新築の固定資産税はいくら？3年後に上がる理由と6年分の目安

先に結論

新築の家の固定資産税は、建築費ではなく市区町村が決める「評価額」×1.4%（標準税率）です。都市計画税は上限0.3%で、かからない場所もあります
新築住宅は、家屋の固定資産税が3年度分（認定長期優良住宅は5年度分）半分になります。対象は居住部分120㎡まで、令和13年3月31日までの新築です
3年後に上がるのは、この減額が終わるからです。ただし土地の税と都市計画税は減額されないので、合計は2倍になりません
土地は、家が建つと課税標準が評価額の6分の1（200㎡まで）になり、更地のときより下がります
110㎡の木造（家屋の評価額1,100万円）と206㎡の土地の例で、1〜3年目は年約14.8万円、4年目は約19.5万円です（評価替えで家屋の評価額が下がる場合の目安）

家を建てた翌年の春、市区町村から固定資産税の納税通知書が届きます。そこから毎年続く支払いなので、ローンの返済計画と同じ表に入れておきたい費用です。

この記事では、税額の決まり方を順に追い、110㎡の木造の家で1年目から6年目までを計算します。最後に、自分の数字を入れて6年分を出せるツールを置きました。引き渡しから1年あまりの手続き全体は、新築の引き渡し後1年のお金のカレンダーにまとめています。

固定資産税は「評価額×税率」で決まる
1. 家屋の評価額は、建築費ではない
2. 土地は、家が建つと課税標準が6分の1になる
110㎡の木造で、6年分を計算した
3年後に上がるのは、新築住宅の減額が終わるから
1. 上がり幅は、評価替えと重なるかどうかで変わる
評価替えと、家屋の評価額の下がり方
年内に完成か、年明けか
納税通知書と課税明細書の見方
自分の数字で、6年分を出す
営業担当が、引き渡しの前に伝えておくこと
まとめ
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よくある質問

固定資産税は「評価額×税率」で決まる

固定資産税は、毎年1月1日に土地や家屋を持っている人に、市区町村がかける税です（地方税法第359条）。東京23区では、区ではなく東京都に納めます（総務省）。

計算の骨組みは、次の3段です（総務省「固定資産税」）。

市区町村が、総務大臣の定めた固定資産評価基準で土地と家屋を評価し、「価格（評価額）」を決める
評価額をもとに、課税標準額（税をかける元の額）を決める。住宅の敷地は特例で小さくなる
課税標準額に税率をかけ、新築住宅などの減額を差し引く

税	税率	決め方
固定資産税	標準税率1.4%	市町村は条例で別の税率を定められる（地方税法第350条、総務省）
都市計画税	0.3%が上限	市街化区域などで、市町村が条例で課す（第702条・第702条の4）

都市計画税の税率は市区町村で違います。たとえば東大和市の課税明細書の解説では0.26%です。土地が市街化区域の外にあれば、都市計画税がかからない場合もあります。

家屋の評価額は、建築費ではない

家屋の評価額の元になるのは、同じ家をいまその場所に建て直すときの建築費（再建築価格）です。これに、建ててからの年数で減る分（経年減点補正率）をかけます（総務省）。屋根・外壁・内装などの資材と量を、評価基準の表の点数に置きかえて積み上げるやり方です（西宮市）。

そのため、建築費3,500万円の家の評価額が3,500万円になるわけではありません。 目安になるのが、登記のときに法務局が使う「新築建物課税標準価格認定基準表」です。令和6年度の表で木造の居宅を見ると、1㎡あたりの単価は次のとおりでした。

法務局	木造・居宅の1㎡単価	延床110㎡なら
岐阜地方法務局	97,000円	1,067万円
千葉地方法務局	100,000円	1,100万円
札幌法務局	111,000円	1,221万円

（各法務局「新築建物課税標準価格認定基準表（令和6年度）」）

横浜市の計算例も「価格10,400,000円、床面積110㎡の2階建住宅」で、ほぼ同じ水準です。この記事では、千葉の単価を使って110㎡で1,100万円を例にします。登記の費用の計算に使ったものと同じ表で、注文住宅の諸費用はいくら？でも同じ幅（1,067万〜1,221万円）を使っています。

