住宅ローン

子どもの進学で家計が重くなる年に、返済も増えたら払えるか。住宅ローンの金利タイプは、変動・固定期間選択（10年固定など）・全期間固定の3つです。2026年10月の公表金利を参考に4,000万円・35年で試算すると、10年固定（年3.75%）と全期間固定のフラット35（年3.83%）の毎月の返済の差は約1,900円しかありません。変動は金利が上がる筋書きごとに総返済が4,901万〜6,240万円と開きます。3つの仕組みと、家計の条件ごとの向き不向きを整理しました。

子どもの教育費もこれからかかる家で、貯金を頭金に入れるか、手元に残してNISAに回すか。頭金で減る利息は借入金利で決まり、住宅ローン控除の0.7%が差し引かれます。NISAの運用益は非課税でも、元本割れのおそれがあります。借入金利1.0%と3.94%の例で、利回りを0%・3%・5%と置いたときの13年後の差を当方計算で並べ、比べる順番を整理しました。

保育料や教育費と同じ口座から住宅ローンが引き落とされる家庭へ。2026年10月1日の基準金利の見直しで、変動金利の住宅ローンの基準金利を0.25%上げた銀行があります。年2回見直す型なら、新しい金利は12月の返済日の翌日から、つまり2027年1月の返済分から効きます。5年ルールがある銀行は返済額が変わらず、利息の割合だけが増えます。ルールがない銀行は返済額そのものが増えます。借りた時期ごとの「いつから」と、返済のお知らせ（返済予定表）で見る欄を、銀行の公表資料で整理します。

最後の返済が済んで夫婦でほっとしたあと、金融機関から封筒が届いたら。住宅ローンを返し終えても、家と土地の抵当権の登記は自動では消えません。金融機関から届く解除証書・委任状・登記識別情報で、自分で法務局に抹消を申請できます。登録免許税は不動産1個につき1,000円。住所が変わっていれば先に変更登記が要り、2026年4月からは2年以内の義務です。放置したときに困る場面と、団信で完済になったときの流れもまとめました。

引っ越しの日、住民票を移す日、子どもの転園・転校の日を家族で決めるときに、登記の日も並べておくために。注文住宅を建てる・建売住宅を買うときにする4つの登記（建物表題登記・所有権保存登記・土地の所有権移転登記・抵当権設定登記）を、誰が・いつ・いくらで行うかの順にまとめました。登録免許税の本則と住宅用家屋の軽減税率、長期優良住宅・低炭素住宅の特例、2027年3月末の期限、課税標準の決まり方、住宅用家屋証明書の取り方を法令と法務局の資料で確かめ、計算例で税額を示します。

家の打ち合わせの途中で2人目の妊娠が分かった家族にも関わる話です。フラット35の金利引下げは、子育てプラス・S（ZEH・Aプラン・Bプラン）・維持保全型・地域連携型などのポイントを足して決まります。1ポイントは当初5年間の年0.25%で、5年ごとの上限は年1.0%。子育てプラスを使うと、4ポイントを超えた分が6年目以降に回り、使わないと4ポイントで打ち止めです。対象の子どもと若年夫婦の条件、借り換えで使える範囲、2026年10月の金利で4,000万円を借りた場合の総返済額の差を、住宅金融支援機構と国土交通省の資料で整理しました。

上の子の小学校入学までに引っ越したい、学区は変えたくない。そんな家族が土地から探すときに。土地を持たずに注文住宅を建てるとき、土地を先に決めるか、建築会社を先に決めるか、建築条件付き土地で同時に決めるかで、お金が出ていく時期と守る期限が変わります。手付金と解約、土地代を払う資金、住宅ローン控除で土地の借入れが対象になる条件、契約前に確かめる建ぺい率・容積率を、法令・国税庁・業界の表示規約で確かめて、条件ごとの向き不向きを整理しました。

出産を控えて家を考えはじめた夫婦へ。育休中・産休中でも住宅ローンは申し込めます。フラット35では、収入が続くかを勤務先の証明書で確かめたうえで、年収は原則として申込年の前年の収入で数えます。育児休業給付と出産手当金は非課税で、審査の年収には入りません。産休前・育休中・復職後のどこで申し込むと、どの年の収入で見られるか、住宅ローン控除の入居の期限との重なりまで、住宅金融支援機構と国税庁の資料で整理しました。

2つの銀行の見積もりを夫婦で並べて、金利の低いほうに決めかけたら。住宅ローンは金利だけでなく、事務手数料・保証料・団信の上乗せを足した総支払額で比べます。定率型と定額型の事務手数料、一括前払いと金利上乗せの保証料を、借入3,000万円・35年・年3.830%（フラット35の2026年10月の最も多い金利）の計算例で並べました。10年で完済する場合も比べ、どこで差がつくかを示します。印紙税と登録免許税は法令で確かめた額です。

子どもの入学に間に合わせたいのに、審査に落ちた。住宅ローンの審査に落ちたとき、理由はどこまで教えてもらえるのか、自分で見当をつける材料、次にやることを一次情報で整理しました。金融庁の監督指針、フラット35の返済負担率の基準、国土交通省の調査の審査項目、CIC・JICC・全国銀行個人信用情報センターの本人開示の方法と手数料、借入額・頭金・収入合算・団信の見直し、ローン特約の期限まで扱います。