繰上げ返済と住宅ローン控除｜控除期間中にやるかの比べ方

先に結論

繰上げ返済をすると利息が減る。同時に年末残高が減るので、住宅ローン控除の額も減る
控除期間中の1年あたりでは、繰上げ額×ローン金利（減る利息）と繰上げ額×0.7%（減る控除）の比べ。ただし年末残高が借入限度額を超えている間や、税額が少なく控除を引ききれていない年は、控除は減らない
利息は控除が終わったあとも減り続ける。「今繰上げる」と「控除が終わってから繰上げる」のどちらが大きいかは、金利と型で入れ替わる（下の試算では、期間短縮型は金利0.7%前後が境目）
期間短縮型で大きく繰上げて、最初の返済から最後の返済までが10年未満になると、その年から控除がなくなる（租税特別措置法関係通達41-19）
手数料は金融機関と申込方法で違う。そして繰上げたお金は戻らない。手元に残す額を先に決めてから考える

住宅ローンを返しはじめて数年たつと、ボーナスや貯金で「少しまとめて返そうか」と考えるときが来ます。このとき決まって出てくるのが、「住宅ローン控除の期間中は、繰上げ返済しないほうがいい」という話です。

半分は合っていて、半分は条件しだいです。この記事では、国税庁と住宅金融支援機構の資料で、何と何を比べればよいかを整理します。住宅ローン控除の仕組みそのもの（控除率・借入限度額・控除期間）は住宅ローン控除の制度概要と借入限度額にまとめています。

繰上げ返済の2つの型
繰上げると、控除はどれだけ減るか
比べ方：1年あたりと、残りの期間全体
返済期間が10年未満になると、控除がなくなる
1. どんなときに起こるか
控除期間が終わってから繰上げる考え方
手数料は、金融機関と申込方法で違う
手元のお金を残してから考える
減る利息と減る控除を計算する
2026年12月の税制改正大綱で見るところ
まとめ
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よくある質問

繰上げ返済の2つの型

繰上げ返済（国税庁や金融機関の資料では「繰上返済」）は、毎月の返済とは別に、ローンの元金の一部をまとめて返すことです。返した分の元金には、その先の利息がかからなくなります。

返し方は2つあります。住宅金融支援機構は、フラット35の一部繰上返済の方法を次の2つとして案内しています。

	期間短縮型	返済額軽減型
機構の案内の言い方	月々の返済額は今までどおりの額にし、返済額に応じて借入期間を短縮する方法	借入期間は今までどおりの期間にし、月々の返済額を少なくする方法
変わるもの	返済の終わりが早くなる	毎月の返済額が下がる
減る利息	大きい	期間短縮型より小さい
家計への効き方	毎月の支払いは変わらない	毎月の支払いが軽くなる
10年の要件への影響	返済期間が短くなるので、確かめが要る（後述）	返済期間は変わらない

同じ額を繰上げても、減る利息は型で大きく違います。例として、残高3,000万円・金利0.8%・残り32年（元利均等・ボーナス払いなし）のローンで、今年のはじめに300万円を繰上げた場合の試算です（金利は最後まで変わらないと置いています）。

	期間短縮型	返済額軽減型
繰上げ後	残り32年 → 28年5か月（毎月8万8,577円のまま）	毎月8万8,577円 → 7万9,719円（32年のまま）
減る利息（残りの期間全体）	約82.1万円	約40.1万円

期間短縮型のほうが減る利息が大きいのは、元金が早く減る状態が長く続くからです。そのかわり、毎月の支払いは軽くなりません。

繰上げると、控除はどれだけ減るか

住宅ローン控除の額は、年末のローン残高に0.7%を掛けた額です（令和4年以後に入居した場合。100円未満は切り捨て）。年末残高は借入限度額までしか数えません（国税庁タックスアンサーNo.1211-1）。

繰上げ返済をすると、その年の年末から残高が下がります。だから控除も下がります。目安は単純で、繰上げた額×0.7%が、1年あたりに減る控除です。300万円なら1年に約2.1万円です。

