住宅ローン

子どもの入学に合わせて建売住宅を考えている家族へ。建売住宅（新築の分譲戸建て）の諸費用を、注文住宅と違うところに絞って一覧にしました。契約書の印紙が1通で済むこと、仲介手数料は「売主」「代理」「媒介」のどれから買うかで決まり税抜価格で計算すること、建物の登記が保存か移転かで税率が倍になること、土地の不動産取得税の減額の要件、固定資産税の精算が契約で決まることを、国税庁・宅建業法・地方税法で確かめました。

子どもが寝たあと、住宅ローンの申込書の団信の欄を夫婦で見る夜に。団信（団体信用生命保険）には、一般の団信のほかに、がん保障付き・3大疾病付き・8大疾病付き、引受条件をゆるめたワイド団信、夫婦で入る連生団信があります。保障の名前より先に見るのは、保険金が出る条件（診断されたらか、働けない期間が続いたらか）と、待ち期間、金利の上乗せです。フラット35の公表値で支払い条件を確かめ、上乗せが返済総額をいくら増やすかを計算しました。

子どもの学区で新しいマンションを探している家族へ。国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、1戸あたり月の修繕積立金は平均13,054円、管理費は11,503円（駐車場使用料などからの充当を除く）。新しいマンションほど修繕積立金が安く、段階的に上がる計画が多いのが実態です。修繕積立金ガイドラインの㎡あたりの目安、上がる理由、住宅ローンの返済に足した比べ方、購入前に重要事項説明書・長期修繕計画・総会の議事録で確かめる項目をまとめました。

「育休、2人とも取りたいけど、ローンは払えるかな」と思ったら。育休に入っても住宅ローンの返済額は変わりません。入るお金は育児休業給付金（180日まで67%、その後50%）と、条件を満たすと13%の上乗せ。社会保険料は免除され給付は非課税ですが、住民税は前年の所得で決まり育休中も払います。月ごとにいくら残るかの計算ツールと、夫婦で組んだときの住宅ローン控除、返済が苦しいときの相談先までまとめました。

子どもの学区や部屋数を優先して、中古の家を買って手を入れる家族へ。中古住宅（既存住宅）を買ってリフォームするときのお金を、国税庁・国交省・住宅金融支援機構・都道府県の資料で確かめてまとめました。2026年以後に入居する中古住宅の住宅ローン控除の借入限度額と控除期間、築年数（昭和57年以後）の要件、リフォーム代のローン控除と現金で払うときの税額控除の選び方、みらいエコ住宅2026・先進的窓リノベ2026の補助金、フラット35リノベ、登録免許税・不動産取得税の軽減、インスペクションと既存住宅売買瑕疵保険まで、契約前から入居までの順番で書いています。

夫（または妻）から「転職しようと思う」と聞いたとき、家のローンが残っていたら。住宅ローンの審査では9割以上の金融機関が勤続年数を見ますが、基準は「1年以上」が多数で、線の引き方は機関ごとに違います。借りたあとの転職や収入減では、延滞する前に返済中の金融機関へ条件変更を相談するのが先です。フラット35の返済方法変更メニューの条件、金融庁が金融機関に求めている対応、失業したときの雇用保険、住宅ローン控除が続く条件、相談窓口を一次情報で整理しました。

子どもの入学や転校に合わせて引っ越したい家族ほど、工期と遅れの決まりが大事になります。注文住宅の工事請負契約に署名する前に、契約書と約款のどこを読めばよいかを、建設業法第19条（契約書に書く事項）、国の民間建設工事標準請負契約約款（乙）、民法第641条、住宅瑕疵担保履行法、特定商取引法で確かめて整理しました。自分から解約するときのお金、遅れ・天災・不具合の扱い、10年の保険か供託、クーリング・オフが使える場合と使えない場合、ローン特約の有無まで、署名前のチェック表にしています。

学区や保育園までの道を見た地図を、引渡しの前にハザードマップとして見直す。家を建てた・買ったときの火災保険と地震保険を、家族で決める順に並べました。保険金額は再調達価額（新価）で、水災補償はハザードマップで考えます。2023年に水災料率が市区町村ごとの5区分に分かれたこと、保険期間の目安が最長5年になったこと、地震保険の保険金額・割引・控除を、損害保険料率算出機構・財務省・国税庁・住宅金融支援機構の資料で確かめました。

子どもの教育費が増える前に返済を軽くしたい、と考えはじめた夫婦へ。住宅ローンの借り換えで得になるかは、金利差だけでは決まりません。同じ0.5%の差でも、残高と残りの期間で減る利息は数倍違い、そこから登録免許税・司法書士報酬・事務手数料などの費用を引きます。借り換え後も住宅ローン控除を受ける条件（国税庁）、団信の入り直し、フラット35の借換融資の条件もあわせて、自分の数字で比べる手順を書きました。

貯金を頭金に全部入れて、子どもの入学や育休の年に足りなくならないか。住宅ローンの頭金をいくら入れるかを、手元に残すお金から逆算します。頭金で借入と利息が減る額、フラット35で融資率が9割を超えるかどうかで金利が変わる仕組み、住宅ローン控除への影響を当方計算の表で示し、入れすぎて諸費用や生活費が残らない危うさも整理しました。フラット35利用者の3割は頭金なしで、中央値は124万円です。