離婚したらペアローンと住宅ローン控除はどうなる？家に住む人・出る人のお金

先に結論

離婚しても、住宅ローンの契約と家の名義は、自動では何も変わりません。 「家に住む人が払う」と夫婦で決めても、金融機関との関係はそのままです
債務者や持分を変えるには、金融機関の審査と承諾が要ります。 認められないこともあります
家を出た人の住宅ローン控除は、出た年から止まります。 家に残る人は、自分の借入れと持分がある範囲で、要件を満たせば続きます
財産分与で家を受け取っても、通常は贈与税はかかりません。 その代わり、渡した側に譲渡所得の課税が生じます。受け取った側は、新たに借りて相手の借入れを返せば、住宅ローン控除の対象になりえます
売る場合の3,000万円控除は、家を出た人も住まなくなってから3年目の年末までが期限です
財産分与の請求は離婚から5年以内（2026年3月31日以前の離婚は2年以内）。個別の判断は、弁護士・税理士・税務署・金融機関へ

離婚しても夫婦の話し合いだけでは変えられない、借入れ・名義・住宅ローン控除・財産分与の税金・売却・請求期限の6つ

離婚を考えるときに、家と住宅ローンは、いちばん整理しにくい財産です。家は分けられず、借入れは金融機関との契約で、税金は国の制度で決まります。夫婦2人で話し合って決められることと、決められないことが混ざっています。

この記事では、夫婦の話し合いだけでは変えられないものを先に並べます。国税庁・法務省・住宅金融支援機構の資料で確かめた、制度の仕組みの説明です。どちらが家に残るべきか、どう分けるのがよいかは、家族の事情で変わります。その判断は、弁護士・税理士など専門家に相談してください。

家と住宅ローンは、3つに分けて考える
借入れの契約は、離婚しても変わらない
1. ペアローン・連帯債務・連帯保証の違い
2. 債務者を変えるには、金融機関の承諾が要る
住宅ローン控除：家を出た人は、その年から受けられない
1. 名義と借入れの形ごとに、控除がどうなるか
財産分与で家を受け取ると、税金はどうなるか
売る場合：3,000万円控除と、家を出た人の期限
団信：誰の借入れが、誰の万一で消えるか
財産分与の期限と、相談先
1. 財産分与の請求は、離婚から5年以内
2. 公的な相談先
話し合いの前に、手元にそろえておく書類
住宅会社の営業担当の方へ
まとめ
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よくある質問

家と住宅ローンは、3つに分けて考える

離婚の話し合いで「家をどうするか」と言うとき、実際には3つの別々のことが入っています。

分けて考えること	何で決まっているか	夫婦の話し合いだけで変えられるか
家の名義（持分）	登記	財産分与として決められる。ただし、ローンが残っていれば金融機関の承諾が要る場合がある
借入れの債務者	金融機関との契約	変えられない。金融機関の審査と承諾が要る
その家に誰が住むか	家族の事情	決められる。ただし、住宅ローン控除は「住んでいる人」で決まる

たとえば「夫の名義・夫のローンの家に、妻と子が住み続ける」という形は、3つがばらばらの状態です。税金も団信も、この3つのどれで決まるかが違います。以下、順に見ていきます。

借入れの契約は、離婚しても変わらない

ペアローン・連帯債務・連帯保証の違い

共働きの住宅ローンの組み方は、離婚したときに残るものが違います。組み方そのものの比較はペアローン・収入合算・単独どっち？に書いたので、ここでは離婚に関わるところだけを並べます。

組み方	借りている人	離婚しても残るもの
単独	1人	借りた人の返済義務
ペアローン	2人（契約が2本）	2本の借入れと、家全体にかかった2つの抵当権
収入合算（連帯債務型）	2人（契約が1本）	2人とも、借入れの全額を請求される立場
収入合算（連帯保証型）	1人	借りた人の返済義務と、もう1人の保証人の責任

連帯債務では、金融機関はどちらの債務者にも全額を請求できます（民法第436条）。保証人は、借りた人が払わないときに払う責任を負います（同第446条）。 夫婦の間で「出ていく人はもう払わない」と決めても、金融機関に対する立場は変わりません。

債務者を変えるには、金融機関の承諾が要る

借入れを別の人に引き継いでもらい、元の債務者が抜けることを、民法では免責的債務引受といいます。これは、債権者（金融機関）と引受人の契約か、債権者の承諾によって成り立ちます（民法第472条）。元夫婦の2人だけで合意しても、金融機関が承諾しなければ、債務者は変わりません。

