夫婦で家を買うときの持分の決め方｜頭金の割合と贈与税、住宅ローン控除

夫婦で家を買うときの持分の決め方｜頭金の割合と贈与税、住宅ローン控除のイメージ家と住宅ローン

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先に結論

  • 持分は「夫婦だから1/2ずつ」ではなく、それぞれが出すお金の割合で決めるのが基本。出すお金は、頭金（親から受けた分を含む）と、自分が負担する借入れの合計です
  • 持分と負担がずれると、差額が相手への贈与になることがあります。夫婦間の贈与に住宅資金の非課税は使えません（基礎控除は年110万円）
  • 住宅ローン控除は、自分の持分の取得対価の範囲でしか受けられません。持分が小さすぎても大きすぎても、対象の借入れが減ることがあります
  • 親の資金を入れる人は、親と血のつながる側（直系尊属の関係にある側）が受け取り、その人が家屋の持分を持つこと。住宅資金の非課税は2026年12月31日までの贈与が対象で、それ以後は未定です（2026年10月時点）
  • 持分は登記のときに決まります。決済の前に、出すお金の表を作って司法書士に伝えてください
5,000万円の家で夫が3,000万円、妻が2,000万円を出した例では、持分が負担どおりなら贈与税0円、1/2ずつなら妻に53万円、夫3/4・妻1/4なら夫に131万円

住宅会社との打ち合わせが進み、司法書士から「持分はどうしますか」と聞かれた。夫婦で話して「半分ずつでいいよね」と答える。ここで止まると、あとで贈与税の問題が出てくることがあります。

ローンの組み方の比べ方はペアローン・収入合算・単独どっち？にまとめています。この記事では、組み方が決まったあとの持分の数字の出し方を書きます。

持分は、出したお金の割合で決める

持分とは、1つの家を複数の人で持つときの、それぞれの持ち分の割合です。登記では、名義人が2人以上いると、人ごとの持分が記録されます（不動産登記法第59条第4号）。

国税庁は、共働きの夫婦が家を買う場合について、こう説明しています。

実際の購入資金の負担割合と所有権登記の持分割合が異なっている場合には、贈与税の問題が生ずることがあります。

（国税庁 タックスアンサーNo.4411、令和8年4月1日現在）

例として挙げているのは、3,000万円の住宅で夫が2,000万円、妻が1,000万円を負担し、持分を2分の1ずつとした場合です。妻の持分は1,500万円分なのに、出したのは1,000万円。差額の500万円は、夫から妻への贈与になります。

この事例の場合、資金の負担割合に応じて夫3分の2、妻3分の1の所有権登記がなされていれば、贈与税の問題は生じません。

（同）

民法には「各共有者の持分は、相等しいものと推定する」という条文（第250条）がありますが、これは持分が分からないときの推定です。夫婦で買う家の贈与税は、登記された持分と、実際に出したお金を比べて判断されます。

持分の計算は4つの手順

持分を出す手順

チェックは、このブラウザの中だけに残ります（送ったり保存したりはしません）。

迷いやすいのは、借入れをどちらの負担として数えるかです。

ローンの組み方負担として数える額
単独ローン借りた人が全額
ペアローンそれぞれが借りた額
収入合算（連帯債務型）2人で決めた負担割合の額。国税庁は、負担割合は所得金額等に応じて合理的に定める必要があるとしています
収入合算（連帯保証型）借りた人が全額。保証人は借入れを負担していない

（国税庁 質疑応答事例「共有の家屋を連帯債務により取得した場合の借入金の額の計算」をもとに当サイトで整理）

連帯債務で負担割合を決めるときは、自由に数字を置けるわけではありません。収入と大きく離れた割合にすると、相手に代わって負担した分が贈与になります。

諸費用は、司法書士に確かめる

登記費用や仲介手数料などの諸費用を持分の計算に入れるかは、当サイトで一次情報を確かめられませんでした。下の例は、諸費用を別に現金で払う前提です。諸費用をローンに含めるときや、片方だけが払うときは、登記を頼む司法書士に確かめてください。

計算例：5,000万円の家で持分を比べる

次の家庭で計算します。数字は当サイトの試算です。夫と妻は逆でも同じです。

夫妻
自分の預貯金から200万円200万円
親から受けた資金なし600万円（妻の親から。非課税の特例を使う）
ペアローンの借入れ2,800万円1,200万円
出すお金の合計3,000万円2,000万円