本当の評価額は、完成後の家屋調査で決まる

基準表は登記のための目安です。固定資産税の評価額は、完成後に市区町村の担当者が家屋を調べて決めます。地方税法は、市町村長に毎年少なくとも1回の実地調査をさせると定めています（第408条）。設備や仕上げが多い家ほど高くなります。実際の額は、最初の納税通知書に入っている課税明細書の「価格」で確かめられます。

土地は、家が建つと課税標準が6分の1になる

土地の評価額は、宅地なら地価公示価格などの7割を目途に決まります（総務省）。分からなければ、売買価格の7割が目安です。

家が建つと、その敷地は住宅用地になり、課税標準が小さくなります（地方税法第349条の3の2・第702条の3）。

区分	面積	固定資産税の課税標準	都市計画税の課税標準
小規模住宅用地	住宅1戸あたり200㎡まで	評価額×6分の1	評価額×3分の1
一般住宅用地	200㎡を超える部分	評価額×3分の1	評価額×3分の2

住宅用地として扱われるのは、家屋の床面積の10倍までです（横浜市「市税のあらまし」）。110㎡の家なら1,100㎡までなので、ふつうの戸建ての敷地は全部が住宅用地になります。

1月1日に建築中の土地は、住宅用地にならない

横浜市は、1月1日に新たに住宅の建築が予定されているか、建築中の土地は、住宅用地に該当しないと案内しています。建替えのために家屋を建築中の土地は、一定の要件を満たせば住宅用地として扱われます（北九州市も同じ趣旨）。土地を買ってから完成までに1月1日をまたぐと、その年度の土地の税には6分の1の特例が付きません。

110㎡の木造で、6年分を計算した

当サイトで、条件をそろえて1年目から6年目まで計算しました。

2026年中に完成。家屋の分は2027年度（令和9年度）からかかる
木造2階建て、延床110㎡、家屋の評価額1,100万円（千葉地方法務局の単価×110㎡）
土地の評価額1,120万円・206㎡（売買価格1,600万円の7割。注文住宅の諸費用はいくら？と同じ例）
税率は固定資産税1.4%、都市計画税0.3%。課税標準は1,000円未満、税額は100円未満を切り捨て
2030年度（令和12年度）の評価替えで、家屋の評価額が経年で下がるとする（下で説明します）

年度	家屋の評価額	家屋の固定資産税	家屋の都市計画税	土地（固定＋都市計画）	合計
1年目 2027年度	1,100万円	154,000円−減額77,000円＝77,000円	33,000円	38,300円	148,300円
2年目 2028年度	1,100万円	77,000円	33,000円	38,300円	148,300円
3年目 2029年度	1,100万円	77,000円	33,000円	38,300円	148,300円
4年目 2030年度	約921万円	128,900円（減額なし）	27,600円	38,300円	194,800円
5年目 2031年度	約921万円	128,900円	27,600円	38,300円	194,800円
6年目 2032年度	約921万円	128,900円	27,600円	38,300円	194,800円

（当方計算。地方税法の税率・特例と、横浜市の計算例と同じ端数の処理による目安）

土地の内訳はこうです。200㎡分（評価額約1,087万円）は6分の1、残る6㎡分（約33万円）は3分の1にして、課税標準は約192万円。固定資産税は26,800円です。都市計画税は3分の1と3分の2で約384万円、税額11,500円です。

みぞれ

4年目に4.6万円も増えるんですね。2倍にはならないの？

しぐれ

半分だったのは家屋の固定資産税だけなので、2倍に戻るのもそこだけです。土地の税と都市計画税は最初から減っていません。この例では、4年目の評価替えで評価額が下がる分も効いています。

3年後に上がるのは、新築住宅の減額が終わるから

新築住宅には、家屋の固定資産税額を2分の1にする減額があります（地方税法附則第15条の6・第15条の7）。令和8年度の税制改正で期限が延び、令和13年3月31日までに新築された住宅が対象です（総務省、横浜市・千葉市）。

住宅の種類	減額の期間	手続き
一般の住宅	新たに課税される年度から3年度分	横浜市・千葉市は申告不要
3階建以上の耐火・準耐火の住宅	5年度分	同上
認定長期優良住宅	5年度分	申告が必要
3階建以上の耐火の認定長期優良住宅	7年度分	申告が必要