住宅金融支援機構のよくある質問には、離婚で債務者を夫から妻へ変えられるかという問いに、次の回答があります。

債務者を変更する場合や融資物件の持分を変更する場合は、当機構の審査が必要になります。

（住宅金融支援機構【フラット35】よくある質問 Q&A番号276）

同じ回答には、審査の結果認められない場合や、融資金の一部の繰上返済、債務者の追加を求める場合があるとも書かれています。また、夫名義で返済中のフラット35を妻名義で借り換えられるかという問いには、「できません」と答えています（Q&A番号327。債務者を追加する形の借換えは可能）。

民間の金融機関でも、債務者や担保の家の名義を変えるには金融機関の手続きが要ります。条件は金融機関ごとに違うので、借入れ先で確かめてください。

家の名義だけを移しても、抵当権は残る

抵当権は、借入れの担保として家にかかっている権利です。抵当権を持つ金融機関は、ほかの債権者より先にその家から返済を受けられます（民法第369条）。財産分与で家の名義を家に残る人に移しても、相手の借入れの抵当権は家にかかったままです。借入れが返されない状態になれば、家に住んでいる人が困ることになります。返済が行き詰まったときに何が起きるかは、住宅ローンが払えなくなったらに書いています。

みぞれ

じゃあ、出ていった人が払い続けてくれると約束してくれたら、それで大丈夫？

しぐれ

約束は2人の間のものです。金融機関との契約も、家にかかった抵当権も、そのまま残ります。約束を書面にするかどうかも含めて、弁護士に相談しておきたいところです。

住宅ローン控除：家を出た人は、その年から受けられない

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）には、住んでいることが要件として入っています。

この特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること。

（国税庁タックスアンサーNo.1211-1）

国税庁は、家族と共にその家に住まなくなった場合について、次のように説明しています。

その者が居住の用に供しなくなった日の属する年以降、住宅借入金等特別控除等の適用は受けられませんが、次のすべての要件を満たす場合は、その家屋を再び居住の用に供した日の属する年（その年において、その家屋を賃貸の用に供していた場合には、その年の翌年）以後、残存控除期間につき、この特別控除の再適用を受けることができます。

（国税庁タックスアンサーNo.1234）

再適用の要件は、勤務先からの転任の命令などのやむを得ない事由があることなどです。つまり、離婚で家を出た人は、出た年の分から住宅ローン控除を受けられません。 年末に住んでいないので、出た年も1年分まるごと対象外です。2年目以降で年末調整を使っている人は、その年から控除の申告書を勤務先に出さないようにします。

名義と借入れの形ごとに、控除がどうなるか

形	家を出た人	家に残る人
出た人の単独名義・単独の借入れ	出た年から控除なし	自分の借入れがないので控除なし
ペアローンで共有、残る人も自分の借入れがある	出た年から控除なし	自分の借入れと持分の範囲で、要件を満たせば続く
連帯債務で共有	出た年から控除なし	自分の負担分と持分の範囲で、要件を満たせば続く
連帯保証型（残る人が保証人）	主たる債務者が出たなら、出た年から控除なし	保証人は控除の対象の借入れを持たない

家に残る人の控除は、もともと受けていた範囲のまま続きます。控除の計算の仕組みと借入限度額は、住宅ローン控除の借入限度額と控除期間にまとめています。

離婚前の別居の期間は、税務署で確かめる

国税庁には、単身赴任のように所有者だけが家を離れ、家族が住み続ける場合の取扱いがあります（No.1234）。ただしこれは、転勤や転地療養などのやむを得ない事情で家族と別に暮らし、その事情がなくなれば所有者も一緒に住むと認められる場合のものです。離婚を前提にした別居がこれに当たるかは、国税庁の説明からは読み取れません。離婚が成立していない別居の年の扱いは、税務署で確かめてください。

財産分与で家を受け取ると、税金はどうなるか

財産分与は、離婚した一方が、もう一方に財産の分与を請求できる制度です（民法第768条）。法務省は、夫婦が共同生活の中で形成した財産の公平な分配が基本だと説明しています。夫婦の一方の名義の財産でも、夫婦の協力で形成されたものなら対象になります（法務省「りこんポータル」）。

家を財産分与で受け取るとき、税金は受け取る側と渡す側で別々にかかります。

受け取る側：通常、贈与税はかからない

離婚により相手方から財産をもらった場合、通常、贈与税がかかることはありません。

（国税庁タックスアンサーNo.4414）

贈与ではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権にもとづく給付と考えられるためです。ただし、次の2つの場合は贈与税がかかります。

分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力で得た財産の額やその他すべての事情を考えても、なお多過ぎる場合（多過ぎる部分に課税）
離婚が、贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合（もらった財産のすべてに課税）

