に入りやすい費用の一覧は、注文住宅の諸費用はいくら？にあります。

建築確認のあとの変更

建物を建てる前には、計画が建築基準に合っているかの確認（建築確認）を受けます。2階建ての住宅は、建築基準法第6条第1項第2号の「二以上の階数を有し」に当たり、確認の対象です。

確認を受けたあとで計画を変えるときも、同じ条に定めがあります。

当該確認を受けた建築物の計画の変更（国土交通省令で定める軽微な変更を除く。）をして、（略）建築しようとする場合（略）も、同様とする。

（建築基準法第6条第1項）

つまり、軽微な変更に当たらなければ、計画変更の確認を受け直すことになります。申請の費用と、確認が下りるまでの時間がかかります。

軽微な変更は、建築基準法施行規則第3条の2に並んでいます。床面積・建築面積・高さ・階数は「減る」場合が挙がっていて、増える場合は挙がっていません。 窓の位置や大きさ、建築設備、内装材などの変更は、条件つきで挙がっています。いずれも、変更後も基準に合うことが明らかなものに限られます。

どの変更が軽微に当たるかは、設計者が図面で判断します。部屋を広げる、吹き抜けを床にする、といった変更は、確認申請の前に出しておくほうが手続きが少なくて済みます。

資材価格の変動

約款（乙）第22条（B）を使う契約では、資材の価格の高騰などで代金の変更を求められます。 建設業法は、資材の高騰などのおそれがあるとき、建設業者が契約を結ぶまでに注文者へ知らせることを定めています（第20条の2第2項）。知らせた事象が契約後に起きたときは、建設業者は代金の変更などの協議を申し出ることができます。注文者は、誠実に応じるよう努めます（同条第3項・第4項）。

協議の申出があっても、どれだけ上がるかは協議で決まります。 申出には根拠を添えてもらい、どの資材がいくら上がったのかを書面で確かめます。契約前の知らせの扱いは、請負契約の前に確かめることに書いています。

変更の期限は、契約書と打合せ記録で確かめる

「仕様はいつまでに決めればよいか」を定めた法令は、見当たりません。期限は、その会社との契約と工程で決まります。

そのうえで、工事の段階が進むほど、変更にお金と時間がかかる理由があります。

段階	変更するとかかりやすいもの
建築確認の申請前	図面の描き直し
建築確認を受けたあと	軽微な変更でなければ、計画変更の確認申請（費用と期間）
材料や設備を発注したあと	手配済みの材料の取り消しや作り直し
工事が進んだあと	できた部分の解体・やり直し、工期の延長

（建築基準法第6条第1項、約款（乙）第20条・第22条から当方が整理）

工期が延びると、仮住まいの家賃や、つなぎ融資の利息が増えることがあります。今の住まいの退去日や、ローンの資金が出る日にも響きます。

変更は書面で：変更契約書と収入印紙

口約束にしない

建設業法第19条第2項のとおり、代金や工事内容の変更は書面で交わします。約款（乙）でも、代金の変更を求めた側は相手に協議を申し出る形です（第22条（A）第3項）。

書面にしておくと、次のことが後から確かめられます。

• 何を、いくらで変えたか（増額も減額も）
• 工期が延びるかどうか
• 増えた代金を、どの回の支払いで払うか（支払いの時期は注文住宅の支払いはいつ、いくら？）

変更契約書の印紙税は、書き方で変わる

請負代金を変える変更契約書は、印紙税の課税文書です。元の請負契約書と同じ「請負に関する契約書」（第2号文書）として扱われます（国税庁 No.7127）。 税額を決める「記載金額」は、書き方で変わります（国税庁 No.7123）。

変更契約書の書き方	記載金額
元の契約書を特定できる記載があり、増額分が分かる	増えた金額
元の契約書を特定できる記載があり、減額	記載金額のない文書
変更後の合計金額だけを書いた	変更後の合計金額

（国税庁 タックスアンサーNo.7123から作成。令和8年4月1日現在法令等）

建設工事の請負に関する契約書は、2027年3月31日までに作成されたものは税額が軽減されます（国税庁 No.7108）。記載金額100万円超200万円以下なら200円、200万円超300万円以下なら500円です。 たとえば元の契約書を特定して「250万円増額」と書けば500円です。一方で、変更後の合計3,950万円だけを書くと、1,000万円超5,000万円以下の区分で1万円になります。

変更契約書には、元の契約の日付や番号と、増減の額を書いてもらいます。 印紙をどちらが負担するかは、契約で決めます。

住宅ローンの借入額を増やすとき

フラット35は「資金を受け取る前」なら変更できる

フラット35のよくある質問は、申込みのあとの変更について次のように答えています。

原則として、資金のお受取前であれば、返済期間（お借入期間）や融資額（お借入額）を変更することができます。

なお、返済期間（お借入期間）や融資額（お借入額）の変更によって、適用される金利や毎月のご返済額が変更となり、再度審査が必要な場合があります。

（住宅金融支援機構【フラット35】よくある質問 Q&A番号348）

工事の追加で建設費が変わったときも、同じく申込先の金融機関に相談する扱いです（Q&A番号355）。

注意したいのは融資率です。融資率は「借入額÷建設費（土地も借りるなら土地代を含む）」で、9割以下か9割超かで金利が変わります。よくある質問には、建設費2,000万円・借入1,800万円（9割以下）の例が載っています。追加工事で両方を200万円ずつ増やすと、建設費2,200万円・借入2,000万円で9割超になります。追加の分をすべて借りると、9割の線を越えることがあります。