上の例（期間短縮型）で、控除の残りが10年ある場合の年末残高と控除額を並べると、こうなります。

年	年末残高（繰上げなし）	年末残高（繰上げ後）	控除（なし）	控除（後）
今年	2,917.4万円	2,615.0万円	20万4,200円	18万3,000円
5年目	2,580.3万円	2,268.1万円	18万600円	15万8,700円
10年目	2,143.6万円	1,818.6万円	15万円	12万7,300円

10年分を足すと、減る控除は約22万円です。

ただし、繰上げても控除が減らない場合が2つあります。

繰上げても控除が減らない場合

年末残高が借入限度額を超えている年。たとえば借入限度額3,500万円で残高が3,800万円なら、300万円繰上げても3,500万円で頭打ちのまま。控除は変わらない
税額が少なくて、控除を引ききれていない年。控除は所得税から引き、引ききれない分は翌年度の住民税から引くが、住民税から引けるのは前年分の所得税の課税総所得金額等の5%（最高9万7,500円）まで（総務省）。もともと引ききれずに余っている部分は、繰上げで減っても手取りは変わらない

年末調整で控除を受けている会社員は、源泉徴収票で所得税から引ききれているかが分かります。「住宅借入金等特別控除の額」の欄は、所得税額が上限です。所得税で引ききれない額があるときだけ、「住宅借入金等特別控除可能額」の欄に金額が入ります（国税庁「給与所得の源泉徴収票等の法定調書の作成と提出の手引」）。そのときは住民税の上限まで見る必要があります。源泉徴収票の全体の見方は源泉徴収票の見方にあります。

比べ方：1年あたりと、残りの期間全体

控除期間中の1年だけを切り取ると、比べるのは次の2つです。

減る利息 … およそ繰上げ額 × ローン金利
減る控除 … およそ繰上げ額 × 0.7%

金利が0.7%より低ければ、控除期間中は控除の減りのほうが大きくなります。「控除期間中は繰上げないほうがいい」と言われるのは、この比べ方です。

ところが、利息は控除が終わったあとも、返済が終わるまで減り続けます。だから比べる相手は「繰上げない」ではなく、「控除が終わってから同じ額を繰上げる」です。控除が終わってから繰上げれば控除は1円も減りませんが、そのかわり、それまでの年に減るはずだった利息は減りません。

上の例の残高・期間・繰上げ額のまま、金利と型を変えた試算です（控除の残り10年、借入限度額4,500万円、手数料なし）。

金利	型	今年繰上げる：減る利息	減る控除	差し引き	控除後（10年後）に繰上げる：差し引き
0.5%	期間短縮	49.1万円	21.6万円	27.5万円	32.2万円
0.8%	期間短縮	82.1万円	22.0万円	60.1万円	53.1万円
1.5%	期間短縮	170.6万円	22.8万円	147.8万円	106.8万円
0.5%	返済額軽減	24.7万円	17.6万円	7.1万円	16.9万円
0.8%	返済額軽減	40.1万円	17.8万円	22.4万円	27.3万円
1.5%	返済額軽減	77.9万円	18.0万円	59.9万円	52.4万円

（当方の試算。差し引き＝減る利息−減る控除。太字は、その行でどちらの時期が大きいか）

この試算から分かることは3つです。

期間短縮型は、金利0.7%前後が境目。 0.5%なら待つほうが、0.8%なら今繰上げるほうが、差し引きは大きくなる
返済額軽減型は、金利0.8%でも待つほうが大きい。 減る利息がもともと小さいので、控除の減りが効いてくる
どちらの時期でも、繰上げれば差し引きはプラス。 控除が減っても、利息の減りのほうが大きい

この試算に入っていないもの

金利の変化。 変動金利なら、金利が上がれば減る利息は大きくなり、下がれば小さくなる
お金の時間の差。 減る利息の多くは、何十年も先の返済で減る分。今の1万円と30年後の1万円を同じに数えている
待つ間の手元資金。 控除が終わるまで待つなら、その間は繰上げるはずのお金を手元に置いておくことになる。その間に急な出費があれば、そこから払える