代金は5,000万円なので、持分は夫5分の3、妻5分の2です。

では、ほかの持分で登記するとどうなるか。贈与税と、1年目の住宅ローン控除を比べます。

持分贈与とされる額贈与税控除の対象の借入れ1年目の控除（0.7%）
夫3/5・妻2/5なし0円夫2,800万円・妻1,200万円28万円
1/2ずつ夫→妻 500万円妻に53万円夫2,300万円・妻1,200万円24.5万円
夫3/4・妻1/4妻→夫 750万円夫に131万円夫2,800万円・妻450万円22.75万円

（贈与税は国税庁No.4408の一般税率で、ほかに贈与がない場合の当サイトの試算。500万円−110万円＝390万円×20%−25万円＝53万円。750万円−110万円＝640万円×40%−125万円＝131万円）

控除の欄は、次の前提です。

  • 省エネ等住宅で、それぞれの借入れが借入限度額の範囲に収まり、控除額を税金から引ききれる
  • 自分の持分の取得対価から、自分の頭金を引いた額を、控除の対象の借入れの上限とした。妻の親からの600万円は頭金の一部で、取得対価から差し引く額と同じになる
  • この上限の考え方は、国税庁の連帯債務の質疑応答をペアローンに当てはめた当サイトの整理

控除の仕組みは2つです。共有の家の取得対価は、家全体の取得対価×自分の持分で計算します（国税庁 質疑応答事例「共有住宅の取得対価の額」）。さらに、非課税の特例を受けた贈与の額は、取得対価から差し引きます（国税庁 No.1213のQ&A）。

1/2ずつの場合、夫の持分は2,500万円分です。頭金200万円を引くと、自分の持分のための借入れは2,300万円までで、残りの500万円は妻の持分のために借りた形になります。夫3/4・妻1/4の場合は、妻の持分1,250万円分から頭金800万円を引いた450万円までです。

みぞれ
みぞれ

差額が110万円以下なら、気にしなくていいの？

基礎控除の110万円は、その人が1年間に受けた贈与の合計に使うものです。親から別に贈与を受けた年は、非課税の特例の対象分を除いて合わせて計算します。端数の調整で済ませず、まず負担どおりの持分を出してください。

親の資金を入れるときの3つの条件

親からの資金は、受け取った人が出したお金として数えます。ここで持分の決め方と、住宅資金の非課税の条件がつながります。

持分を決める前に確かめること

  • 受け取るのは、親と直系の関係にある人。 配偶者の親は、養子縁組をしている場合を除いて直系尊属に当たらないので、非課税の特例を使えません（国税庁 No.4508）
  • 受け取った人が、家屋の持分を持つ。 土地だけの持分では足りません。国税庁は、贈与を受けた資金を土地の取得に充て、家屋は配偶者の単独所有とした例で、翌年3月15日までに家屋を所有（共有持分を含む）しないと適用を受けられないとしています（国税庁「あらまし」Q2）
  • 受けた資金を、持分の計算に入れる。 妻の親から妻が受けた600万円を「夫婦の頭金」としてまとめると、持分の数字がずれます

非課税の特例の金額や時期の条件は親からの住宅資金は1,000万円まで非課税に、申告書の書き方は住宅取得等資金の贈与税の申告書の書き方に書いています。

2026年12月31日より後の贈与に非課税の特例が続くかは、2026年10月時点で決まっていません。国土交通省が税制改正要望を出している段階で、12月の税制改正大綱で決まります。

登記のあとで気づいたら

持分がずれたまま登記をしてしまった場合、差額が110万円（その年のほかの贈与を含む）を超えれば、受け取った側に贈与税の申告が要ります。申告期間は贈与があった年の翌年2月1日から3月15日までです。

国税庁の基本通達は、他の者の名義で不動産を取得した場合、原則として贈与として取り扱うとしています（相続税法基本通達9-9）。一方で、個別の通達に例外があります。

  • 他人名義の登記が過誤に基づき、または軽率にされたもので、それが取得者の年齢その他により確認できる場合
  • その財産に係る最初の贈与税の申告、決定、更正の前に、名義を取得者に直した場合