借入額は建設費の範囲内です（【フラット35】ご利用条件）。増えた工事代金は、請負契約書などで金額を確かめられる形にしておきます。

民間の住宅ローンは、申込先で確かめる

民間金融機関の住宅ローンで、本審査のあとに借入額を増やす扱いは、金融機関ごとに違います。公表されている商品説明には、融資の実行のあとで計画が変わったら再度審査が必要、と書いている例がありました。

審査の流れと、事前審査のあとに条件が変わったときの考え方は、住宅ローンの事前審査と本審査に書いています。

借りられることと、返せることは別です。増やしたあとの毎月の返済は、「借りられる額」と「返せる額」は違うの計算ツールで確かめられます。

契約後の増額を抑えるための確かめ方

契約の前にできること

• 「別途」「概算」「一式」の項目を洗い出す。 契約の代金に入っていないもの、金額が仮のものを一覧にして、いくらまでを見込むかを決める
• 地盤調査の時期を確かめる。 契約の前に調査できれば、改良の要否を知ったうえで契約できる
• 変更の代金の決め方と、物価の変動の定めを読む。 約款（乙）第22条の（A）か（B）か、自社約款ならどう書いてあるか
• 予算に余白を残す。 予算全体の組み立て方は家づくりの予算は、希望から決めると足りなくなるに書いています

契約のあとにできること

• 変更は、金額を書面で受け取ってから決める。 その場で「お願いします」と言わない
• 追加の累計を表にする。 日付・内容・金額・どの回で払うかを書く
• 削るときは、差額で確かめる。 約款（乙）の原則では、減らす分は契約時の内訳書の単価で引かれる。思ったほど下がらないことがある
• 大きな変更は、建築確認の申請前にまとめる。 申請後の変更は、確認を受け直す手間がかかることがある
• 施主支給を考えるなら、契約で扱いを決める。 建設業法第19条第1項第10号は、注文者が資材を出すときの内容と方法を契約に書く事項にしている。取り付けの費用と、不具合のときの責任を確かめる

追加の金額に納得できないとき

契約書には、紛争の解決方法を書く欄があります（建設業法第19条第1項第15号）。まずそこを確かめます。 第三者に相談したいときは、国土交通大臣指定の相談窓口「住まいるダイヤル」（公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター）があります。電話相談は建築士が対応すると案内されています。

客先で追加費用の話をするときの注意

住宅会社の営業担当の方が、契約後の変更をお客様と進めるときに確かめてほしいことです。

まとめ

• 請負代金は、契約書に付けた図面・仕様書の工事に対するもの。工事を足せば代金も変わる
• 約款（乙）では、追加・変更や資材の高騰で、どちらからも代金の変更を求められる。増やす分は時価、減らす分は契約時の単価が原則
• 契約の変更は、書面にしてお互いに渡す（建設業法第19条第2項）
• 増えやすいのは、仕様の変更・地盤・「別途」工事・建築確認後の変更・資材価格
• 変更の期限は法令では決まっていない。契約書・工程表・打合せ記録で確かめる
• 変更契約書は、元の契約を特定して増額分を書くと、印紙税は増えた金額で決まる
• 借入額を増やすと、金利・返済額が変わり、再審査になる場合がある。資金を受け取る前に申込先へ

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よくある質問

注文住宅の契約後に、追加費用が出るのはなぜですか？

請負契約の代金は、契約書に添付した図面・仕様書の工事に対するものだからです。工事の追加や変更、地盤など施工条件の違い、資材価格の高騰などがあると、国の標準約款（乙）では、発注者・受注者のどちらからも代金の変更を求められる形になっています。契約に入っていない「別途工事」も、あとから費用として出てきます。

間取りや仕様の変更に、期限はありますか？

法令で決まった期限はありません。期限は契約書・工程表・打合せ記録の定めで確かめます。そのうえで、建築確認を受けたあとに床面積や高さが増える変更をすると、計画変更の確認申請が要る場合があります。工事が進むほど、手配済みの材料ややり直しの費用もかかります。

追加工事の分も、住宅ローンで借りられますか？

フラット35は、資金を受け取る前なら借入額を変更でき、申込先の金融機関で変更の手続きをします。ただし金利や毎月の返済額が変わり、再度審査が必要な場合があります。借入額は建設費の範囲内で、請負契約書などで金額を確かめられる必要があります。民間の住宅ローンの扱いは金融機関ごとに違うので、申込先で確かめます。

変更契約書にも収入印紙は要りますか？

請負代金を変える変更契約書は、印紙税の課税文書です。元の契約書を特定できる書き方で増額分を書けば、増えた金額に応じた税額になります。変更後の合計金額だけを書くと、その合計額で税額が決まります（国税庁 No.7123）。