（地方税法附則第15条の6・第15条の7、総務省「固定資産税」、千葉市FAQ）

減額には条件があります。

床面積：居住部分が40㎡以上240㎡以下（令和8年4月1日以後の新築。それより前は50㎡以上280㎡以下）
併用住宅：店舗などと一緒の家は、居住部分が全体の2分の1以上
減額される範囲：居住部分の120㎡まで。超える家は120㎡分だけが半分になる

（横浜市・千葉市の案内）

横浜市の計算例では、価格1,330万円・140㎡の家の減額は、固定資産税186,200円×（120㎡÷140㎡）×2分の1＝79,800円です。140㎡の家でも、減額されるのは120㎡分だけです。

都市計画税は、この減額の対象ではありません。 横浜市の計算例にも「都市計画税は減額されません」とあります。なお横浜市は、認定長期優良住宅などの家屋の都市計画税を、市独自の制度として2分の1にしています（申告が必要）。こうした独自の減額があるかは、市区町村の案内で確かめます。

長期優良住宅の減額は、1月31日までに申告

認定長期優良住宅の減額は、所有者が申告書を出した場合に限って受けられます。期限は、新たに固定資産税が課される年度の初日の属する年の1月31日です（地方税法附則第15条の7第3項）。2026年中に完成した家なら2027年1月31日までで、認定通知書の写しなどを添えます（千葉市）。長期優良住宅の他の税・金利の違いは、省エネ基準とZEH水準で住宅ローン控除はどう違う？断熱・耐震の等級とお金にまとめています。

上がり幅は、評価替えと重なるかどうかで変わる

上の例は、減額が終わる2030年度と、家屋の評価額を見直す評価替えがたまたま重なっていました。完成が1年ずれると、上がり方が変わります。

	2026年中に完成	2027年中に完成
減額のある年度	2027〜2029年度	2028〜2030年度
評価替え（2030年度）の扱い	減額が終わる年と重なる	減額の3年目と重なる
減額が終わる年の家屋の税	110,000円→156,500円（＋46,500円）	96,150円→163,500円（＋67,350円）

（当方計算。上と同じ条件で、完成年だけを変えた目安）

2027年中に完成した家は、評価替えのあとの評価額のまま減額だけが外れるので、家屋の固定資産税がちょうど2倍に戻ります。どちらになるかは、完成の年と評価替えの年の組み合わせで決まります。

評価替えと、家屋の評価額の下がり方

固定資産税の評価額は、3年ごとに見直されます（評価替え）。見直す年度を基準年度といい、令和6年度から3年ごとに来ます。次は令和9年度（2027年度）、その次は令和12年度（2030年度）です（地方税法第341条第6号）。基準年度の間の2年度は、原則として基準年度の価格を据え置きます（第349条）。

家屋は、評価替えのたびに、その時点の再建築価格に、経過した年数の補正率をかけて計算し直します。法務局が評価基準の補正率をもとに示している表では、木造の家の補正率は次のように下がります。

経過年数	1年	2年	3年	4年	5年	10年	20年	27年以上
補正率	0.80	0.75	0.70	0.67	0.64	0.50	0.25	0.20

（宮崎地方法務局「経年減価補正率表」。令和5年総務省告示第385号による改正後の固定資産評価基準の、木造家屋と非木造家屋の基準表の平均値）

新築の1年目にかかる0.80は、課税が始まる時点ですでに2割減っているということです。上の例では、4年目の評価替えで0.80から0.67になるとして、1,100万円×0.67÷0.80＝約921万円と置きました。

評価額が下がらない評価替えもある

評価替えでは、建築費の上がり下がりも反映されます。大阪市の資料によると、令和6年度の評価替えで既存の家屋にかけた「再建築費評点補正率」は木造1.11でした。建築費が上がっていれば、経年で下がる分が打ち消されます。西宮市は、計算し直した評価額が前年度を上回れば据え置き、下回れば下がると説明しています。税額を多めに見ておきたいときは、評価額が下がらない前提で計算するのが安全です（下のツールで切り替えられます）。

評価額が下がらない前提だと、上の例の4年目は家屋187,000円・合計225,300円です。1〜3年目より年7.7万円増えます。

年内に完成か、年明けか

固定資産税の賦課期日は1月1日です（地方税法第359条）。完成の時期で、最初の課税と土地の扱いが次のように分かれます。

完成	家屋の固定資産税	その年度の土地
2026年12月	2027年度から	2027年1月1日に住宅がある→住宅用地の特例あり
2027年1月	2028年度から	2027年1月1日は建築中→住宅用地にならない（横浜市の案内）

