住宅ローン控除

離婚しても、住宅ローンの契約と家の名義は自動では変わりません。家を出た人の住宅ローン控除はその年から止まり、財産分与で家を渡すと渡した側に譲渡所得の課税が生じます。ペアローン・連帯債務・連帯保証の違い、名義や債務者の変更に金融機関の審査が要ること、売る場合の3,000万円控除、団信の扱い、財産分与の期限と公的な相談先を、国税庁・法務省・住宅金融支援機構の資料で確かめて整理しました。

定年のときに住宅ローンが残っているなら、退職金で一括返済するかを決めるときが来ます。減るのは残りの利息だけで、住宅ローン控除と団信の保障も同時になくなり、返したお金は戻りません。退職金の手取りの計算（退職所得控除と2分の1課税）、残高・金利・残り期間ごとの減る利息、手元に残す額の考え方、一部だけ返す選択肢を、国税庁・住宅金融支援機構・厚生労働省の資料で整理しました。

家を買ったあと、毎月の余裕やボーナスを繰上げ返済に回すか、NISA・iDeCoに回すか。繰上げ返済で減る利息は借入金利で決まり、住宅ローン控除の期間中は控除率0.7%の分が差し引かれます。iDeCoは掛金に税率をかけた額だけ税金が減りますが、原則60歳まで引き出せません。NISAはいつでも売れますが、元本割れがあります。どれかを勧めるのではなく、控除の期間中と終わったあとで、比べる物差しを整理します。

中古住宅の住宅ローン控除に、いまは「築何年まで」という条件はありません。見られるのは、登記の建築日が1982年1月1日以後かどうかと、それより前の家なら引渡し前に取る耐震の証明です。証明の3つの書類の取り方、引渡し後に耐震改修する場合の手続き、2026年以後の借入限度額、床面積、買取再販住宅の扱い、確定申告で出す書類を、国税庁・財務省・国土交通省の資料で確かめてまとめました。

貯金を頭金に入れるか、手元に残してNISAに回すか。頭金で減る利息は借入金利で決まり、住宅ローン控除の0.7%が差し引かれます。NISAの運用益は非課税でも、元本割れのおそれがあります。借入金利1.0%と3.94%の例で、利回りを0%・3%・5%と置いたときの13年後の差を当方計算で並べ、比べる順番を整理しました。

税金の控除には、12月31日までに払ったかどうか、12月31日にどういう状態かで決まるものがあります。ふるさと納税・iDeCo・医療費控除・生命保険料控除は「払った日」、扶養控除・配偶者控除・住宅ローン控除は「12月31日の状態」で決まります。2026年12月31日で期限が来る住宅資金の贈与の特例2つと、期限が延びたもの、年末調整の書類の出し忘れまで、国税庁などの資料で確かめて一覧にしました。

転勤で家を離れても、家族が住み続ける単身赴任なら住宅ローン控除は続きます。家族ごと引っ越すと止まりますが、家を出る日までに税務署へ届出書を出しておけば、戻った年から残りの期間だけ再び受けられます。入居前の転勤、入居した年の転勤、海外転勤、留守中に家を貸した場合まで、国税庁の資料と租税特別措置法第41条で確かめ、ケース別の早見表にしました。

国税庁の年調ソフトとマイナポータル連携を使うと、生命保険料・地震保険料・iDeCo・住宅ローン控除などの控除証明書をデータでまとめて取り込み、控除額まで自動で計算できます。ただし使えるかどうかは勤務先がデータでの提出に対応しているかで決まり、紙で出す会社では扱いが変わります。最初の年だけ要る準備、取り込みの流れ、データで届かない証明書があるときの出し方を、国税庁のFAQと案内で確かめてまとめました。

土地を持たずに注文住宅を建てるとき、土地を先に決めるか、建築会社を先に決めるか、建築条件付き土地で同時に決めるかで、お金が出ていく時期と守る期限が変わります。手付金と解約、土地代を払う資金、住宅ローン控除で土地の借入れが対象になる条件、契約前に確かめる建ぺい率・容積率を、法令・国税庁・業界の表示規約で確かめて、条件ごとの向き不向きを整理しました。

育休中・産休中でも住宅ローンは申し込めます。フラット35では、収入が続くかを勤務先の証明書で確かめたうえで、年収は原則として申込年の前年の収入で数えます。育児休業給付と出産手当金は非課税で、審査の年収には入りません。産休前・育休中・復職後のどこで申し込むと、どの年の収入で見られるか、住宅ローン控除の入居の期限との重なりまで、住宅金融支援機構と国税庁の資料で整理しました。