この2つを満たせば贈与がなかったものとして扱う、という取扱いです（「名義変更等が行われた後にその取消し等があった場合の贈与税の取扱いについて」5項）。

この取扱いには限界がある

  • 「確認できる」ことが条件で、気づいて直せば誰でも認められるわけではありません
  • 最初の申告や決定のあとでは、原則として使えません
  • 同じ通達の1〜3項（名義人が知らなかった場合など）は、贈与税を免れようとしていると認められると適用がないとしています（同 4項）。5項も、過誤や軽率によることが前提です
  • 持分の登記を直す手続きには費用がかかります

個別の判断は税務署か税理士に、登記の手続きは司法書士に相談してください。

持分が決まったあとに変わること

持分は、登記して終わりではありません。

  • 返済： 名義が夫だけで、ローンが夫婦の連帯債務の場合、国税庁は返済の年ごとに妻から夫へ贈与があったものとされる例を示しています。その年の返済額に、妻の所得が夫婦の所得の合計に占める割合をかけた額です（No.4411のQ）。名義のない人が返済を負担する形は避けて考えてください
  • 住宅ローン控除： 共有の場合の書類は住宅ローン控除1年目の確定申告に書いています
  • 離婚： 持分と借入れは自動では動きません。離婚したらペアローンと住宅ローン控除はどうなる？を見てください
  • あとから持分を移す： 婚姻20年以上なら贈与税の配偶者控除の対象になる場合があります

営業担当がお客様と確かめておくこと

決済の前に

チェックは、このブラウザの中だけに残ります（送ったり保存したりはしません）。

見積もりや借入額が途中で変わると、最初に出した持分は合わなくなります。登記の直前にもう一度計算するのが確かです。

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家づくりのお金の本を読むときは、出版年を確かめてください。住宅ローン控除や補助金の数字は毎年変わるので、この記事と公的機関の最新の案内で確かめます。

まとめ

  • 持分は、それぞれが出すお金（頭金＋自分が負担する借入れ）の割合で決める
  • 持分と負担がずれると、差額が相手への贈与になることがある。5,000万円の例では、1/2ずつで贈与税53万円、夫3/4・妻1/4で131万円
  • 住宅ローン控除の対象も、自分の持分の取得対価までに絞られる
  • 親の資金は受け取った人の分として数える。配偶者の親からは非課税の特例を使えず、受け取った人が家屋の持分を持つ必要がある
  • 登記後の修正には通達の取扱いがあるが、条件がある。決済の前に計算する
しぐれ
しぐれ

持分は、登記の前に電卓で出せる数字です。出すお金の表を1枚作ってから、司法書士に伝えてください。

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出典

本記事は2026年10月31日時点で公表されている法令と資料に基づいています。計算例は当サイトの試算で、実際の税額は他の贈与や所得で変わります。個別の税務判断は税務署・税理士に、登記は司法書士にご確認ください。

よくある質問

夫婦の持分は、1/2ずつにしてよいですか？

それぞれが出すお金が同じなら問題ありません。出すお金が違うのに1/2ずつで登記すると、差額が贈与になることがあります。国税庁は、3,000万円の住宅で夫2,000万円・妻1,000万円を負担し、持分を2分の1ずつとした場合、差額の500万円は夫から妻への贈与になると説明しています。

持分と負担額の差が110万円以下なら、贈与税はかかりませんか？

その年に受けた贈与の合計が110万円以下なら、暦年課税の贈与税はかかりません。基礎控除は1年間の合計額に使うものなので、同じ年にほかの贈与があれば合わせて計算します。親から受けた資金も、非課税の特例の対象にならない分は合わせます。

親からもらった頭金は、誰のお金として数えますか？

贈与を受けた人が出したお金として数えます。夫の親から夫が受けた資金なら夫の分です。住宅取得等資金の非課税は受贈者本人の直系尊属からの贈与に限られ、受贈者が家屋の持分を持つことも条件です。

登記のあとで持分の間違いに気づいたら、どうなりますか？

国税庁の通達には、過誤や軽率によって他人名義にしたことが確認できる場合に、最初の贈与税の申告や決定などの前に名義を直せば贈与として扱わない取扱いがあります。ただし条件があり、誰でも直せば済むものではありません。気づいた時点で税務署か税理士、登記は司法書士に相談してください。