年明けの完成は家屋の課税が1年遅れますが、その年度の土地は6分の1の特例がない計算になります。土地を買った年の税をどう分けるかは売主との取り決めで、注文住宅の諸費用はいくら？に書いています。引き渡し後の1月1日の意味と、住民税・住宅ローン控除との関係は、新築の引き渡し後1年のお金のカレンダーにまとめています。

納税通知書と課税明細書の見方

市区町村から届く納税通知書には、課税標準額、税率、税額、納期、各納期の金額が書かれています（総務省）。納期は4月・7月・12月・2月の中で条例が定め、原則年4回に分けて納めます（地方税法第362条）。

土地や家屋の分には、課税明細書が付きます。家屋には所在・家屋番号・種類・構造・床面積と、その年度の価格（評価額）を書くと決まっています（地方税法第364条第3項）。住宅用地の特例が付く土地は、価格に特例の率をかけた額も書かれます（同第4項）。東大和市の解説を例にすると、家屋の欄の主な項目は次のとおりです。

項目	見るところ
評価額（価格）	固定資産評価基準で評価した額。最初の年は、この額で予算と比べる
課税標準額	家屋は評価額がそのまま入る
固定資産税の税相当額	課税標準額×1.4%
軽減税額・備考	新築住宅の減額が付いていれば、ここに金額や「3年間」などの記載がある
建築年	完成した年。翌年度から課税が始まる

欄の名前は市区町村で違います。横浜市は、減額が適用される最終年度と、減額がなくなった年度に、課税明細書にその旨を表示するとしています。「最終年度」の表示が出た年に、翌年度の増える分を家計に入れておくと慌てずに済みます。

しぐれ

最初の通知書で、減額が付いているかを確かめておきましょう。長期優良住宅なのに5年度分になっていなければ、申告が漏れている可能性があります。

自分の数字で、6年分を出す

完成する年、延床面積、家屋と土地の評価額を入れると、1年目から6年目までの税額の目安が出ます。家屋の評価額が分からなければ空欄にしてください。延床面積×1㎡10万円で置きます。「くわしく入れる」で、税率と評価替えの扱いを変えられます。

入力した数字は、このページの中だけで計算します。どこにも送信・保存しません。

家が完成する年（西暦） 12月31日までに完成すれば、翌年度から家屋の固定資産税がかかります。年明けに完成すると1年ずれます延床面積（㎡） 住宅部分の床面積です。新築住宅の減額は40㎡以上240㎡以下が対象で、120㎡までの部分が半分になります家屋の評価額（万円） 建築費ではありません。分からなければ空欄にしてください。延床面積×1㎡あたり10万円（千葉地方法務局の基準表・木造の居宅）で置きます

認定長期優良住宅認定を受けて建てる減額が3年度分から5年度分になります。1月31日までの申告が要ります

土地の評価額（万円） 売主から受け取る課税明細書の「価格」です。分からなければ、土地の売買価格の7割が目安です（例: 1,600万円なら1,120万円）土地の面積（㎡） 1戸の家なら200㎡までが「小規模住宅用地」になります

くわしく入れる（任意）

固定資産税の税率（%） 多くの市区町村は1.4%です。違う税率の市区町村もあります都市計画税の税率（%） 上限は0.3%です。市街化区域の外などでかからない場所は0を入れてください

評価替え（3年ごと）の扱い

経年で下がるとして計算下がらないとして計算

建築費が上がっていると、評価替えでも家屋の評価額が据え置かれることがあります。多めに見ておくなら「下がらない」です

2026年10月17日時点の地方税法によります。新築住宅の減額は令和13年3月31日までに新築された住宅が対象です。家屋の評価額は市区町村が固定資産評価基準で決めるもので、ここでの額は目安です。評価替えでの下がり方は、法務局が示す経年減点補正率の平均（1年目0.80、4年目0.67など）を使い、建築費の変動は入れていません。土地は、評価額が変わらず、課税標準が本来の額（評価額×6分の1など）になっているものとして計算しています。3階建以上の耐火・準耐火の住宅（減額が5年度分）、店舗や事務所を含む併用住宅、市区町村独自の減額は入れていません。実際の税額は、毎年届く納税通知書と課税明細書で確かめてください。