渡す側：譲渡所得の課税が生じる

家を渡した側は、家を売ったのと同じように扱われます。

財産分与が土地や建物などで行われたときは、分与した人に譲渡所得の課税が行われることになります。

（国税庁タックスアンサーNo.3114）

このときの収入金額は、分与した時の家の時価です。お金を受け取っていなくても、時価で売ったものとして計算します。時価が、家の取得費（建てた・買った金額から使った年数分の目減りを引いた額など）と譲渡費用の合計を上回れば、譲渡所得が出ます。売却益の出し方は、マイホーム売却の3,000万円控除に計算例があります。

3,000万円控除が使えるかは、税務署・税理士で確かめる

住んでいた家を売ったときの3,000万円の特別控除は、夫婦など「特別の関係がある人」への売却を対象外にしています（国税庁 No.3302）。財産分与で家を渡す場合にこの特例をどう当てはめるかは、国税庁のタックスアンサーや質疑応答事例で直接扱ったものを見つけられませんでした。財産分与の時期や事実関係で変わりうるので、分与の前に税務署か税理士で確かめてください。

受け取った家を、将来売るとき

分与を受けた人は、分与を受けた日に、その時の時価で家を取得したことになります（No.3114）。将来その家を売るとき、所有期間が5年を超えるか（長期か短期か）は、元の購入日ではなく財産分与を受けた日から数えます。

受け取った側の住宅ローン控除

財産分与で家を受け取り、新たに自分で借りて、相手の住宅ローンを返す場合は、受け取った側が住宅ローン控除の対象になりえます。国税庁の質疑応答事例に、前夫から財産分与で住宅を取得し、前夫の債務を返すために銀行から借りた例があります。回答は、居住要件などを満たせば控除を受けられるというものです。理由は次のとおりです。

照会の場合には、Aは前夫から財産分与により取得したものであり贈与による取得ではなく(したがって、前夫は譲渡所得の申告が必要となります。)、また、既に離婚していることから生計を一にする親族等からの既存住宅の取得にも該当しません。

（国税庁質疑応答事例「財産分与により住宅を取得した場合」）

もともと共有で、財産分与で相手の持分を追加で取得した場合は、当初の持分と追加した持分のどちらも控除の対象になります（国税庁 No.1237）。控除の額が変わるので、その年は年末調整ではなく、改めて確定申告が要ります。確定申告の手順は住宅ローン控除1年目の確定申告にあります。

みぞれ

家だけ受け取って、ローンは相手の名前のまま払ってもらう形だと？

しぐれ

その場合、受け取った人には自分の借入れがありません。住宅ローン控除の対象になるのは、自分が負っている住宅借入金です。相手は家に住んでいないので、相手の控除も止まります。

売る場合：3,000万円控除と、家を出た人の期限

家を売って、売ったお金で借入れを返す形もあります。売却益が出たときの税金と3,000万円控除の要件はマイホーム売却の3,000万円控除に詳しく書いたので、ここでは離婚に関わる点だけを挙げます。

家を出た人も、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、特例の対象です（国税庁 No.3302・No.3314）。2026年に家を出たなら、2029年12月31日までの売却です
共有の家は、共有者ごとに判定します。控除は共有者全員で3,000万円ではなく、使える共有者1人につき最高3,000万円です。確定申告は一人一人が出します（国税庁 No.3308）
元配偶者に売る場合は、「特別の関係がある人」への売却に当たるかどうかが問題になります。税務署で確かめてから進めます

売っても借入れが残る（売却額が残債を下回る）ときは、差額をどう返すかを金融機関と話す必要があります。その場合の流れは住宅ローンが払えなくなったらに書いています。

団信：誰の借入れが、誰の万一で消えるか

団信（団体信用生命保険）は、加入した人が亡くなったときなどに、加入した人の借入れを保険金で返す仕組みです。離婚しただけでは、誰の借入れかは変わりません。そのため、名義と借入れをそのままにして片方が家を出ると、次のようなずれが起きます。

形（名義・借入れはそのまま）	家を出た人に万一があったとき	家に残る人に万一があったとき
出た人の単独の借入れ・出た人が団信	出た人の借入れが消える	借入れは残る（残る人は債務者ではない）
ペアローン・それぞれ団信	出た人の借入れが消える。残る人の借入れは残る	残る人の借入れが消える。出た人の借入れは残る

フラット35には、夫婦2人で入る団信（デュエット）があります。使えるのは、夫婦で連帯債務者となる場合です（住宅金融支援機構【フラット35】団信ご加入の手続・ご注意点）。夫婦が離婚した場合にデュエットがどう扱われるかは、機構の公表資料には見当たりませんでした。借入れ先の金融機関で確かめてください。

