家と住宅ローン

子どもが増えて手狭になった、学区を変えたい。住み替えを考え始めたら。家を売って利益が出たときの税金を、国税庁の資料で確かめてまとめました。売却益の出し方（取得費が分からなければ売値の5%）、3,000万円の特別控除の要件と期限、所有10年超の軽減税率、売却損が出たときの繰越控除、そして住み替えで新しい家の住宅ローン控除が使えなくなる組み合わせを、計算例つきで書きます。

子どもの学区で新しいマンションを探している家族へ。国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、1戸あたり月の修繕積立金は平均13,054円、管理費は11,503円（駐車場使用料などからの充当を除く）。新しいマンションほど修繕積立金が安く、段階的に上がる計画が多いのが実態です。修繕積立金ガイドラインの㎡あたりの目安、上がる理由、住宅ローンの返済に足した比べ方、購入前に重要事項説明書・長期修繕計画・総会の議事録で確かめる項目をまとめました。

家族の源泉徴収票を見たら所得税が0円。それならiDeCoは続ける意味があるのか、と迷ったときに。iDeCoと住宅ローン控除は併用できます。所得税が住宅ローン控除で0になっていても、引ききれない分は住民税で引かれるため、多くの人はiDeCoの節税がそのまま残ります。減るのは、住民税で引ける枠（所得税の課税総所得金額等の5%・最高9.75万円）を超えて控除が切り捨てられている人です。年収と控除額ごとの計算例（当方計算）で、どこから減るかを示します。

「育休、2人とも取りたいけど、ローンは払えるかな」と思ったら。育休に入っても住宅ローンの返済額は変わりません。入るお金は育児休業給付金（180日まで67%、その後50%）と、条件を満たすと13%の上乗せ。社会保険料は免除され給付は非課税ですが、住民税は前年の所得で決まり育休中も払います。月ごとにいくら残るかの計算ツールと、夫婦で組んだときの住宅ローン控除、返済が苦しいときの相談先までまとめました。

子どもの学区や部屋数を優先して、中古の家を買って手を入れる家族へ。中古住宅（既存住宅）を買ってリフォームするときのお金を、国税庁・国交省・住宅金融支援機構・都道府県の資料で確かめてまとめました。2026年以後に入居する中古住宅の住宅ローン控除の借入限度額と控除期間、築年数（昭和57年以後）の要件、リフォーム代のローン控除と現金で払うときの税額控除の選び方、みらいエコ住宅2026・先進的窓リノベ2026の補助金、フラット35リノベ、登録免許税・不動産取得税の軽減、インスペクションと既存住宅売買瑕疵保険まで、契約前から入居までの順番で書いています。

夫（または妻）から「転職しようと思う」と聞いたとき、家のローンが残っていたら。住宅ローンの審査では9割以上の金融機関が勤続年数を見ますが、基準は「1年以上」が多数で、線の引き方は機関ごとに違います。借りたあとの転職や収入減では、延滞する前に返済中の金融機関へ条件変更を相談するのが先です。フラット35の返済方法変更メニューの条件、金融庁が金融機関に求めている対応、失業したときの雇用保険、住宅ローン控除が続く条件、相談窓口を一次情報で整理しました。

4年目に上がる固定資産税を、子どもの入園・入学と同じ家計の表に入れておくために。新築の家の固定資産税は、建築費ではなく市区町村が決める「評価額」に1.4%をかけ、新築から3年度分（認定長期優良住宅は5年度分）は半分になります。土地は家が建つと6分の1に下がります。110㎡の木造の例で6年分の税額を出し、3年後に上がる理由、評価替えとの重なり方、納税通知書の見方を、地方税法と総務省・市の資料で確かめてまとめました。

子どもの学区で、やっと見つけた土地。契約の前に確かめたいお金があります。土地を買って家を建てるとき、土地代と建物の本体価格の外で出やすいお金を、地盤・上下水道とガスの引き込み・造成と擁壁・古家の解体・境界と測量・農地転用・セットバック・がけ条例・浄化槽に分けて整理しました。金額が土地ごとに違うものは「何で決まるか」と「どこで確かめるか」を、法令・国交省・市区町村の資料で示します。重要事項説明書で見る欄の一覧付きです。

引っ越しが落ち着いたころに届く封筒に、家族で慌てないために。新築の家と土地にかかる不動産取得税を、地方税法と都道府県の案内で確かめて計算例つきでまとめました。税率3%と宅地の2分の1、建物の1,200万円控除、土地の4万5,000円か床面積2倍までの減額、免税点のほか、通知が届く時期、申告の期限が都道府県で違うこと、土地を先に買ったときの扱い、払い遅れたときの延滞金まで書いています。

子どもの入学や転校に合わせて引っ越したい家族ほど、工期と遅れの決まりが大事になります。注文住宅の工事請負契約に署名する前に、契約書と約款のどこを読めばよいかを、建設業法第19条（契約書に書く事項）、国の民間建設工事標準請負契約約款（乙）、民法第641条、住宅瑕疵担保履行法、特定商取引法で確かめて整理しました。自分から解約するときのお金、遅れ・天災・不具合の扱い、10年の保険か供託、クーリング・オフが使える場合と使えない場合、ローン特約の有無まで、署名前のチェック表にしています。