みぞれ

結局、うちはどっちが得なの？

しぐれ

金利と型と、残高が借入限度額を超えているかで答えが変わります。表の数字を自分の数字だと思わずに、下の計算ツールに今の残高を入れて確かめてください。

返済期間が10年未満になると、控除がなくなる

繰上げ返済でいちばん気をつけたいのは、控除額が少し減ることではありません。控除がまるごと受けられなくなる場合があることです。

住宅ローン控除の対象になる借入金は、租税特別措置法第41条第1項で、次のものとされています。

契約において償還期間が十年以上の割賦償還の方法により返済することとされているもの
（e-Gov法令検索「租税特別措置法」第41条第1項第1号）

繰上げ返済で期間が短くなったときの扱いを、国税庁は質疑応答事例でこう説明しています。

繰り上げて支払ったことにより償還期間が短くなったとしても、当初の契約により定められていた最初に償還した月から、その短くなった償還期間の最終の償還月までの期間が10年以上であれば、本年以後も住宅借入金等特別控除を受けることができます。
（国税庁質疑応答事例「繰上返済等をした場合の償還期間」）

10年を下回った場合については、タックスアンサーにこうあります。

臨時弁済により償還期間が10年未満となった場合には、住宅借入金等特別控除の対象とされる借入金に該当しないこととなりますので、償還期間が10年未満となった年分以後は、この特別控除の適用を受けることはできません。
（国税庁タックスアンサーNo.1225 Q&A Q1）

「臨時弁済」は、ここでは繰上げ返済のことです。数え方の要点は3つです。

起点は、借りた日ではなく、最初に返済した月。 国税庁は据置期間がある借入金について、「照会の場合には、借り入れた日から返済が終了するまでの期間は10年間であっても、償還期間は9年間となるため、その借入金は、住宅借入金等特別控除の対象にはなりません。」としています（質疑応答事例「据置期間がある場合の償還期間等」）
終点は、繰上げ後の最後の返済月。 当初の契約の最終回ではない
月単位で数える。 同じ質疑応答事例に「この期間の計算については、月を単位として計算することとされています。」とある

住宅金融支援機構も、フラット35の繰上返済の案内で同じ注意を書いています。

一部繰上返済をした結果、返済期間（初回返済日から最終回返済日まで）が10年未満になった場合、所得税の税額控除（住宅借入金等特別控除）の対象外になります。
（住宅金融支援機構【フラット35】「繰上返済」）

機構は、この場合は控除に要る「融資額残高証明書」も送られてこないとしています。

どんなときに起こるか

10年を切るのは、当初の借入期間が短めで、期間短縮型で大きく繰上げた場合です。35年ローンを数年返したところで少し繰上げても、10年を切ることはまずありません。

例として、15年ローンを2年返したところ（残高1,500万円・金利1.0%・残り13年）で、700万円を期間短縮型で繰上げた場合の試算です。

	繰上げなし	期間短縮型で700万円
残りの返済期間	13年	6年9か月
最初の返済から最後の返済まで	15年	8年9か月（10年未満）
減る利息	－	約72.7万円
減る控除（控除の残り11年分）	－	約63.6万円（繰上げた年から控除がゼロ）

10年を切らなければ、減る控除は「繰上げ額×0.7%」程度で済みます。10年を切ると、繰上げた年から後の控除が全部なくなります。 この例では、減る利息72.7万円の大半が、控除の消滅で打ち消されています。

10年の境目を確かめる方法

借入先の返済予定表で、初回の返済日を確かめる（借りた日ではない）
期間短縮型で繰上げる前に、借入先の試算で繰上げ後の最終回の返済日を出してもらう
2つの間が10年に近いときは、月の数え方で結果が変わりうる。繰上げる額を小さくするか、返済額軽減型にするか、借入先と所轄の税務署に確かめてから申し込む

返済額軽減型は返済期間を変えないので、繰上げで期間が短くなることはありません。ただし、残りを全部返す全額の繰上げ返済（完済）をすれば、その年の年末から残高がなくなるので、控除もそこで終わります。