借入れを1人の名義に借り換える場合は、新しい借入れについて団信に入り直すことになります。たとえばフラット35の団信の申込書は、健康状態などを申告する告知書を兼ねています。借り換えを考える段階で、団信に入れるかどうかも確かめておきます。団信の種類と保障の違いは団信の種類の比べ方にあります。

財産分与の期限と、相談先

財産分与の請求は、離婚から5年以内

財産分与は、離婚前に話し合って離婚と同時に分けても、離婚してから請求してもかまいません。話し合いがまとまらないときは、家庭裁判所に申し立てられます。その期限は次のとおりです。

離婚した日	家庭裁判所に申し立てられる期間
2026年4月1日以降	離婚から5年
2026年3月31日以前	離婚から2年

（民法第768条、法務省「父母の離婚後の子の養育に関するルールが改正されました」2026年1月改訂）

2024年に成立した民法等の改正で、2年から5年に延びました（2026年4月1日施行）。改正前に離婚した人は2年のままなので、時期を確かめてください。

公的な相談先

相談したいこと	窓口
どこに相談すればよいか分からない	法テラス・サポートダイヤル（0570-078374）。どなたでも無料（通話料は別）で、問い合わせ内容に応じて法制度や相談窓口を案内している
弁護士・司法書士に相談したい（経済的に余裕がない）	法テラスの無料法律相談。収入と資産が一定基準以下の人が対象で、同じ問題について3回まで無料（基準は家族の人数や地域で違う）
財産分与の話し合いがまとまらない	家庭裁判所の夫婦関係調整調停（離婚）。離婚そのものと一緒に、財産分与・年金分割・養育費なども話し合える
譲渡所得・住宅ローン控除・贈与税の扱い	税務署（国税庁「税についての相談窓口」）、税理士
債務者・名義の変更、借り換え、売却時の残債	借入れ先の金融機関

税金の扱いは、財産分与の内容が決まってから聞くより、決める前に聞くほうが、選べる形が残ります。

話し合いの前に、手元にそろえておく書類

家と住宅ローンについて相談に行く前に

金銭消費貸借契約書（誰が債務者で、どの組み方か）
登記事項証明書（家と土地の名義・持分、抵当権）
借入れの残高が分かる書類（返済予定表・年末残高証明書）
団信の加入内容（誰が、どの団信に入っているか）
住宅ローン控除の確定申告書の控え（取得対価・持分・控除を受けている人）
家の時価の目安（不動産会社の査定など）

この6つがそろっていると、弁護士・税理士・金融機関のどこに行っても、話が早く進みます。

住宅会社の営業担当の方へ

ペアローンや共有名義の説明のときに、お客様から「離婚したらどうなるの」と聞かれることがあります。そのとき伝えられるのは、次の事実までです。

借入れの契約と登記は、離婚では自動で変わらない。債務者の変更には金融機関の審査が要る
住宅ローン控除は、住んでいる人だけが受けられる
個別の判断は、弁護士・税理士・金融機関へ

どの組み方なら離婚のときに困らないか、という話はしないでおきます。家族の事情によって答えが変わり、法律相談にあたる内容になるためです。

まとめ

離婚しても、住宅ローンの契約・抵当権・家の名義は自動では変わらない。債務者の変更には金融機関の審査と承諾が要り、認められないこともある
住宅ローン控除は、年末まで住んでいることが要件。家を出た人は出た年から受けられない。家に残る人は、自分の借入れと持分の範囲で、要件を満たせば続く
財産分与で家を受け取っても、通常は贈与税がかからない。渡した側には、分与時の時価で譲渡所得の課税が生じる
受け取った側が新たに借りて相手のローンを返せば、住宅ローン控除の対象になりうる。その年は確定申告が要る
売る場合、家を出た人も住まなくなってから3年目の年末までなら3,000万円控除の対象。共有者ごとに判定する。財産分与や元配偶者への売却への当てはめは税務署で確かめる
財産分与の請求は離婚から5年以内（2026年3月31日以前の離婚は2年以内）

出典

本記事は2026年10月17日時点で公表されている内容に基づいています。住宅ローン控除の要件は、2026年12月の令和9年度税制改正大綱で見直される可能性があります。債務者・名義の変更の条件は金融機関ごとに違います。この記事は制度の仕組みの説明で、個別の法律相談に代わるものではありません。財産分与の内容や税の扱いなど個別の判断は、弁護士・税理士・税務署・借入れ先の金融機関にご確認ください。