計算の前提

地方税法は2026年10月17日時点のものです。新築住宅の減額は令和13年3月31日までの新築が対象です
評価替えでの下がり方は、法務局の経年減価補正率表（木造と非木造の平均値）を使った目安です。建築費の変動（再建築費評点補正率）は1として置いています
土地は、評価額が変わらず、課税標準が本来の額（評価額×6分の1など）になっているものとして計算しています。実際には負担調整措置で、課税標準額が段階的に動く土地もあります
3階建以上の耐火・準耐火の住宅、併用住宅、市区町村独自の減額は入れていません

営業担当が、引き渡しの前に伝えておくこと

施主から「固定資産税はいくら？」と聞かれたときに、確かめておく点です。

☐ 評価額は建築費ではなく、市区町村が完成後の家屋調査で決める。延床面積×1㎡10万円前後が目安（木造の居宅）
☐ 家屋の固定資産税は3年度分（長期優良住宅は5年度分）半分。4年度目から上がる
☐ 減額は120㎡まで。都市計画税と土地の税は減額されない
☐ 長期優良住宅は、完成の翌年1月31日までに市区町村へ申告する
☐ 1月1日をまたぐかどうかで、最初の課税年度と土地の特例の有無が変わる
☐ 評価替えは3年ごと（次は2027年度、その次は2030年度）。減額の終わりと重なるかで上がり幅が違う

返済計画を立てるときは、ローンの返済とは別に、この税を毎年の住居費に入れておきます。借りる額と返せる額の考え方は、住宅ローンは「借りられる額」と「返せる額」が違うに書いています。

まとめ

固定資産税は評価額×1.4%（標準税率）。都市計画税は上限0.3%で、市区町村によって税率やかかるかどうかが違う
家屋の評価額は再建築価格×経年減点補正率で、建築費より低い。木造の居宅は1㎡10万円前後が目安
土地は家が建つと、200㎡までの課税標準が評価額の6分の1（都市計画税は3分の1）。1月1日に建築中の土地は住宅用地にならない
新築住宅の減額は家屋の固定資産税の2分の1、一般3年度分・長期優良住宅5年度分、120㎡まで。令和13年3月31日までの新築が対象
3年後に上がるのは減額が終わるから。評価替え（3年ごと、次は令和9年度）と重なるかで上がり幅が変わる
110㎡・評価額1,100万円の家と206㎡の土地の例で、1〜3年目は年約14.8万円、4年目は約19.5万円（評価額が下がらなければ約22.5万円）

出典

e-Gov法令検索地方税法（第341条・第349条・第349条の3の2・第350条・第359条・第362条・第364条・第408条・第702条・第702条の3・第702条の4・附則第15条の6・附則第15条の7）
総務省「地方税制度｜固定資産税」
横浜市「新築住宅に係る固定資産税の減額制度」
横浜市「市税のあらまし」住宅の敷地は税金が安くなっています
横浜市「市税のあらまし」家屋の税額計算はこのように行います
千葉市「固定資産税の新築住宅の減額について教えてください。」
千葉市「固定資産税（家屋）の減額」
西宮市「家屋の評価額の算出」
大阪市「固定資産評価実施要領第2 家屋の評価（令和6年度）」
宮崎地方法務局「経年減価補正率表」
千葉地方法務局「新築建物課税標準価格認定基準表（令和6年度）」（札幌・岐阜の各法務局の同じ表もあわせて確認）
東大和市「課税明細書の見方（家屋）」
北九州市「固定資産税（土地）に対する特例措置」

本記事は2026年10月17日時点で公表されている法令と資料に基づいています。評価額・税率・減額の手続きは市区町村ごとに異なり、記事中の税額は目安です。個別の税額や申告は、土地・家屋のある市区町村（東京23区は都税事務所）の窓口にご確認ください。

よくある質問

新築の固定資産税は、年にいくらくらいですか？

評価額と市区町村の税率で決まります。延床110㎡の木造で家屋の評価額を1,100万円、土地の評価額を1,120万円（206㎡）と置くと、減額のある1〜3年目は固定資産税と都市計画税をあわせて年約14.8万円、減額が終わる4年目は約19.5万円です（税率1.4%・0.3%、評価替えで評価額が下がる場合の目安）。