控除期間が終わってから繰上げる考え方

控除期間が終わったあとなら、繰上げ返済で控除が減ることはありません。10年の要件も、控除を受ける年がもう残っていなければ関係がなくなります。

そのため、次のような人は「控除が終わるまで待って、終わってから繰上げる」形が合います。

控除が終わってから繰上げる形が合う人

ローンの金利が0.7%より低い（とくに返済額軽減型を考えている）
控除期間がまだ長く残っていて、繰上げ額も大きい（期間短縮型で10年を切るおそれがある）
年末残高が借入限度額を下回っていて、控除をきちんと引ききれている

反対に、金利が0.7%より高い人や、年末残高が借入限度額を大きく超えている人、控除を引ききれていない人は、控除期間中に繰上げても控除の減りは小さく、利息の減りのほうが大きくなります。

待つと決めた場合は、繰上げに使うつもりのお金を、使ってしまわない形で取っておくことが要ります。控除が終わる年は、控除の残り年数から分かります。年末調整で控除を受けている人は、税務署から届いた「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」の残りの年分を見るのが早いです（年末調整で住宅ローン控除を受ける方法）。

手数料は、金融機関と申込方法で違う

繰上げ返済の手数料は、制度で決まっているものではありません。借入先ごとに違います。

	公表されている例
住宅金融支援機構（フラット35）	手数料はかからない。一部繰上返済は、窓口なら100万円以上、インターネット（住・My Note）なら10万円以上
民間の金融機関	インターネットなら無料、窓口や書面だと1万6,500円
	変動金利の期間は無料、固定金利の期間中は郵送で1万6,500円
	保証会社の事務手数料1万1,000円が別にかかる（インターネットは無料）

（各機関が公表している手数料のページから。2026年10月17日時点。金額は消費税込み）

1回あたりの手数料が数万円なら、少額を何度も繰上げると手数料のほうが利息の減りより大きくなる場合があります。繰上げる額の下限と、申込方法ごとの手数料、固定金利の期間中かどうかを、借入先の案内で先に確かめてください。

手元のお金を残してから考える

繰上げ返済で返したお金は、あとで「やっぱり必要になった」と思っても戻ってきません。期間短縮型なら、毎月の返済額も軽くなりません。

そして家を持ったあとは、固定資産税、修繕、車の買い替え、教育費、病気やけがで働けない期間など、まとまったお金が出ていく場面が続きます。

繰上げる前に決めておくこと

手元に残す額を先に決める。繰上げに回すのは、その残りから
教育費など、使う時期が分かっているお金は繰上げに回さない
収入が減る予定（育休・転職・時短勤務）があるなら、その期間を越えるまでは手元に置く

返済が苦しくなったときに、借入先に返済方法の変更を相談する道はあります。それでも、手元に現金があることほど選べる道は多くありません。返済が苦しくなったときに何が起きるかは、住宅ローンが払えなくなったらにまとめています。育休で収入が減る時期の家計の考え方は、夫婦で同時に1年育休を取ったが参考になります。

しぐれ

手元に残す額を決めておけば、「繰上げるか」は「残りをどこに置くか」の話になります。迷ったら、まず残す額から決めてください。

減る利息と減る控除を計算する

今の残高・金利・残りの期間と、繰上げる額・時期・型、控除の残り年数を入れると、減る利息、減る控除額の目安、差し引き、繰上げ後の返済期間が出ます。返済期間が10年未満になるときは警告を出し、控除が終わってから同じ額を繰上げた場合の数字も並べます。「くわしく」を開くと、1年に引ける税額の目安と手数料も入れられます。

入力した数字は、このページの中だけで計算します。どこにも送信・保存しません。

いまのローン

今の借入残高（万円） 返済予定表や、金融機関のネットの画面で分かる、今の残高です金利（年・%） 今の適用金利です。計算では、この金利が最後まで続くと置きます残りの返済期間（年） 今から最後の返済までの年数です返済を始めてから今まで（年） 「返済期間が10年未満になるか」の判定に使います

繰上げ返済

繰上げる額（万円） 残高より多い額を入れると、全額の返済（完済）として計算します繰上げる時期（今から何年後・0なら今年） その年のはじめに繰上げると置きます

繰上げの型

期間短縮型返済額軽減型

期間短縮型は毎月の返済額をそのままにして期間を縮め、返済額軽減型は期間をそのままにして毎月の返済額を下げます

住宅ローン控除

控除の残り（今年を含めてあと何年） 13年の控除で、今年が4年目なら10です。控除が終わっていれば0です控除率（%） 令和4年以後に入居した人は0.7%です借入限度額（万円） 入居した年と住宅の区分で決まります。令和8年以後に入居した新築は、認定住宅4,500万円・ZEH水準3,500万円・省エネ基準適合2,000万円など（子育て世帯等は上乗せあり）

くわしく入れる（任意）

1年に引ける税額の目安（万円） 所得税額と、住民税から引ける上限（所得税の課税総所得金額等の5%、最高9.75万円）の合計です。控除額がこれを超える年は、超えた分が実際には引かれないので、減る控除額もこの額で頭打ちにします繰上げの手数料（円） 借入先の案内で確かめた額を入れてください。インターネットなら無料の金融機関もあります

2026年10月17日時点の法令と国税庁の案内によります。元利均等・毎月払い・ボーナス払いなしで、金利が最後まで変わらないと置いた目安です。変動金利で金利が動けば、減る利息は変わります。控除額は年末残高（借入限度額まで）×控除率で計算し、住宅の取得対価が年末残高より少ない場合や、補助金・贈与の特例で取得対価が減る場合は入れていません。返済期間が10年未満になるかどうかの最終的な判定は、借入先の返済予定表（初回と最終回の返済日）と所轄の税務署で確かめてください。

2026年12月の税制改正大綱で見るところ

住宅ローン控除は、令和8年度税制改正で令和12年入居分まで延長されています。控除率0.7%・借入限度額・10年の要件は、この記事を書いた2026年10月17日時点の法令によるものです。

税制改正の大綱は毎年12月に出ます。国土交通省の令和9年度税制改正要望（令和8年8月）には、住宅ローン減税だけを取り上げた項目はありません。主要項目以外の一覧に「住宅関係諸税に係る適用要件の合理化（所得税・贈与税・登録免許税・不動産取得税等）」が載っています。中身はまだ決まっていません。12月の大綱が出たら、住宅ローン控除の要件が動いたかを確かめて、この記事と計算ツールに追記します。

まとめ

繰上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型がある。同じ額なら、期間短縮型のほうが減る利息は大きい
控除期間中に繰上げると、年末残高が減るので控除も減る。目安は1年あたり繰上げ額×0.7%
年末残高が借入限度額を超えている年や、控除を引ききれていない年は、繰上げても控除は減らない
「今繰上げる」と「控除が終わってから繰上げる」のどちらが大きいかは、金利と型で入れ替わる。期間短縮型は金利0.7%前後が境目（試算）
最初の返済月から繰上げ後の最後の返済月までが10年未満になると、その年から控除がなくなる。期間短縮型で大きく繰上げるときに起こりうる
手数料は借入先と申込方法で違う。繰上げる前に、手元に残す額を決める

出典

本記事は2026年10月17日時点で公表されている法令と資料に基づいています。試算は元利均等・金利一定などの前提を置いた目安で、実際の返済額と利息は借入先の返済予定表で確かめてください。繰上げ返済の手数料と申込方法は借入先の金融機関に、住宅ローン控除の適用の判定は所轄の税務署にご確認ください。

よくある質問

住宅ローン控除の期間中に繰上げ返済をすると損ですか？

一概には言えません。繰上げると利息は減りますが、年末残高が減るので控除額も減ります。控除期間中の1年あたりで見ると、繰上げ額×ローン金利（減る利息）と、繰上げ額×0.7%（減る控除）の比べになります。ただし利息は控除が終わったあとも減り続けるので、残りの返済期間全体で比べると、繰上げたほうが支払いが減る場合が多くあります。